Зарубежные рынки не сумели удержать весенние темпы роста
Воображаем читателям аналитический обзор рынков недвижимости некоторых государств-членов Евросоюза по результатам летнего сезона.
Англия
К концу лета в секторе элитной недвижимости Лондона случилась маленькая ценовая коррекция. Вдохновленные весенним ростом, собственники начали активнее выставлять жилье на рынок, но данный дополнительный количество предложения не был уравновешен адекватным спросом. Одной из обстоятельств стало то, что английские инвесторы интенсивно вкладывали деньги в зарубежные рынки, потому, что летом фунт укрепился довольно евро и американского доллара.
Результаты изучения, совершённого RICS*, и эти Knight Frank подтверждают тот факт, что в последние три-четыре месяца в Лондоне отмечается рост предложения объектов недвижимости. «Одновременно с этим число новых клиентов понижается», — говорит Елена Юргенева, глава департамента элитной недвижимости Knight Frank. Среди зарубежных инвесторов в квадратные метры в дорогих районах Лондона лидируют россияне, на втором месте — американцы, по данным Knight Frank.
«Сейчас Англия есть одной из самый инвестиционно привлекательных государств, — вычисляет Станислав Зингель, президент интернационального агентства недвижимости Gordon Rock. — Рынок английской недвижимости в 2009 г. сократился на 18%, а с учетом трансформации курса фунта стерлингов — на 30%.
Наряду с этим жилье не утратило собственной доходности, которая может составлять до 8–10% годовых по стране и 5–6% по Лондону».
По словам С. Зингеля, ипотечные кредиты снова дешёвы по ставке 3% при начальном взносе от 30%. «Инвесторов завлекают высокая доходность, стабильная экономика, британское право, — говорит он. — Надежность вложений повышает страхование проектов большими компаниями».
«Результаты опроса, совершённого Ассоциацией английских банкиров в июне, подтвердили, что условия андеррайтинга ужесточились: в июне было одобрено менее 35 тыс. кредитов — это первое понижение в течение четырех месяцев, — говорит Е. Юргенева. — Восстановление количеств кредитования, начавшееся в течение первых трех месяцев этого года, не взяло собственного продолжения».
Разглядывая рынок английских новостроек, принципиально важно подчернуть, что темпы возведения начинают замедляться. Как подчеркивают в Knight Frank, количество выданных разрешений на постройку сократилось.
Состав клиентов стал по-настоящему мультинациональным, потому, что многие чужестранцы поспешили воспользоваться преимуществом понижения цены. «Не обращая внимания на то что цены на данный момент на 16% выше, чем годом ранее, и всего на 6% не дотягивают до пикового уровня марта 2008 г., сохраняющаяся слабость фунта стерлингов разрешает клиентам-чужестранцам покупать недвижимость со большим дисконтом, — говорит Е. Юргенева. — К примеру, россияне, рассчитывающиеся за квадраты в основном долларами США, смогут взять скидку порядка 28% если сравнивать с стоимостями 2008 г.».
Западная Европа
ГЕРМАНИЯ.
Среди государств еврозоны Германия успешнее всего выходит из кризиса: во II квартале экономика продемонстрировала самый громадный рост за последние 20 лет! Годовое повышение ВВП ожидается на уровне 9%, что вдвое лучше, чем во Франции и США, и неподалеку от показателей Китая. В частности, рост германского экспорта достигает 37% в пересчете на год, не смотря на то, что во многом это объяснимо ослаблением евро.
Влияниям удается сдерживать безработицу, но по данным статистики, опубликованной в последних числах Августа, в 2010 г. в стране скоро возрастает недостаток бюджета. К тому же в отличие от греков, каковые расходуют через чур много, немцы тратят на себя не хватает. Во многом эти экономические противовесы предохраняют рынок недвижимости от быстрой динамики.
Согласно данным Hypoport AG, средняя удельная стоиость германской квартиры образовывает около 135 тыс. евро. «Цена жилья в различных частях Германии разна, но излишней застройки не было нигде. Заслуживает особенного внимания Берлин, — говорит Наталья Завалишина, председатель совета директоров «МИЭЛЬ-DPM». — По многим причинам цены в том месте еще довольно низкие если сравнивать с большинством европейских столиц». В «МИЭЛЬ-DPM» отмечают еще один важный фактор: в Германии приблизительно 60–80% жилого фонда арендуют, а не покупают.
Исходя из этого приобретение квартиры с целью сдачи внаем — надежная гарантия сохранения капитала. «В Германии существует возможность взять долгосрочный кредит, средние ставки тут не превышают 5%, — продолжает Н. Завалишина. — Доходность аренды образовывает 5–6%. На данный момент появляется много новых жилых комплексов. Такие объекты самый перспективны, поскольку по мере возведения строения цена 1 кв. м увеличивается.
Наряду с этим строительство в Германии гарантировано банками, финансирующими проекты».
ГРЕЦИЯ. Греческая экономика так же, как и прежде остается в кризисе из-за недостатка бюджета (более 13% ВВП) и массовых забастовок.
В это же время довольно высокая часть теневых доходов местных жителей поддерживает рынки товаров класса luxury, включая недвижимость. В отличие от Испании цены на недвижимость в 2009 г. опустились в Греции всего на 1,8%, а на данный момент они только на 6% ниже пиковых значений середины 2008 г. Характерно, что на вторичном рынке цена новых апартаментов (до пяти лет) фактически прекратила понижаться. Спрос среди зарубежных клиентов остается высоким.
Быстрее всего растет число русских инвесторов. Пара остыл внимание немцев и англичан. Согласно точки зрения С. Зингеля, на данный момент в Греции обстановка лучше, чем ожидалось еще в апреле-мае. «В 2008 — начале 2009 г. на фоне заявлений о вероятном дефолте цены сократились на 12–15%, — говорит он. — Но летом 2010 г. это падение было отыграно наполовину, и по сей день обстановка достаточно стабильна. На данный момент показатели ниже пиковых 2008 г. не более чем на 10%.
Возрос поток туристов, вычисляющих, что Греция — одна из наименее дорогих государств еврозоны». самые популярные районы — Афины, полуостров Халкидики, острова Родос и Крит.
Восточная Европа
ЛАТВИЯ.
Рынок латвийской недвижимости, понесшей большие утраты в следствии кризиса, весной начал столь же деятельно восстанавливаться. По результатам I квартала цены поднялись на 21% относительно дна — самой низкой отметки, достигнутой в сентябре 2009 г., которая, со своей стороны, была на 63% ниже докризисного пика в июне 2007 г. Прошедшим летом процесс восстановления рынка замедлился.
Не обращая внимания на все беседы о Греции и проблемах Испании, обстановка в экономике Латвии еще напряженнее: в 2009 г. количество ВВП уменьшился на 18% (нехороший показатель среди европейских государств), а безработица достигла 20%. Но, в 2010 г. падение замедлилось, а в 2011-м власти кроме того обещают умеренный рост экономики. Правительство пытается привлечь зарубежных инвесторов.
В частности, 1 июля получил юридическую силу закон об иммиграции, в соответствии с которому при покупке жилья на сумму 70,5 тыс. евро (в Риге сумма в два раза больше) чужестранец может взять вид на жительство (ВНЖ). «Россиян завлекают относительная доступность недвижимости, отсутствие языкового барьера, членство Латвии в ЕС, территориальная близость как к Российской Федерации, так и к Европе, исторически сложившаяся популярность Рижского взморья, — вычисляет С. Зингель. — До тех пор пока тяжело сообщить, какое влияние оказала обстановка с трансформациями в миграционном законодательстве, но это, непременно, подогрело интерес россиян. У нас уже имеется запросы на приобретение недвижимости, которые связаны с возможностью получения ВНЖ».
Наряду с этим специалист выделяет, что приобретение жилья в Риге ценой более 100 тыс. лат (140 тыс. евро) не гарантирует, а только предоставляет возможность получения ВНЖ.
БОЛГАРИЯ. Как и в других государствах, где рынок недвижимости был во многом перегрет стараниями зарубежных инвесторов, в Болгарии стремительнее восстанавливается та его часть, которая ориентирована на спрос со стороны местных обитателей.
Так, в Софии цены уже возвратились на докризисные позиции. Но в курортных районах новостройки и вторичное жильё дешевеют (до 20–25% В первую очередь года). В среднем болгарская недвижимость за прошедшие месяцы 2010 г. утратила 10% цене.
Во II квартале большое понижение стоимостей (на 7–8%) было зафиксировано в городах Gabrovo, Shumen и Vratca. Самое элитное жилье в Болгарии реализовывают в Софии и Бургасе (около 2300 долл./кв. м). Не обращая внимания на важное падение, случившееся с конца 2008 г., за десять лет цены в Болгарии четырехкратно увеличились.
Однако за прошлое лето Болгария не потеряла топовых позиций среди всех зарубежных государств по спросу со стороны русских клиентов, заверил Сергей Демченко, директор по формированию Lemestia Group. «Лидирует, как это и ожидалось, недвижимость на развитых морских курортах в ценовом диапазоне до 70–80 тыс. евро, — говорит он. — Существенно подогрели рынок предложения на вторичном рынке от британцев, каковые из-за кризиса в собственной стране не смогут позволить себе иметь дачу на море. В большинстве случаев, такие объекты расположены на второй-третьей береговой линии, и цена на них редко превышает 50 тыс. евро с возможностью торга.
Нужно заявить, что комплексы на первой береговой линии, в районе с прекрасно развитой инфраструктурой практически не утратили в цене. Это прежде всего связано со большим сокращением числа таких предложений из-за введенного в 2005 г. запрета на постройку на первой береговой линии». В целом отмечается коррекция стоимостей.
Но, согласно точки зрения специалистов Lemestia Group, осенние специальные выставки способны привести на рынок новых клиентов.
В «МИЭЛЬ-DPM» подмечают, что болгарские застройщики стали чаще предоставлять рассрочку платежей и дополнительный спектр услуг. «До кризиса на первой береговой линии существовали объекты по цене 3500–3600 евро/кв. м, — говорит Н. Завалишина. — Парадоксально, но большая часть апартаментов в них уже распродано.
Главные трансформации случились с объектами, расположенными на расстоянии от 1 км от моря, — кое-какие из них снизились в цене вдвое. Сейчас, по нашим расчетам, обстановка в Болгарии выравнивается: продуманное, ликвидное и востребованное жилье так же, как и прежде реализовывают, а переоцененное предлагают со скидкой».
Создатель: Петр ЧЕРНОВ
Цены и Недвижимость
