Хроники ипотечного кризиса в сша
Тогда как Европу кризис на рынке недвижимости начал накрывать с головой, в Соединенных Штатах показались первые показатели стабилизации. Два наибольших ипотечных агентства Fannie Mae и Freddie Mac забраны под государственный контроль, а ипотечные ставки в первый раз с мая начали понижаться.
Падение ставок по кретитам по 30-летним займам было отмечено в конце прошедшей семь дней: они были самыми низкими за последние 5 месяцев – 5,93% против 6,35% семь дней ранее.
Главная причина – передача в госимущество двух ипотечных гигантов Fannie Mae и Freddie Mac, испытывающих значительные трудности. Строгий контроль со стороны страны и госгарантии дали надежду на спасение этих компаний, на долю которых приходится в общем итоге более $5,4 трлн ипотечных задолженностей.
Обе компании не выдают ипотечные кредиты напрямую, а являются, по сути, весьма большими коллекторскими агентствами. Они скупают долговые обязательства по ипотечному кредиту, формируют из них сбалансированные пакеты и перепродают их инвесторам. Такая схема разрешает привлечь намного больше средств для ипотечного кредитования.
До тех пор пока рынок был стабилен, это приносило хороший доход, но кризис доверия, появившийся в последний год на рынке, сделал ипотечные акции очень рисковым вложением, что без промедлений сказалось на состоянии агентств – у них начали появляться неприятности с продажей кредитных пакетов. Заявленная семь дней назад передача в госимущество Freddie Mac и Fannie Mae обязана, по плану денежных правительства США, вселить уверенность в инвесторов и стимулировать спрос на ипотечные акции.
Государственный контроль кроме этого обязан оказать помощь проблемным агентствам отыскать финансирование для предстоящей скупки контрактов.
Гигант погиб, да здравствует гигант!
Сначала налогоплательщики и инвесторы, на чьи плечи сейчас легла вся тяжесть долгов агентств, скептически отнеслись к инициативе правительства. Акции Fannie Mae и Freddie Mac мгновенно упали на утренних торгах в понедельник на NYSE – сразу после объявления: бумаги Fannie Mae утратили 87,36%, а Freddie Mac – 82,75%. Капитализация Fannie Mae сократилась на $6,6 млрд, Freddie Mac – на $2,7 млрд.
В прошлое воскресенье глава МинФина США Генри Полсон и директор сравнительно не так давно организованного Федерального денежного агентства по недвижимости Джеймс Локхарт заверили, что агентства нормально трудятся под контролем страны.
В воскресенье же поступила информация, что смещенные со собственных постов начальники ипотечных агентств не возьмут надеющегося при таких условиях «выходного пособия», которое имело возможность бы «потянуть» на $25 млн на двоих. Но, Дэниэл Мадд и Ричард Сайрон не уходят из компаний – они останутся консультантами. Срок их контрактов не выяснен.
Fannie Mae возглавит Херберт Аллисон, занимаюший ранее пост главы инвестиционного фонда компании TIAA-CREF. Начальником Freddie Mac станет Дэвид Мофетт, топ-менеджер U.S. Bancorp.
Ставки снижены, господа!
Еще семь дней назад экономисты предвещали, что передача в госимущество ипотечных гигантов приведет к понижению ставок – и вот по прошествии всего семь дней ставки пошли вниз.
Согласно расчетам Марка Занди, ведущего экономиста сайта Economy.com международного рейтингового агентства Moody’s, ставки скоро снизятся до 5,5% по 30-летним кредитам, и это поддержит многострадальный рынок недвижимости.
Напомним, одна из главных неприятностей заемщиков, приведшая к кризису, – это как раз невозможность платить по кредитам из-за резкого повышения плавающих ставок, и невозможность перекредитоваться на более удачных условиях.
Занди вычисляет очень важным то, что пройден психологически серьёзный предел 6% – сейчас ближайшие пара недель ставки будут понижаться. Еще совсем сравнительно не так давно (24 июля) проценты по кредитам достигли пика этого года и составили 6,63%.
Согласно данным Freddie Mac, по остальным видам ипотеки ставки кроме этого снизились. Так, по 15-летним кредитам с фиксированной ставкой – весьма популярный продукт для рефинансирования – они снизились с 5,90% до 5,54%.
Банкротства длятся
Количество домовладельцев, лишенных права выкупа закладной, в августе выяснилось на 27% выше, чем годом ранее, но скорость увеличения количества обанкротившихся значительно замедлились (в июль и июнь ежемесячно их число возрастало в 1,5 раза).
В прошлом месяце один из 416 американских домовладельцев взял уведомление о лишении права выкупа закладной, а неспециализированное число банкротств выяснилось самым высоким с января 2005 года, в то время, когда RealtyTrac был начат подсчет.
Однако банки, как свидетельствует статистика, деятельно оказывают помощь заемщикам совладать с проблемами: за второй квартал заемщикам удалось поменять условия более 112 тыс. кредитов, что на 56% больше, чем в течение последних трех месяцев. Всего около 140 тыс. замыслов по рефинансированию было воплощено в судьбу.
Согласно данным RealtyTrac, практически 91 тыс. объектов недвижимости поменяли обладателей в августе – если сравнивать с 43 тыс. годом ранее.
Фаворитами по банкротствам домовладельцев являются штаты Невада, Калифорния и Аризона. В «тёплую десятку» входят кроме этого Флорида, Джорджия, Огайо, Колорадо, Иллинойс, Индиана. В Мичигане, Джорджии, Колорадо и Огайо темпы прироста банкротств снизились.
Во многих случаях величина кредита оказывается больше стоимости дома, да и отыскать клиента не всегда быть может, что лишь усугубляет обстановку. По оценке сайта Economy.com, около шести миллионов американских домовладельцев смогут столкнуться с проблемой лишения прав выкупа закладной либо необходимостью реализовывать дом дешевле, чем сумма кредита.
В прошлый четверг сенаторы от Демократической партии вынудили Fannie Mae и Freddie Mac на 90 дней заморозить банкротства, дабы позволить обладателям перекредитоваться на более мягких условиях. Притом что ипотечные ставки стали снижаться, это может оказаться настоящим спасением.
По оценкам специалистов, следующие полгода будут решающими в течении кризиса. покупатели и Инвесторы недвижимости будут смотреть за нестабильными денежными рынками, за динамикой Freddie и Fannie, и политикой нового президента страны. В случае если объемы продаж и цены на недвижимость стабилизируются, количество банкротств может оказаться не столь громадным, как предсказывается.
Важным причиной, мешающим оптимистичному формированию рынка, есть нестабильность и рост безработицы фондового и валютного рынков.
Текст: Александра Турунцева
издание Хозяин
