Сможет ли рынок парижа противостоять жилищному кризису во франции?
Экономист Эва Филипиак (Ewa Filipiak), искавшая квартиру для приобретения в Париже в течении полугода, в итоге сделала вывод, что на данный момент не время брать. «До тех пор пока лучше подождать: думаю, в скором времени представится возможность приобрести что-нибудь особое», – утверждает она.
Показатели спада
О понижении цен на жилье в Англии, Ирландии и Испании уже информировали заголовки газет. Сейчас же данный спад достиг и Франции. Но кое-какие факторы показывают, что французский рынок, быть может, окажется более устойчивым, а Парижа это может кроме того не коснуться.
Граждане, до этого привыкшие к стабильному росту цены собственных домов, были не очень приятно поражены, возвратившись в текущем году с летних каникул.
Недавний отчет Нотариальной конторы Франции продемонстрировал, что количество продаж жилья за пределами столицы страны за первую половину этого года сократился на 25%, тогда как число сделок в парижской кольцевой с января по июнь упало на 20% если сравнивать с теми-же месяцами в прошедшем году.
С 1997 по 2007 годы средняя цена квадратного метра во Франции выросла в два раза. на данный момент же скорость увеличения рынка находятся на самом низком за последнее десятилетие уровне. Кое-где цены кроме того падают, так что клиенты не торопятся с приобретениями.
Тогда как замедлению предшествовали десять лет бума, налоги и более твёрдые условия кредитования во Франции содействовали тому, что оживление тут было менее заметным, чем на более Испании и свободных рынках Великобритании.
Раз подъем не был столь заметен, то же самое возможно ожидать и от спада: частично вследствие того что ставки по ипотекам во Франции фиксированые, и бережные обладатели французских домов смогут осуществлять контроль собственные долги.
На фоне замедления роста поизводства, ужесточения условий кредитования, рекордно низкого уровня доверия к рынку и понижения платежеспособности статистика говорит о том, что спад уже прейдет скоро.
Экономист Александр Мирликуртуа (Alexandre Mirlicourtois), представитель консалтинговой компании Xerfi, считает, что в ближайшее время цены во Франции упадут, поскольку рынку нужно прийти в себя по окончании нескольких лет роста, а банкам с довольно не сильный балансом – ужесточить денежные условия. «Как всем известно, французские банки стали жертвами ненадежных заемщиков. на данный момент предоставляется меньше кредитов по более большой стоимости», – говорит специалист.
Как утверждает господин Мирликуртуа, в среднем по стране цены упадут на 15%, следующий подъем случится в 2012 году. Так же вычисляют и эксперты французского филиала компании HSBC: по их прогнозам, в 2009 году цена жилья снизится, а к 2012 году опять начнется рост.
Не обращая внимания на то что трансформации затянутся, они, по-видимому, будут не столь резкими, как в Испании, где, согласно расчетам некоторых аналитиков, дома за ближайшие пара лет смогут упасть в цене на 30% в настоящем исчислении (с учетом инфляции).
Что касается Англии, то эти наибольшего ипотечного банка страны HBOS продемонстрировали, что к августу этого года цены упали на 12,7% если сравнивать с прошлогодним уровнем.
Возврат к действительности
Показатели изменений отмечают и риэлторы. «Стоимости были оторваны от настоящего состояния экономики, на данный момент же они корректируются в соответствии с настоящим положением дел», – говорит Рене Паллинкур (Rene Pallincourt), глава Национальной Ассоциации риэлторов Fnaim.
Как отмечает аналитик, сейчас неспециализированная тенденция есть предлогом для тревоги: рынок недвижимости страдает от замедления роста. Ранее правительство прогнозировало, что данный рост составит 1,7–2%, на данный момент же ожидается подъем не более, чем на 1%.
Но кое-какие факты показывают, что резкое снижение цен во Франции будет очень умеренным. Сроки ипотечных кредитов в стране меньше, чем в Англии либо США. Большой уровень рождаемости содействует стабильному базисному спросу.
На французский рынок недвижимости воздействует и фактор задолженности по кредитам. Согласно данным Организации развития и экономического сотрудничества (OECD), неспециализированная задолженность домовладельцев во Франции в 2006 году составила только 89,1% от их доходов. Для сравнения: в Англии и США данный показатель равнялся 168,5% и 139,7% соответственно.
«Все это говорит о хорошем потенциале для восстановления: до тех пор пока процент домовладельцев в стране низок, имеется, куда расти», – вычисляет господин Мирликуртуа. Как утверждает специалист, только 57% французов имеют личные дома, что на 10% ниже среднего показателя по территории евро.
Со своей стороны, господин Паллинкур отмечает, что потерянные возможности одних клиентов оборачиваются шансами для других. Он утвержает, что цены довольно часто занижены – в среднем на 10%, так что рынок недвижимости возможно назвать рынком клиентов.
Устоит ли Париж?
Большая часть экспертов считает, что благодаря монументам, зелёным улицам и музеям, завлекающим состоятельных клиентов, Париж надежно защищен от плохих последствий спада на рынке.
гармоничная планировка и Широкие бульвары, придуманная полтора века назад видным архитектором бароном Османом (Haussmann), защищены законом – на данный момент в городе фактически не разрещаеться строить.
Из-за этих ограничений ветхие дома стоят многократно дороже, чем в среднем по стране, тогда как спрос на жилье огромен: для молодых специалистов и студентов оно остается ответственной целью.
Для кого-то Париж может показаться недорогим городом. Он не входит в мировую десятку мест с наиболее ценным жильем: аренда маленькой квартиры тут обойдется в ту же сумму, что и аренда места на автостоянке в одном из деловых районов Лондона.
Кроме этого французская столица меньше зависима как от доходов финсектора, так и от прибыли от производства товаров широкого потребления: оба этих фактора подстегнули развитие эксклюзивных районов того же Лондона. По словам нотариусов, только одна сделка из десяти содержится с зарубежным клиентом.
«В большинстве случаев понижение числа сделок ведет к падению стоимостей, но на данный момент Париж удерживается на прошлом уровне», – говорит риэлтор Александр Дешамп. Но трудности заметны кроме того из окна его офиса в XI округе Парижа: когда-то это был рабочий квартал, потом же строительный бум стал причиной увеличению стоимостей в этом районе до среднего уровня по городу.
«В течение пяти лет я ни разу не сталкивался с отказами в ипотечном кредитовании, и только что это произошло. В большинстве случаев в то время, когда клиенты подписывают соглашение, мы были уверены, что они смогут взять банковский заем», – говорит эксперт.
Госпожа Филипиак, получающая жилье в первый раз, планирует последовать тенденциям рынка и оценить возможность более недорогой сделки: «Я планирую купить жилье по цене на 10–15% ниже нынешней. Риэлторы утверждают, что Париж удержится, но, как мне думается, они просто пытаются убедить в этом рынок».
Создатель: Брайан Рохан, Рейтерс/ International Herald Tribune
Перевод: Янина Крупина
