Интрига века
рынок американских недвижимости в последний год приковал к себе внимание европейских и русских денежных аналитиков, инвесторов и риэлторов. Если сравнивать с происходящими на нем событиями, колебания на рынках других государств кажутся малозначительными.
Обстановка, в то время, когда в сверхдержаве рушатся финансовые корпорации и цены на недвижимость летят вниз, побуждает к немедленным действиям тех, кто может прекрасно вычислять – уверены специалисты.
Тенденция, косвенно свидетельствующая о том, что русские клиенты поняли инвестиционную привлекательность американской недвижимости и начали интересоваться ею более деятельно: за последние месяцы риэлторские компании, специализирующиеся на зарубежной недвижимости, стали деятельно заявлять об открытии этого направления. Уже давно петербургские клиенты, интересующиеся объектами в Соединенных Штатах и желающие взять консультацию «тут, на данный момент и на русском», имели возможность выбирать максимум из двухтрех компаний, воображающих рынок американских.
Если судить по отзывам, бойких продаж не наблюдалось. Сейчас картина быстро переменилась. Примеры последнего месяца: предложения и соответствующие консультанты продаваемых объектов показались в компаниях «Алиса Эстейт» (петербургская компания, ранее специализировалась на продаже недвижимости в Болгарии), EG Progress Consulting GmbH (главная специализация – недвижимость в Германии), NewHomeSV (болгарская компания, до сих пор предлагавшая недвижимость лишь на своем рынке).
Подобный процесс идет в среде столичных риэлторов.
география и История падения
Предыстория американской «новой депрессии» известна сейчас, пожалуй, кроме того тем, чьи интересы далеки от денежной сферы: легкий доступ к кредитам, как следствие, головокружительный рост стоимостей, спекулятивный спрос, резкий подъем в сфере нового строительства и кризис перепроизводства, повлекший за собой крушение цен и кризис ликвидности.
«Недвижимость в Америке начала дешеветь с третьего квартала 2005 года. В то время, как выяснилось, была достигнута верховная точка за последние 25 лет, и экспансия сменилась циклом перенасыщения. С июля 2004 года до июля 2005 года цены выросли на 13,43%.
Это был самый громадный рост с 1979 года», – говорит Димитр Христов, консультант по продажам (Тампа, Флорида).
С конца 2005 года стоимость уменьшаеться с невиданной скоростью: за последний год, по усредненным данным американских риэлторских компаний, спад составил около 14%. Конечно, скорость падения разна в различных ценовых секторах, и дифференцирована территориально.
«Не все штаты растут либо падают однообразными темпами. Исторически такие штаты, как Калифорния, быстро растут, но и без того же быстро падают, то же возможно сообщить и про НьюЙорк, Флориду, Массачусетс, Иллинойс.
Одновременно с этим Техас, Юта, Оклахома и другие «неинтересные» штаты растут медлительно и, на примере прошлых циклов, развиваются по противоположному от Калифорнии и Флориды вектору, – отмечает Александр Лисневский, представитель в Соединенных Штатах девелоперской компании Cosmopolite International Realty. – К примеру, в Техасе, где главный рост цен на недвижимость является следствием внутреннего спроса и внутреннего экономического подьема, скорость увеличения кроме того в разгар бума составляли 5–7% годовых, и фактически такой же уровень роста сохраняется в Техасе и сейчас. А Калифорния склонна расти семимильными шагами, позже быстро падать, позже опять быстро расти, и без того до следующего цикла».
«На Манхэттене в НьюЙорке цены кроме того выросли за последний год. В Майами на кое-какие дома стоимости упали на 50%, а на другие обладатели не желают снижать цену. В среднем мы констатируем понижение цены на 10–40%. Посильнее провалились в цене отдаленные районы, недвижимость в маленьких городах и на побережье. Менее всего – в денежных и деловых центрах. Мы можем сказать о неких островках в штатов, которых ипотечный кризис фактически не коснулся.
Это области, где живут по большей части обеспеченные люди. В частности: Манхэттен в НьюЙорке, Бостон, Лексингтон и окрестности», – говорит Елена Зуева, консультант Агентства зарубежной недвижимости «Евродом».
Портрет инвестора
Сейчас специалисты говорят о массовом приходе на рынок США клиентов из Европы – немцев, французов, британцев, канадцев. Русские инвесторы также и интересуются, и покупают, но по традиции менее деятельно, нежели европейцы. «Россияне берут на данный момент недвижимость в различных ценовых диапазонах: от $400 тысяч до $7 млн. Причем берут не только в Майами, но и в Палм Бич («подальше от вторых россиян»), и в ультрадорогих и элитных проектах, таких как Бол Харбор (Bal Harbour), где лучший шоппинг и самый респектабельный адрес (как 5th Avenue in New York)», – говорит Елена Зуева.
«Стереотипом приобретения российского инвестора есть кондоминиум, что разъясняется удобством предстоящего управления: он легко сдается в аренду, обслуживанием занимается управляющая компания, не нужно присутствие обладателя, – отмечает Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH. – на данный момент становятся актуальными нестандартные приобретения – почва либо дома с участками в гольфкомьюнитиз (собственного рода коттеджные защищаемые поселки) с наличием собственного гольфполя». Новое направления – приобретение гостиничного номера в 5звездной гостинице на берегу океана с полной инфраструктурой, куда возможно приезжать в отпуск, а в другое время управляющая компания сдает данный номер для туристов. Доходность, считают эксперты, может составить около 10% в год.
Куда везти деньги?
Большая часть клиентов озабочено выбором объектов, максимально утративших в цене. Согласно точки зрения Димитра Христова, «самыми потерпевшими» в следствии кризиса были Флорида и Калифорния. В этих штатах рост стоимостей был самым громадным, цены продаж перед кризисом превышали иногда настоящую цена жилья многократно. на данный момент количество предложений на рынке жилья во Флориде превосходит спрос.
Показалась масса возможностей и предложений, о которых раньше клиенты имели возможность лишь грезить. «Цены стандартных домашних домов довольно стабильны, тогда как элитная недвижимость просела весьма без шуток. Объект, стоивший в мае 2005 года $1,5 млн, сейчас возможно приобрести за $900 тысяч», – отмечает Димитр Христов. «За последний год цены на бизнес и эконом-класс упали на 20–30%, но правильной статистики все же нет, – говорит Елена Зуева. – Больше всего снизились в цене объекты в Downtown Miami, где выстроили довольно много новых небоскребов и брали по большей части инвесторы, а не пользователи».
– Провалились в цене посильнее те регионы, каковые в прошлом были самыми популярными (во Флориде это города Майами и Тампа), – додаёт Яна Егорова, – В первую очередь вследствие того что спекулянты и девелоперы в данной местности тратили огромные деньги на рекламу. В том месте, где строительство велось в силу естественных обстоятельств, недвижимость подешевела меньше, а кое-какие цены уже кроме того начали подниматься.
Пара месяцев назад на рынок выплеснулось довольно много предложений недвижимости от банков, каковые реализуют собственные залоги, дабы вернуть хоть чтото. "Наверное," цены сейчас достигли дна.
Яркое настоящее
Неудивительно, что все специалисты говорят о скором начале выравнивания, а после этого и росте стоимостей. Американские эксперты предрекают начало роста уже в будущем году, но не все наблюдают на обстановку столь оптимистично.
Для инвесторов вопрос только в том, продолжительно ли продлится привлекательный для приобретения с целью последующего дохода период «дна». «Инвестиционные приобретения во всем мире осуществляются на нижней планке рынка, – говорит Яна Егорова. – Такая обстановка, согласно расчетам, продержится 1–2 года. Рост интереса со стороны европейских граждан обеспечен, в случае если курс рубля и евро к доллару будет благоприятным, как на данный момент».
«Уже сейчас мы замечаем оживление рынка и медленный подъём, несмотря на то, что происходит с денежными университетами. Teперь берут end users, т. е. для себя, но инвесторы также берут по низким стоимостям, пользуясь таковой возможностью, дабы сдавать в аренду и подержать 3–5 лет, а позже реализовать по хорошей цене», – заявляет Елена Зуева. Специалисты из америки апеллируют к политической обстановке, заявляя, что по окончании выборов, в случае если выберут Обаму, рынок весьма оживится, и экономика отправится вверх.
КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ
Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH:
Благоприятный обменный курс рубля и евро к доллару США свидетельствует, что многие увлекательные объекты недвижимости на данный момент стоят на 50% меньше, чем 2 года назад. Сегмент элитной недвижимости кроме этого подешевел, но не в 2 раза, в особенности на береговой линии. Местные индексы говорят о том, что рыночные цены на дома во Флориде достигли самого дна, и кое-какие объекты начали опять расти в цене.
Но инвесторам нужно быть разборчивыми и разбирать потенциал того либо иного района Флориды.
Елизавета Масалимова, старший консультант отдела элитной жилья Knight Frank (СанктПетербург):
Согласно данным Knight Frank Annual Wealth Report-2008, цены на качественные объекты в НьюЙорке выросли за 12 месяцев на 25%. Штат, в котором совершается больше всего сделок по приобретению зарубежной недвижимости, – Флорида. Потом идут Калифорния и Техас.
Клиентами, получающими вторые дома, и инвесторами, вкладывающими в рынок недвижимости в Соединенных Штатах, стали обитатели Англии, Ирландии, Швеции, Франции, Латинской Америки и России. Интерес инвесторов к этому рынку сохранится , пока они будут иметь возможность брать доллары США США по занимательной цене.
Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ
издание Ваш Дом За границей
