Страны, где лучше инвестировать в недвижимость в 2010 году
Завершение ветхого года и старт нового – это неизменно время подводить итоги. А в нашем случае интерес к итогам еще острее: глобальный экономический кризис принес так много трансформаций, что спутал все карты и переменил тенденции. Одновременно с этим как раз в его безжалостном свете рынки недвижимости различных государств предстали перед нами, наконец, без иллюзий.
Лишь сейчас мы можем определить их подлинную цену.
В то время, когда дешёвая ипотека – зло
Недвижимость хоть и особый, но все-таки товар. Исходя из этого законы рынка действуют на него равно как и на каждый: в случае если какой-то товар пользуется спросом, цена на него растет; рост стоимостей провоцирует рост производства товара; чрезмерная доступность ведет к падению и затовариванию стоимостей. Эта несложная схема в недвижимости обрастает характерными для данной индустрии подробностями.
Одна из самых серьёзных своеобразных подробностей – правила и ипотека ее получения.
США, Великобритания и Испания, где ипотека была особенно дешёвой из-за применения секьюритизации (продажа и выпуск ипотечных ценных бумаг), появились в самой непростой ситуации. Но, в силу местной специфики, любая из этих государств «несчастна по-своему» и приводит к разной реакции у инвесторов.
США в целом являются на данный момент громадный затоваренный рынок, с изрядной долей distressed properties – собственности, от которой ее нынешние обладатели готовы избавиться как возможно стремительнее из-за собственных денежных неприятностей. , пока таковой тип собственности будет составлять большой процент на рынке, США будут оставаться привлекательной для зарубежного инвестора страной.
Тонкость, но, в том, что предложение в провинции значительно шире, чем в больших городах, где именно выше спрос. В случае если инвесторов традиционно манит Нью-Йорк (где практически пятая часть клиентов – чужестранцы), то сегмент distressed properties в том месте будет неспешно иссякать, не обращая внимания на то что стоимости по-прежнему сохраняются навысокой отметке. Особенное внимание инвесторам стоит обратить на тот факт, что в первый раз за последние два года в третьем квартале 2009 года уровень продаж «вторички» вырос на 9,3% – стоит ли ожидать, пока цены и спрос возвратятся к докризисному уровню?
В Англии, где предложение неизменно ограниченное, в сентябре 2009 года был отмечен некий рост стоимостей в 1,6%. Из-за общего снижения и безработицы доходов спрос вряд ли начнет расти семимильными шагами, соответственно, и цены не вырастут. Но ясно, что дорогая недвижимость в Англии постоянно будет оставаться дорогой и респектабельной – серьёзный фактор для тех инвесторов, которых интересует вложение на долгую возможность.
В Испании, в особенности очень сильно пострадавшей от кризиса, на данный момент царит тишина: из пяти агентств недвижимости в лучшем случае выжило одно. Выбор для клиента широчайший, возможно привередливо отбирать очень лакомые кусочки на морских побережьях и помнить, что торг неизменно уместен. Европейцев больше интересуют острова, где вода более чистая, а природа более привлекательная.
Россияне предпочитают материковую часть, поскольку и до нее нам нужно еще добраться, а уж дополнительная дорога до островов не воодушевляет на приобретения.
Надежность высокой пробы
Самыми устойчивыми к кризису были те рынки, на которых приобрести недвижимость непросто. Характерные примеры – Швейцария, где во многих регионах по большому счету запрещена продажа недвижимости чужестранцам; Германия, где из-за высоких налогов кроме того местные обитатели предпочитают снимать (до 57% населения), а не обладать; Австрия, где спекулятивные сделки с недвижимостью легко невыгодны.
Да, доход от недвижимости в этих государствах низок, кроме того в лыжных и других курортных территориях, но тем, кто желает надежных инвестиций, стоит обратить взгляд на эту часть Европы. Эксперты относят к данной же категории богатые карликовые страны и малые, в которых кризис практически не ощущается.
Западная Европа привлекательна для русского клиента из-за удобства и географической близости предстоящих перемещений: между большинством европейских столиц – час полета. Но нужно не забывать, что надежность ее рынков имеет оборотную сторону: недвижимость тут дорога в эксплуатации и приносит низкий доход при сдаче в аренду: считается, что 3-4% от цены жилья в год – потолок ее возможностей. В случае если ставить данный показатель во главу угла, то из всех государств Европы останется только 11, где он больше либо равен 5%.
Неприятность в том, что большая часть из них находятся в Восточной Европе, и эти новые рынки пока не заслужили полного доверия инвесторов. У всех еще свежи в памяти кое-какие увлекательные моменты из судьбы восточноевропейских рынков недвижимости. К примеру, в то время, когда из-за отсутствия контроля за застройкой взлетели до отметки итальянских цены на рынках Черногории, как был раздут рынок Болгарии, как росли цены в Латвии – во всех этих государствах мы сейчас замечаем затоваривание и стагнацию рынка.
Резкие скачки как роста, так и падения стоимостей, нестабильность рынка не мотивируют инвестора к совершению приобретения.
Большое итальянское сетевое агентство Idealista опубликовало перечень городов Европы, где особенно выгодно инвестировать в недвижимость в текущем году. В первой пятерке – Брюссель, Амстердам, Берлин, Рим и Милан. Перечень составлен по принципу price earning ratio (отношение рыночной цены к чистой прибыли) и показывает, с какой скоростью вложение в недвижимость себя окупит.
Приобретение апартаментов в замыкающих пятерку Милане и Риме окупит себя через 22 и 24 года соответственно.
Это необходимо знать!
Неспециализированное правило, как приобрести дом и не утратить на этом деньги, строится на несложных закономерностях. Если вы понимаете, что на каком-то локальном рынке строится огромное количество объектов, по большей части на банковские кредиты, будьте уверены: тут возможно ожидать развития сценария Испании либо Болгарии – через непродолжительное время «пузырь» лопнет.
В случае если в Дубае цены росли на 20-30% в год, а по отдельным объектам и больше, вряд ли необычна информация о том, что в 2009 году цены снизились в том месте на 47%, побив все рекорды. Старое правило рынка недвижимости гласит, что рост стоимостей можно считать обычным в рамках 10% в год – при росте более чем данной цифры рынок считается высокорискованным и неустойчивым.
Вопросы, на каковые необходимо узнать ответы, не так уж бессчётны, но должны вам оказать помощь составить ясную картину. Смогут ли брать чужестранцы на этом рынке, на каких условиях? Наряду с этим стоит не забывать, что явное обилие зарубежных клиентов есть показателем спекулятивного рынка.
есть ли цена на объекты реалистичной либо рынок перегрет? Увидено, что первыми увлекательные рынки находят британцы: если они тут только что появились, опередив других европейцев, в полной мере может оказаться, что эта страна – будущий хит продаж.
какое количество возможно получить на аренде и дружелюбно ли в этом отношении местное законодательство? В развитых государствах доход от аренды очень редко превышает 3-5% от цены объекта в год, тогда как в курортных территориях малоразвитых государств эта цифра может доходить до 10% а также быть больше данный уровень.
какое количество стоит обслуживание сделки и как высоки налоги? Имеется ли налоги на стремительную перепродажу, на каких условиях объект переходит к наследникам, необходимо ли в этом государстве платить налоги на доход, полученный за границей?
Какие конкретно эксперты окажут помощь вам при покупке дома и какое количество это будет стоить? какое количество стоит эксплуатация дома, его усовершенствование и ремонт? Имеется ли особые дотации страны, к примеру, на установку солнечных батарей либо реставрацию исторического объекта?
В случае если вам сообщат, что в далекой прекрасной стране возможно приобрести домик за забавные деньги, это указывает одно из двух: или вас обманывают, или он стоит как раз этих забавных денег, и тогда он вам, вероятнее, не нужен. И кризис совсем не оправдание для нереалистичных стоимостей. Именно напротив, он расставляет все по своим местам.
Создатель: Виктория Грегуольдо
Издание Хозяин
