Лизбэк по-французски: тридцать три удовольствия плюс доход. а как в других странах?
Кризис поменял отношение россиян к зарубежной недвижимости. Сейчас особенное внимание уделяется денежным нюансам: люди желают, дабы новая собственность не легла через чур тяжелым бременем на их бюджет. А вдруг еще и удастся на ней получить – по большому счету превосходно.
Продавцы конъюнктуру уловили, и предлагают варианты, удовлетворяющие подобные запросы: речь заходит, в первую очередь, о разных схемах, при которых приобретённая недвижимость сдается в аренду.
Неприятность в том, что подобные схемы (как и все на данной почва) смогут быть хорошими, а смогут и не весьма. В этих вопросах и пробовал разобраться обозреватель издания Metrinfo.ru.
Лизбэк – тридцать три наслаждения плюс доход
Увидим сходу, что не все клиенты заграничного жилья стремятся на нем получать. Как свидетельствует Елена Юргенева, начальник отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, клиенты агентств, специализирующихся на элитном жилье, этим вопросом не интересуются. Ограничения, каковые схема leaseback накладывает на хозяина жилья, богатых клиентов не устраивает.
Они предпочитают распоряжаться собственной собственностью и ни от кого не зависеть. Исходя из этого leaseback — удел потребителей поскромнее, тех, кто думает прежде всего — о доходе, а во вторую — о собственном отдыхе с комфортом.
Схема лизбэк (leaseback) на сегодня самый идеальна из всех аналогичных существующих схем. Она показалась во второй половине 70-ых годов двадцатого века во Франции – в тот период французская туристическая отрасль остро нуждалась в деньгах, и государство решило поощрить инвесторов таким нестандартным способом.
Основной «изюминкой» французского лизбэка есть господдержка и национальные же гарантии. «Строительство (а приобретаются по данной программе только новые объекты, причем в стадии строительства) застраховано, и риска того, что возводимое строение не будет завершено, не существует, — говорит Игорь Индриксонс, глава департамента зарубежных инвестиций компании «IntermarkSavills». – Второй момент: значительные налоговые льготы. По большому счету, НДС при покупке новостройки во Франции – один из самых высоких в Европе: 19,6%.
Но при приобретении по программе лизбэк вам его всецело возвращают. Правильнее, схема более умная: ежегодно вам списывают 1% НДС, и в итоге получается, что за приблизительно 20 лет он выбирается всецело. Но в случае если хозяин захочет выйти из программы до этого срока – не вопрос.
Легко нужно будет заплатить оставшуюся часть налога».
Еще одной приятной изюминкой есть то, что все цифры известны заблаговременно. «Соглашение, по которому клиент недвижимости сдает ее в аренду управляющей компании, содержится, в большинстве случаев, на срок от 5 до 11 лет», — отмечает Станислав Зингель, президент интернационального агентства недвижимости «Gordon Rock». «Доходность согласно соглашению – гарантированная, — уточняет Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland». – Она не зависит от того, на какой срок получалось сдать объект. Помимо этого, управляющая компания берет на себя все затраты и несет все риски, которые связаны с арендой: в случае если недвижимости был нанесен ущерб, компенсировать будет управляющий».
Кроме этого в высшей степени весёлым для клиента событием будет да и то, что он может пользоваться недвижимостью самостоятельно. Обычный контракт лизбэка отводит на это 30 дней в году – в большинстве случаев, семь дней в «большой сезон» и три – в другие. При жажде (в случае если нет потребности в деньгах, а хочется, наоборот, продолжительнее жить в собственной французской квартире) возможно составить т.н. «особый договор» (mandat de gestion), по которому недвижимость во Франции сдается управляющей компании лишь на шесть месяцев и один сутки каждый год. «Но этот вариант применим не в любых ситуациях, — даёт предупреждение Денис Евсеев («Kingsland»). – Юристу управляющей компании нужно будет доказать налоговым органам, что в этом случае leaseback используется законно, а не помогает только для ухода от налогообложения».
И о главном – о деньгах. Во всем мире недвижимость принято брать в ипотеку – и leaseback не есть исключением. При стандартных условиях (кредит на 20 лет, на 60-70% от цены жилья) получается, что доходы от аренды покрывают все платы по кредиту.
Клиент еще и остается в выигрыше: на положенные личные средства он приобретает доход – в большинстве случаев в размере 3-6% годовых.
Благотворительность? Нет, расчет!
Возможно поспорить, что нарисованный в прошлой главе «портрет женщины в розовом» позвал у читателей подозрения. Уж через чур все прекрасно: и защита со стороны страны, и гарантированная доходность, и возможность независимого проживания Гражданам России, каковые за последние два десятилетия взяли много хороших «прививок от иллюзий», все это не имеет возможности не показаться необычным. Исходя из этого разъясняем, какие конкретно пользы имеют тут другие участники процесса.
Государство. Оно, как уже говорилось выше, заинтересовано в развитии туристической отрасли. «В соответствии с схеме leaseback, инвестор может приобрести лишь новую квартиру либо дом, и лишь «большого уровня» (residence high-end tourism or business)», — напоминает Андрей Кучин, председатель совета директоров компании «Prime Time Realty». Любой путешественник, посещающий страну и талантливый снять в аренду подобные апартаменты – это воистину «курица, несущая золотые яйца»: он и сувениров накупит, и в дорогих ресторанах пообедает, и всевозможными сервисами воспользуется. «Фактически, для развития туризма государство и пошло на такие «налоговые жертвы» в пользу инвесторов, — говорит Ирина Дюпор, учредитель компании «IMMOCONCEPT» (Франция). – И эта политика оправдала надежды страны».
Управляющие компании. Тут благотворительность также не при чем. Во-первых, компании, трудящиеся с лизбэком, сами приобретают налоговые льготы.
Во-вторых, им достаются в управление высококлассные объекты, причем на многие годы вперед. Рассчитывая рентабельность, управленцы, конечно, считают и личные траты, и будущие доходы. Так что переживать, что эти компании начнут работать себе в убыток, не следует.
Действительно, потенциальному клиенту направляться осторожничать и не соблазняться на чересчур привлекательные предложения. «Еще 10 лет назад возможно было приобретать 7% годовых, сейчас честная программа – это 4,5-5,5%, — отмечает Ирина Дюпор. – В случае если предлагают более 6%, нужно очень сильно беспокоиться за жизнеспособность проекта. Имеется предложения по 3%, но это имеет суть лишь с четырьмя семь дней личного пользования».
Суррогаты – качественные и не весьма
В данной статье всегда говорится о Франции. И не просто так: лишь в том месте leaseback есть национальной программой. «Попытки внедрять что-то похожее предпринимаются во многих других стран – Швейцарии, Германии, Англии, — говорит Елена Некрытова, начальник отдела курортной недвижимости компании «Новое Уровень качества». – Но лишь во Франции процесс контролируются страной, на любой одобренный объект действует страховка, а при банкротства застройщика государство берет на себя обязанности по поиску нового. И лишь во Франции клиентам leaseback предоставляются вычеты и налоговые льготы».
Все, что предлагается в других государствах, есть, по существу, только соглашением клиента недвижимости с управляющей компанией. «Нет законодательной базы, исходя из этого в том месте возможно взять лишь доверительное управление, — категоричен Денис Евсеев («Kingsland»). – Управляющие компании возможно отыскать везде, но законодательных обеспечений не будет».
Вопрос, соответственно, переходит в плоскость цивилизованности рынка данной страны, наличия на нем проверенных, дорожащих собственной репутацией управленцев. В Западной Европе все это наличествует. В Восточной – куда в меньшей степени. Исходя из этого покупать квартиру, например, в Болгарии с надеждой на стабильный арендный доход как минимум наивно.
направляться четко осознавать, что в конечном счете заплатить должны будут арендаторы. А вдруг их нет (в смысле, на рынке и купли-продажи, и аренды затоваривание), то и взяться доходам от аренды неоткуда. Что бы вам ни пели сладкоголосые агенты по продажам
В Израиле, говорит Михаил Аронов, агент по недвижимости компании Re/Max «Blue-White» (Израиль), доход от аренды квартир образовывает 4-8% годовых, офисных строений и других больших объектов – в среднем 8% годовых. Довольно часто объекты продаются уже с действующими долговременными контрактами аренды. Но таковой «праздник судьбы» (это создатель уже от себя) разъясняется только тем, израильский рынок увеличивается – кроме того в нынешние времена, в то время, когда во всем остальном мире кризис.
Соответственно, помещений под аренду не достаточно, а арендаторы рады «зацепиться» за помещения на годы вперед. Но стоит обстановке измениться (спаси и помилуй Иегова, само собой разумеется, от для того чтобы безобразия – но всякое в мире не редкость), как от всех «обеспечений» не останется и следа.
И о возможностях
У хорошего (т.е. французского) лизбэка они самые радужные: строятся все новые объекты, растут туристические потоки и т.п. Что до других государств, то тут все не так конкретно. Потому, что лизбэк, как уже сообщено неоднократно, основывается прежде всего на гос гарантиях, для его появления требуется воля этого самого страны.
Дабы правительство, поняв необходимость, отыскало в себе силы обуздать самого себя – снизить налоги. История говорит о том, что личные аппетиты власть имущие постоянно уменьшают весьма нехотя. Чтобы правительство решилось на подобное, необходимо какое-то чрезвычайное стечение событий.
Создатель : Владимир Абгафоров
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru
