Новостройки региона северный рейн-вестфалия: секрет успешных инвестиций
Как возможно получить на недвижимости 15% годовых? Как специалисты оценивают спрос на новое жилье в Германии? Что может предложить инвестору рынок новостроек региона Северный Рейн-Вестфалия?
Ответы на эти вопросы — в отечественном материале.
В этом материале представлена беседа главреда портала Prian.ru Филиппа Березина с специалистом по новостройкам компании BMG Invest Владимиром Хомяковым, которая состоялась на вебинаре на тему «Пять рецептов инвестиционного успеха в центре Европы» 15 февраля 2018 года. Просматривайте кроме этого материал о возможностях региона Северный Рейн-Вестфалия и об инвестициях во вторичное жилье.
— Владимир, новое строительство в Германии инвесторов заинтересовало совсем сравнительно не так давно. Какое направление вы воображаете и какие конкретно у него возможности?
— В отечественной компании новостройки — это новое направление. Но тут стоит сходу оговориться, что мы не те строители, каковые кладут кирпичи и арматуру. Мы воображаем организацию-застройщика.
Это крайне важное отличие для тех, кто планирует покупать жилье. Потому, что клиент-застройщик смотрит за качеством, ему позже эту недвижимость реализовывать. Так что мы неизменно на стороне клиента.
на данный момент организация нового строительства в Германии находится на стадии взрывного роста. Новостройки в этом государстве всегда были штучным товаром. При том, что спрос на новые квартиры образовывает 365 000 в год.
Мы же сейчас можем предложить пара десятков квартир, а это капля в море. Но мы планируем в ближайшие пара лет выйти на уровень постройки домов с числом квартир, которое превысит много.
— Что именно вы строите и где?
— Мы строим многоквартирные дома. Но это не те строения, каковые возводятся, к примеру, в больших русских городах, в 25 этажей. В большинстве случаев, германские новостройки имеют три, редко — четыре этажа, и вычислены на 8-12 квартир.
Это то, что пользуется спросом у немцев.
Эти новостройки находятся в регионе Северный Рейн-Вестфалия. А вот в каких городах — мы над этим деятельно трудимся. Нам принципиально важно, дабы земельные наделы, каковые мы выкупаем для реализации проектов, были в больших городах и в таких местах, каковые пользуются повышенным спросом у местных обитателей.
Таких городов большое количество — к примеру Эссен, Бохум, Вупперталь, Дюссельдорф Но имеется неприятность — как взять эти участки под застройку.
— Вы находитесь в поиске инвесторов. А кто какой объект и эти инвесторы они приобретают в итоге?
— В первую очередь я желал бы пояснить, с какой целью мы ищем инвесторов. Как я уже сказал, мы находимся на стадии взрывного роста. И нам нужны дополнительные средства, дабы выкупать достаточное количество земельных участков.
Это требуется для предстоящего наращивания количеств строительства.
Что мы предлагаем инвесторам? Мы предоставляем им место в составе отечественных юрлиц в качестве участников Правления. Другими словами соинвестора мы завлекаем в качестве компаньона.
И это уже говорит о многом. А приглашаем мы того, кто владеет достаточными средствами.
— Поведайте, как происходит данный процесс с юридической точки зрения.
— Это происходит следующим образом. На любой проект создается отдельное юрлицо — аффилированная компания. Потом эта компания выкупает земельный надел, и начинается строительство.
К моменту, в то время, когда мы находим инвестора, у нас уже имеется готовый зарезервированный проект. Его особенность пребывает в том, что он предоставляется муниципальными властями. Другими словами проект предоставляется уже с разрешением на застройку.
Так, мы приступаем к приобретению земельного надела, зная, что на нем возможно выстроить и на каких условиях он продается. Мы ориентируемся на продажу конечных квартир в этих зданиях самим немцам.
— Существует ли обязательство при покупке земельного надела по завершению строительства к определенному сроку?
— Дата окончания строительства плавающая. Но в большинстве случаев на такие проекты больше двух лет под строительство не дают. Мы в большинстве случаев укладываемся в год.
— В начале проекта имеется ли уже архитектурный замысел, компания, которая будет строить дом? И кто несёт ответственность за то, дабы они показались?
— Сразу после приобретения аффилированной компанией земельного надела инвестор в праве на получения дохода от внесенных капиталовложений. И с этого момента на нас лежит ответственность за поиск архитектора. Потом мы уже ориентируемся на конечного клиента.
Скажем, в случае если мы решим реализовывать конечный объект мигрантам, то будем строить квартиру около 20 кв.м. Но для немцев апартаменты должны быть не меньше 80 «квадратов2, лишь тогда они будут их брать.
Средняя удельная стоиость продажи квартиры в новостройке — €3000. Но это для русского клиента. А для немца она образовывает менее €1000.
А все вследствие того что он мгновенно приобретает долгосрочный кредит под 1,15-1,25% годовых, на 20-30 лет. Получается, что при заработной €4000 в месяц он платит всего €150 за ипотеку.
— какое количество стоит участие для инвестора в таком проекте, и что он приобретает?
— В случае если инвестор желает забрать себе целый проект полностью, то цена для того чтобы проекта, к примеру Traum Haus в Эссене — €2,2-2,5 млн, в зависимости от того, какого именно качества мы будем строить квартиры. В этом случае инвестор забирает участок и сам решает, покинуть дом для себя либо же выстроить и сходу распродать квартиры.
Но имеется возможность поделить участие между несколькими соинвесторами. Любой из них приобретает место в Совете директоров, и любой из них приобретает право на абсолютное участие в проекте.При таких условиях минимальный вход образовывает €250 000.
Инвестору мы предлагаем доходность 15% годовых и членство в Совете директоров компании.
— Поведайте, как вносится оплата средств инвестором?
— Первый этап — создание юрлица.Это приблизительно две-три семь дней. Следующий этап продолжается приблизительно месяц. Созданная компания выкупает земельный надел.
На этом этапе инвестор обязан внести около 30% от цены проекта.
Следующий ход — согласование с архитектором. На этом этапе мы просим оплатить еще 20%. По времени это будет через 4-5 месяцев по окончании начала проекта.
Так, в ближайшие 6-8 месяцев от инвестора требуется лишь добрая половина средств. Более того, на этом этапе мы можем уже начать реализовывать квартиры на стадии строительства, завлекая так средства конечных клиентов.
— А кто будет заниматься продажей?
— Мы будем заключать соглашение с местными риэлторами. Но наряду с этим как раз инвестор обязан дать собственный согласие на продажу.
— Имеется ли риск в том случае, если конечные квартиры не продаются?
— Мы заблаговременно выбираем те земельные наделы, где существует хороший спрос на недвижимость. Что касается ценообразования, то мы предварительно определим среднюю цену и делаем собственную кроме того на 10% ниже. Но кроме того в случае если у нас не продаются квартиры на этапе строительства, средства на завершение проекта у нас имеется.
А законченный объект в Германии пользуется весьма хорошим спросом.
— Поведайте подробнее о том, как вы рассчитывали доходность 15% годовых. Имеется ли какие-то гарантии, что инвестор их возьмёт?
— Вопрос обеспечений постоянно встаёт, в то время, когда инвестор отдает собственные деньги. В данном же случае он денег не отдает. Он держит их у себя и меняет лишь на то, что делается его следующей собственностью. Могу сообщить следующее. Мы на данный момент ведем переговоры с несколькими германскими банками. И в случае если мы возьмём кредитную линию под 2% годовых, то уже не будем завлекать инвестора ни под 15%, ни кроме того под 5%.
Исходя из этого я считаю, что доходность в 15%- это весьма хорошее предложение.
