Casus balticus: кризис от изобилия
В то время, когда речь идет об ипотечном кризисе либо обвале цен на недвижимое имущество, сообщённое практически в любое время по умолчанию проецируется на положение дел в Соединенных Штатах, которое на данный момент у всех на слуху. А вот географически значительно более близкий к нам регион, испытывающий неприятности на том же рынке недвижимости, довольно часто упускается из виду.
Не смотря на то, что как раз пример стран Балтии, при всей его специфике, может очень многое поведать и о функционировании рынка недвижимости, и о характерных для него «подводных камнях».
Кризис на рынке недвижимости Балтийских стран, вероятнее, попадет в книжки истории. Он не породил столь же глобальных последствий, как снаружи похожие процессы в Соединенных Штатах, но и масштабный обвал стоимостей, и неприятности, испытываемые на данный момент инвесторами, застройщиками и риэлторами, и запущенная кризисом цепная реакция – все это еще долго будет привлекать к себе внимание исследователей и аналитиков. Так как предпосылками кризиса послужили явления, сначала свидетельствовавшие сугубо в пользу Таллинна и Риги.
Так, спад производства в Эстонии и Латвии окончился уже в 1995 году, и обе страны срочно приступили к восстановлению потерянных ранее позиций. Без неприятностей, само собой разумеется, не обходилось – к примеру, российский дефолт десятилетней давности ударил по местным экономикам сильно, но в целом динамика все равно оставалась беспрецедентно хорошей. Так, в 2006 году экономический рост в Эстонии составил 10,9%.
В Латвии подобная отметка достигла уровня 11%. На фоне среднего тогда по ЕС показателя в 2,1% эти результаты говорили сами за себя.
Но у столь стремительных темпов был один серьёзный недочёт – постоянная угроза перегрева экономики. В большинстве случаев, с последней возможно удачно бороться. Китай, к примеру, искусственно занижает скорость увеличения уже не первый год. В станах Балтии же угрозу, как ни необычно, недооценили не только местные власти, но и интернациональные специалисты.
Так, французская несколько Coface, занимающаяся страхованием кредитных рисков, поставила Латвию и Эстонию в перечень проблемных государств лишь в 2007 году, не снизив, кстати, их рейтинга средних рисков по кратковременным непокрытым платежам. Но, диагноз специалисты все равно поставили полностью верно: чрезмерное повышение количества выданных кредитов.
Вправду, по окончании вступления в ЕС базисные ставки по ипотечным займам скоро опустились на средний уровень 3,5%. К тому же последовательность банков, к примеру, учреждения, входящие в шведскую группу SEB, начали выдавать еще и долгосрочные кредиты на 40 лет. Конечно, обитатели Латвии и Эстонии, взяв доступ к внешним заимствованиям на столь удачных основаниях, торопились воспользоваться данной возможностью.
Лишь в 2005 году рост кредитования в Латвии составил 93%, в Эстонии – 70%.
В один момент, застройщики в Латвии и Эстонии выводили на рынок все новые и новые фонды, порождая на нем избыточное предложение. Негативные последствия строительного бума не оставались без внимания. Интернациональное агентство Moody s Investors Service (штаб-квартира в Соединенных Штатах), к примеру, заострило на них внимание еще в начале прошлого года.
В 2006 году в одной лишь Латвии было сдано 812,6 тысяч квадратных метров жилплощади.
В итоге какое-то время два процесса: скупка латвийцами и эстонцами недвижимости в благоприятных для этого условиях и инвестиционный бум в сфере недвижимости шли параллельно. Но неспешно между предложением начал и спросом образовываться зазор.
Сначала он был незаметен, но в то время, когда потенциальные заказчики стали обращать внимание на через чур большую цена жилья (последняя в условиях бума перманентно росла, к примеру, в Эстонии за 2006 год на 29%, в Литве за тот же период – на все 69%), то зазор срочно появился. Приобретение простой серийной недвижимости по средней латвийской цене 1 405 евро за квадратный метр на конец 2006 года прекратила быть рациональной.
Честным это утверждение было и для Эстонии, где в январе 2007 средняя удельная стоиость квадратного метра во вторичном сегменте достигла 1 538 евро. Количество сделок начало понижаться.
Игроки на рынке постарались дать ответ на новую тенденцию и запустили механизм падения цен. Так, начале того же 2007 году наибольшая строительная компания Эстонии YIT Ehitus в попытке привлечь клиентов понизила цену выведенных на рынок фондов на 27%. Скоро за ней последовали и другие компании, но клиенты, смотря за тенденцией, уже не торопились делать новые приобретения, рассчитывая на предстоящее резкое снижение цен.
В итоге рынок недвижимости, еще сравнительно не так давно бывший одним из самых динамично развивающихся секторов местных экономик, столкнулся с постоянным падением спроса на фоне падающей же стоимости жилья. И Латвия, и Эстония по результатам 2007 года неожиданно были одними из мировых фаворитов по темпам падения цен на недвижимость. Падение составило, согласно расчетам портала GlobalPropertyGuide, в Латвии – 1,7%, в Эстонии – 3,91%.
Конечно, с учетом достигнутых ранее высот – так, масштабы негативной ценовой динамики возможно назвать беспрецедентными. Но, основное пребывает в следующим: падение длится и целый текущий год.
В следствии пострадали не только спекулянты-перекупщики, сыгравшие собственную отрицательную роль в создании условий для кризиса, но и вся отрасль в целом. Так, в начале этого года в Латвии были инициированы дела о неплатежеспособности 35 строительных компаний, в феврале количество таких застройщиков увеличилось до 55.
При оценке случившегося специалисты разнятся во мнениях: одни именуют это полномасштабным кризисом, другие – закономерным, неизбежным и отнюдь не фатальным периодом возвращения и коррекции цен их к действительности. Последней довольно оптимистичной точки зрения придерживаются в частности Сергей Иванов из эстонского агентства Kinnisvarakeskys и Роман Голубев из латвийского издания Kvadratmetrs.
Но в оценке сроков стабилизации они рознятся: согласно точки зрения Сергея негативные процессы продлятся еще пара лет, тогда как Роман говорит, что резкое снижение цен должно остановится уже в следующем году, по окончании чего они будут колебаться в диапазоне плюс-минус 1,5–2%. Причем главные надежды оба эксперта возлагают на одно да и то же: постепенное замещение фондов советской постройки новыми, что должно оживить рынок и спрос в целом.
Текст: Евгений Кузнецов
