Управление недвижимостью в болгарии
В Болгарии управляющие компании показались в ответ на спрос со стороны зарубежных клиентов. Сейчас возможно взять доход от аренды болгарской собственности, и не покидая Россию, а посещая второй дом лишь летом, возможно не тревожиться о его состоянии в осеннюю пору и зимний период.
Дом – это одна из основных жизненных сокровищ для болгар, и доверить собственный жилище чужому человеку решится не каждый. Жилищной неприятности в Болгарии нет: 98% населения имеют личные дома, и разглядывать их как средство для инвестиций тут начали совсем сравнительно не так давно. Неудивительно, что вопрос об управлении жилой недвижимостью в Болгарии поднялся лишь тогда, в то время, когда чужестранцы начали интересоваться курортами страны.
По мере того как росло число зарубежных клиентов, для которых болгарское жилье – это дом для отдыха либо объект инвестиций, застройщики стали предлагать объекты в комплексах закрытого типа с постоянной охраной, а потом и комплектом дополнительных одолжений, каковые предоставляли сами девелоперы за ежегодную плату. Так, застройщики обеспечили себе постоянный доход и по окончании продажи всех жилых единиц, а обладатели недвижимости взяли возможность избежать многих хлопот. Так в Болгарии показались услуги по управлению недвижимостью.
Сейчас болгарские компании, заимствовавшие зарубежный опыт, оказывают два типа одолжений: facilities management и property management.
Facilities management является поддержанием и обслуживание недвижимости управляющей компанией за определенную годовую плату.
Property management подразумевает поиск арендатора, обеспечение большого дохода от сдачи в аренду за процент от взятой прибыли.
Бюро хороших одолжений
В то время как в большинстве государств-членов Евросоюза сфера одолжений по управлению недвижимостью существует в далеком прошлом и прекрасно развита, в Болгарии эта совокупность все еще будет в зачаточном состоянии. Первое время многие обладатели искали друзей, живущих в Болгарии, и просили их посещать купленный дом в низкий сезон, оплачивать нужные квитанции и информировать о состоянии дел хозяину.
Последнее время клиенты все чаще предпочитают опытные комплексные услуги, что есть и показателем развития рынка. Компании следят не только за поддержанием его территории и здания в порядке, но и за максимизацией прибыли, которую приносят резиденции в отсутствие обладателей.
Эксперты, занимающиеся управлением недвижимостью, на развитых европейских и рынках американских предлагают громадной спектр сервисов: от обслуживания маленьких апартаментов в течение ограниченного времени до управления торговым центром либо бизнес-центром целыми десятилетиями. Наличие тех либо иных возможностей обычно делается для клиента решающим причиной, в то время, когда он выбирает один из вариантов жилья.
В Болгарии компания, предоставляющая услуги менеджмента, еще может выделиться на фоне соперников. В большинстве случаев на попечение компаний зарубежные обладатели передают курортную недвижимость либо шикарные муниципальные апартаменты. Наряду с этим от управляющей компании обладатель ожидает честности и корректности, важное значение для клиентов имеют опыт, знания в сфере управления, и умение рекламировать, договариваться и разрешать конфликты.
Кое-что включено
При заключении сделки купли-продажи объекта в закрытых комплексах уже стало общепринятым подписывать с застройщиком кроме этого и контракт об одолжениях управления недвижимостью. В договоре оговаривается круглосуточная охрана комплекса, уборка неспециализированных площадей, поддержание правопорядка на территории, включая стрижку газонов, услуги садовника и поддержание всей инфраструктуры. Оплата по такому контракту в большинстве случаев образовывает 7–15 евро в год за 1 кв. м купленного жилья и зависит от величины комплекса.
Кроме этого в большинстве случаев указывается, что сумма может изменяться в соответствии с уровнем инфляции и заработной платы. В качестве дополнительных услуг компании довольно часто предлагают оплату коммунальных платежей и налогов на недвижимость, уборку апартаментов, смену и стирку белья, приобретение стандартного комплекта продуктов.
Список предлагаемых одолжений и их цена в значительной степени зависят от района страны и от того, имеется ли поблизости другие объекты, каковые обслуживает компания. Часть компаний трудится только в определенных областях, но появляются и компании, охватывающие всю страну.
А все началось с
Весьма многие компании в Болгарии на данный момент реализуют недвижимость, обеспечивая определенный процент дохода от сдачи жилья в аренду в отсутствие хозяина.
Но первопроходцами тут были не в полной мере честные продавцы. Лет пять-семь назад кое-какие английские компании предлагали комплексную услугу по поиску и управлению и продаже объекта им в течение одного-двух лет с гарантированной прибылью в размере 10% от цены объекта в год. Наряду с этим клиенты кроме того не приезжали в Болгарию, сделки оформлялись в Англии.
Вправду, новые собственники приобретали обещанные суммы, но, приехав в итоге в страну, дабы сдавать жилье внаем собственными силами, обнаруживали, что при покупке заплатили на 50–100% больше настоящей стоимости дома, а самостоятельно руководить недвижимостью, пребывав за границей, нереально. Так в Британии показались первые статьи о болгарской недвижимости как о «мыльном пузыре», а гнавшиеся за сиюминутной пользой продавцы «подпилили сук, на котором сидели».
Но разочарование неосведомленных о стране инвесторов подтолкнуло развитие в Болгарии одолжений по менеджменту и отдельных управляющих компаний.
Вопрос времени
Что на данный момент предлагают большие операторы, каковые занимаются управлением арендой недвижимости?
Их работа начинается с подписания соглашения с обладателем недвижимости, в большинстве случаев на срок от 3 до 10 лет, после этого осуществляется поиск и реклама арендаторов, с которыми заключаются договора. В течение всего срока действия соглашения производится полное обслуживание объекта, включая нужный ремонт, оплату услуг ЖКХ, местных налогов, сбор платы от арендаторов, написание отчетов о деятельности и расчет с обладателем недвижимости. В этом случае главная цель компании – обеспечить большую занятость резиденции.
Цена таких одолжений образовывает от 10 до 35% от взятого дохода, а размер дохода зависит от объекта, его размещения, возможности кратковременной либо долговременной аренды.
В случае если апартаменты возможно сдавать лишь на долгие сроки, то доход составит не более 4–6% от цены объекта. При посуточной аренде и совершенной 100%-ной заполняемости жилья с выигрышным размещением возврат инвестиций по окончании вычета всех затрат может теоретически достигнуть и 30% в год.
Случается так, что в случае если объект находится в привлекательном месте, а уровень качества жилья весьма высоко, то компании заключают долговременные контракты на управление объектом по стоимостям долгого найма, но эксплуатируют собственность как номера гостиницы. Заключив контракт, компании сходу выплачивают хозяину сумму, исходя из средней цены долгосрочного найма (150–400 евро в месяц) за вычетом собственных одолжений в размере 20–30%, растолковывая пользу для того чтобы подхода для клиентов тем, что обладатели имеют возможность открыть в банке долговременный депозит и получить на этом, а компания сможет, не рискуя, положить дополнительные средства в ремонт помещения, замену мебели и т. п. Данную схему направляться учитывать и особенно оговаривать при подписании соглашения.
Переложить на чужие плечи
Операторы стараются свести до минимума упрочнения и время, каковые нужно будет потратить хозяину: с его стороны требуется лишь подписать соглашение, передать ключи и систематично приобретать прибыль с банковского счета.
Управляющая компания берет на себя организацию осмотра жилья потенциальными нанимателями, подписание и обсуждение соглашений, регулярное получение оплаты от арендаторов, внесение всех коммунальных и налоговых платежей, контроль состояния объекта, устранение и ремонт форс-мажоров, отчеты перед хозяином, представление заинтересованностей обладателя в общении с национальными, муниципальными и частными структурами. Та же компания может осуществлять контроль выполнение и строительство отделочных и ремонтных работ.
При заключении договора об управлении и обслуживании направляться пристально прочесть контракт, задать вопросы по всем неясным пунктам, проанализировать права и обязанности сторон, обратить внимание на выплату вероятных неустоек и, лишь осознав и согласившись со всеми пунктами, подписать документ.
Услуги управляющей компании экономят не только время, но обычно и средства обладателя: во многих случаях клиент не в состоянии отыскать оптимальных арендаторов, обеспечить большую занятость собственного жилья и обеспечивать, что он не будет обманут нанимателями. Сейчас, опасаясь обмана со стороны жильцов, к услугам управляющих компаний обращаются и болгарские пенсионеры, владеющие свободной жилплощадью. В следствии 20–30% от дохода, каковые приобретает управляющая компания, становятся намного меньшими утратами, чем те, каковые может понести хозяин, действуя на рынке аренды самостоятельно.
Кому это необходимо?
По большей части в управляющие компании обращаются обладатели недвижимости, живущие за рубежом и не имеющие физической возможности смотреть за своим жильем. Часть клиентов кроме этого составляют люди пенсионного возраста, каковые опасаются распрей с нанимателями и предпочитают передать собственные полномочия специалистам.
В большинстве случаев, в начале сотрудничества клиенты довольно часто связываются с сотрудниками компании, волнуясь о жилье и поступлениях на счет, но через некое время начинают доверять экспертам. В оптимальной ситуации менеджеры находятся на стороне обладателя, имея с ним неспециализированную цель – получение большой прибыли при минимальных рисках.
Сфера управления недвижимостью в Болгарии на данный момент начинается достаточно интенсивно: выделяются большие операторы, появляются новые компании, проходят конгрессы и международные встречи, ведется обучение экспертов.
Создатель: Петр Абашев
Издание Homes Overseas
