Как изменилось поведение россиян на рынках зарубежной недвижимости
В 2017 году рынок русских инвестиций начал оправляться от последствий кризиса, спровоцированного снижением курсу российской нацвалюты 2014–2015 годов.
Согласно данным Центрального банка, в 2015–2016 годах количество финансовых переводов из РФ для операций с зарубежной недвижимостью сократился приблизительно вдвое если сравнивать с 2013–2014 годами, но за первые три квартала 2017-го вырос на 25% по отношению к подобному периоду 2016-го (до $775 млн). Возможно ожидать, что за целый 2017 год инвестиции превысят показатели прошлых двух лет.
Германия — страна № 1
Согласно данным опроса компании CBRE (EMEA Investor Intentions Survey 2017), Германия — самая популярная страна для инвестиций в прибыльную недвижимость: 22% опрощеных собирались инвестировать в ФРГ в 2017 году. Вторая по популярности — Англия, которую выбрали 20% опрошенных.
Эту тенденцию подтверждает опыт Tranio: с января по ноябрь 2017 года компания взяла на 70% больше заявок по Германии, чем за тот же период в прошедшем сезоне.
В соответствии с информации Savills, в первой половине 2017 года инвестиции в коммерческий сектор Германии составили €26 млрд, на 41% больше, чем за теже месяцы 2016-го, и достигли максимума за последние десять лет. Специалисты ожидают, что за целый 2017 год вложения превысят €60 млрд и побьют рекорд за всю историю рынка.
Интерес к ФРГ растет и со стороны россиян. Согласно данным «Яндекса», с января по ноябрь 2017 года число запросов возросло на 8% по отношению к подобному периоду 2016-го.
В Германии русские инвесторы интересуются в основном арендным бизнесом: тут большой спрос на съемное жилье (около 50% населения арендуют квартиры), банки предлагают низкие ставки по ипотечному кредиту (от 1,5% годовых), постоянный рост стоимостей (в среднем на 8% каждый год с 2011 по 2017 год). Кроме этого инвесторов завлекает экономическая и политическая стабильность.
Рост спроса на проекты добавленной цене
Россияне, в первый раз инвестировавшие в зарубежную недвижимость три — пять лет назад, начинают вкладывать средства в проекты добавленной цене (Value Added), сущность которых выражается тремя словами: «приобрети, почини, реализуй». Тенденция перехода от несложной к более сложной стратегии характерна для инвесторов всей земли.
По данным анкетирования Европейской ассоциации инвесторов, в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV) часть инвесторов различных государств, предпочитающих стратегии Value Added, больее чем двоекратно увеличилась: с 22% в 2012 году до 49% в 2017. Наряду с этим часть тех, кто выбирает арендный бизнес (Core), сократилась с 69 до 41%.
Интерес к проектам добавленной цене позван тем, что таковой бизнес дает возможность приобрести бoльшую прибыль, притом что доходность несложного арендного бизнеса на европейских ликвидных рынках сейчас понижается. Большая часть россиян рассчитывают получить от сдачи объектов 4–8%, от проектов Value Added — 10–20% годовых.
Последние несколько лет российские инвесторы деятельно формируют личные команды и реализуют все больше девелоперских проектов в мире. Большие стройки стартуют в Англии, Вьетнаме, Германии, США, Чехии и других государствах.
К примеру, по сообщению издания PR Newswire, в феврале 2016 года поступила информация, что супруга бывшего главу госадминистрации города Москвы Елена Батурина запустила девелоперский проект в Нью-Йорке, оформив на собственную компанию коммерческую недвижимость ценой $10 млн.
Второй нью-йоркский проект, 262 Fifth Avenue, будет реализован компанией Five Points Development, которую основал российско-израильский миллиардер Борис Кузинец. В соответствии с информации РБК, данный проект создан русским архитектурным бюро «Меганом» и в осеннюю пору 2017 одобрен администрацией Нью-Йорка.
Кроме этого в осеннюю пору 2017 года конгломерат русских строительных компаний «База» заявил о замыслах инвестировать €160 млн в проекты девелопмента Чехии и Германии, информирует «РИА Недвижимость».
Более умелые инвесторы
В целом российские инвесторы становятся более умелыми. Это обусловлено реалиями глобального рынка и трансформациями в законодательстве РФ.
Увеличиваются неприятности с размещением капитала в Соединенных Штатах и европейских государствах, ужесточается комплаенс в банковской сфере, инвесторам все сложнее обосновывать легальность происхождения средств.
С 2018 года в Российской Федерации начнет использоваться соглашение об автоматическом обмене денежной информацией (CRS MCAA). Налоговые органы РФ возьмут данные о зарубежных квитанциях и — косвенно — активах резидентов за 2017 год. По итогам опроса на данный момент, около 40% россиян, обладающих квитанциями в зарубежных банках, уведомили о них российские налоговые органы по окончании присоединения РФ к соглашению, тогда как раньше их часть составляла около 10%.
Кроме этого различные законодательные инструменты (в частности, закон о КИК) делают налоговую оптимизацию более дорогостоящей. Все больше клиентов вспоминают о верном структурировании сделок с зарубежной недвижимостью и легальных методах уменьшить налоговую нагрузку. Согласно данным того же опроса, большая часть россиян, не желающих декларировать счета за рубежом, меняют налоговое резидентство, значительно чаще выбирая для данной цели Кипр и Англию.
Что дальше
Вероятнее, поток россиян, инвестирующих в прибыльную недвижимость за границей, в ближайщее время останется стабильно высоким. Граждане РФ продолжат инвестировать в арендный бизнес в Германии и объекты на вторых тёплых рынках: в Англии и США. Но так как эти рынки уже перегреты, будет расти спрос на проекты добавленной цене в локациях с потенциалом повышения цен — к примеру, в Греции.
Кроме этого неспешно увеличится интерес к недвижимости в Азии — во Таиланде и Вьетнаме.
Станут более востребованными новые инструменты инвестирования:
- краудфандинговые платформы — интернет-платформы коллективных инвестиций, каковые разрешают войти на рынок недвижимости с маленьким капиталом;
- другие методы инвестирования: приобретение ценных бумаг, привязанных к объектам недвижимости, участие в фондах, мезонинные кредиты (займы в обмен на процент за часть прибыли и использование средств проекта);
- получение дохода посредством опытных управляющих, каковые ведут все дела, которые связаны с инвестициями в недвижимость.
Об авторах
Георгий Качмазов управляющий партнер Tranio.ru Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
