Калькулятор: покупаем инвестиционную квартиру в берлине. часть ii
Первый ход для приумножения и сохранения капитала сделан – приобретена 2-комнатная квартира в центре Берлина. Сейчас новоиспеченные собственники смогут затевать смотреть за графиком прироста цен на недвижимость в германской столице и параллельно приобретать доход от сдачи собственности в аренду. какое количество же они смогут получить?
Подробный расчет в отечественном «калькуляторе».
В случае если желаете определить необходимые и вероятные статьи затрат клиента недвижимости в Германии, просматривайте первую часть статьи «Калькулятор: покупаем инвестиционную квартиру в Берлине».
Материал подготовлен совместно с компанией LB Immobiliya EuRus GmbH.
Обслуживание квартиры в Германии и сдача в аренду
Дано: Клиент сдает приобретённую квартиру в долговременную аренду. В первоначальный год, пока он еще не разобрался с германской совокупностью оплаты услуг ЖКХ и налогов, он решает прибегнуть к помощи особой управляющей компании.
расходы и Доходы:
«Холодная» аренда — €480 в месяц
Квартиру площадью 55 «квадратов», расположенную в центре Берлина, возможно сдать за €8,5-9 за кв. м. в месяц. Соответственно, в виде «холодной» аренды, т.е. не учитывая услуг ЖКХ, она будет приносить обладателю €480 каждый месяц либо €5760 в год.
Услуги ЖКХ — €100-120 в месяц
По закону, оплата услуг ЖКХ (отопление, тёплая и холодная вода, вывоз мусора, уборка территории и т.п.) перекладываются на плечи арендатора. В квартире площадью 55 кв. м. они составят около €100-120 в месяц.
Электричество, телефон, интернет — €80 в месяц
Соглашение с компаниями электроснабжения, "веб-" и телефонной связи заключаются арендатором самостоятельно. В месяц на электричество тратится около €50, телефон и интернет — около €30. Но, обладателя, что сдает квартиру внаем, эти затраты не касаются.
Поземельный налог — €100-150 в год
В Германии квартиры приобретаются вместе с личной собственностью на долю земельного надела, исходя из этого обладатели недвижимости оплачивают поземельный налог. В среднем для маленькой квартиры его размер образовывает €100-150 в год. Оплата, по закону, перекладывается на арендатора.
Небольшой ремонт – до €200 в год
Небольшой ремонт до €75 за одну починку и до €200 в год, и текущий косметический ремонт, в большинстве случаев, производится арендатором.
Услуги домоуправления и взносы на капитальный ремонт – €50 в месяц
LB Immobiliya: При сдаче недвижимости в аренду обладатель несет лишь затраты, каковые по закону не перекладываются на взносы: услуги и арендатора домоуправления в коммунальную кассу на ремонт дома (совместно в среднем €50 в месяц). На эту сумму уменьшается доход в виде «холодной» аренды. Итого: на руках у обладателя остается около €430 в месяц либо €5160 в год.
Услуги управляющей компании и ведение банковского счета — €40 в месяц
При жажде обладатель может применять услуги особой управляющей компании и открыть счет в германском банке для получения арендного дохода на него. (Подробнее просматривайте в статье «Приобретение квартиры с арендатором. Рекомендации германского маклера») Услуги управляющего обходятся приблизительно в €30 в месяц. Ведение банковского счета — около €8-10 в месяц.
Так, чистый доход до налогообложения составит €390 в месяц либо €4680 в год.
LB Immobiliya: Хочу подчернуть, что на этих расходах возможно сэкономить, в случае если самостоятельно руководить недвижимостью и иметь счет в европейском банке.
Налоги — €400-500 в год
LB Immobiliya: Зарубежные граждане подвергаются германскому налогообложению, если они приобретают доход на территории Германии. А также, прибыль от аренды. В Германии нет фиксированной ставки подоходного налога. Она может колебаться от 0% до 42% в зависимости от многих факторов, кроме того вероисповедания и семейного положения.
Но основной фактор — размер чистого дохода за вычетом затрат, каковые снижают налогооблагаемую базу (затраты на приобретение, на управляющую компанию, поездки, ремонт, амортизация самого объекта и т.д.). К примеру, затраты на приобретение объекта смогут списываться по 2% в год, т.е. в нашем случае это уже €2 300, каковые снижают отечественную налогооблагаемую базу.
При доходе приблизительно до €8 000 в год резиденты освобождаются от оплаты подоходного налога. При с нерезидентами денежная работа может вычислить минимальную ставку налога около 15-20% от налогооблагаемой суммы. Т.е. на отечественном примере это будет около €400-500.
Обратите внимание: приведенная выше информация помогает только для информативных целей. Грамотно составить налоговую декларацию и высчитать чистый доход в Германии может лишь налоговый консультант либо денежная работа. Такие услуги обойдутся приблизительно в €200-300 в год.
В случае если хозяин не хочет прибегать к помощи эксперта, налоговую декларацию возможно заполнить самостоятельно, и денежная работа вышлет письмо с указанием суммы налога, подлежащего оплате.
Итого:По окончании оплаты всех налогов и сборов на руках у хозяина останется €4180 в год. В случае если учитывать, что вместе с одной ознакомительной поездкой на приобретение квартиры он израсходовал €116 070, его доход составит 3,6% годовых.
Казалось бы, не так уж и большое количество. Но перед отечественными клиентами не стояла цель приобретать максимально высокую прибыль от аренды – для этого они бы выбрали второй тип недвижимости (Подробнее в статье «Германские рекомендации желающим получить. Как выбрать недвижимость для инвестиций?»).
Задача, которую решали отечественные храбрецы – приобретение ликвидного объекта, что через 7-10 лет возможно будет выгодно перепродать. А доход от аренды – только приятный бонус. В этом случае, квартира в центре Берлина – хороший выбор, т.к. как раз в столице отмечается один из самых высокой скорости роста цен на недвижимость в Германии.
Неспециализированная смета доходов и расходов клиента на всех этапах сделки – от ознакомительной поездки до обслуживания квартиры
Поиск квартиры в Берлине |
|
Авиаперелет, за двоих |
€300 |
Публичный транспорт |
€40 |
Проживание на протяжении поиска, 3 дня |
€240 |
Питание на протяжении поиска, 3 дня |
€150 |
Приобретение квартиры в Берлине |
|
Квартира |
€100 000 |
Рабочая группа маклера |
€7 140 |
Налог на приобретение недвижимости |
€6000 |
Услуги нотариуса |
€1500 |
Регистрация недвижимости |
€500 |
Оформление доверенности на риэлтора |
€200 |
Обслуживание квартиры в Берлине и сдача в аренду |
|
«Холодная» аренда |
+ €5760 в год |
Услуги домоуправления и взносы на капитальный ремонт |
— €600 в год |
Услуги управляющей компании и ведение банковского счета |
— €480 в год |
Налоги |
— €500 в год |
Подготовила Анастасия Фалей