Механизмы защиты
Вложения в строящиеся проекты довольно часто сулят хорошую прибыль, но неизменно сопряжены с рисками. Постепенная оплата, счета условного депонирования и банковские обеспечения снижают риски, но трудятся такие механизмы далеко не во всех государствах.
Закон на страже
Получая недвижимость на стадии строительства, рядовой клиент жилья выступает как «незащищенный» кредитор девелопера. Другими словами интересы клиента в отношении получения положенных в проект средств по значимости идут по окончании заинтересованностей «защищенных» и «привилегированных» кредиторов (работников компании-застройщика). Один из способов перейти в категорию «защищенных» клиентов – воспользоваться ипотечным кредитованием. «Чтобы подстраховаться, весьма выгодно брать ипотечные кредиты, – комментирует начальник компании Rentsale Юлия Титова, – потому, что банк наряду с этим дополнительно контролирует надежность застройщика».
К счастью, в государствах с развитыми финансовой системой и законодательством права клиентов недвижимости на стадии off-plan защищены на национальном уровне.
«В ряде государств ветхой Европы – Англии, Франции, Швейцарии и Австрии – все строящиеся объекты подлежат обязательному страхованию, и при банкротства застройщика государство компенсирует клиенту выплаченные суммы, – растолковывает директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. – Страховку оплачивает застройщик, и она уже включена в цена недвижимости. Таковой механизм самый действенен, но в большинстве государств-членов Евросоюза и в Соединенных Штатах национального страхования строительства нет».
Распространенный метод в интернациональной практике, что разрешает защититься от недобросовестного либо «проблемного» застройщика, – применение счета условного депонирования (escrow account). В этом случае деньги от клиента поступают на особый счет (банк есть третьей, незаинтересованной стороной) и переходят девелоперу лишь по завершении очередной фазы строительства и исполнении прописанных в договоре условий.
«В Дубае с 2008 г. действует закон, что обязывает застройщиков взимать плату лишь поэтапно и через escrow accounts, – говорит начальник департамента зарубежной недвижимости «Пересвет-Инвест» Жанна Гусейн. – Раньше многие, для получения скидки, платили деньги сходу, время от времени еще перед тем, как начиналось строительство, сейчас это не разрещаеться законом. на данный момент, в случае если объект еще не существует, взимается не более 5% на депозит, после этого, по окончании получения уведомления от застройщика о том, что закончен определенный этап строительства, выплачивается следующая часть суммы. Последний взнос осуществляется лишь в момент сдачи объекта и получения ключей».
Практика escrow accounts существует в большинстве западноевропейских государств, но, к примеру, в Италии либо Испании оформить соглашение на этих условиях, как отмечает Игорь Индриксонс, будет непросто. Иначе, отдельные девелоперские проекты с совокупностью оплаты через escrow accounts возможно отыскать и на менее развитых рынках: в Хорватии так реализуется проект Punta Scala Residence австрийской компании Falkensteiner.
Как в банке
В Италии, Испании, на Кипре трудится второй механизм – банковские обеспечения компании, ведущей строительство объекта. Застройщик, в большинстве случаев, еще до начала работ открывает в банке кредитную линию, которая разрешает ему завершить проект независимо от результатов продаж.
В Италии финансовые отношения девелопера и клиента объектов off-plan регулирует национальный декрет 122/2005: банковская гарантия раскрывается на все суммы, уплаченные авансом. В случае если застройщик не делает обязательств, клиент приобретает деньги от банка либо страховой компании, и ему не приходится потребовать возврата средств у продавца. К примеру, строительство комплекса Le Dune в итальянском регионе Абруццо финансирует банк города Пескара, что отвечает за действия застройщика и гарантирует клиентам возврат средств при незавершения проекта.
На Кипре все большие направляться проекты финансируются под залог почвы, на которой ведется строительство. Потому, что кризис кипрскую финансовую систему практически не затронул, работы на объектах длятся, не обращая внимания на сокращение количеств продаж.
Совокупность банковских обеспечений законодательно утверждена и в Испании. «Цель действующего закона 57/68 – предохранить клиентов от утраты положенных средств, в случае если по какой-либо причине строительство не будет завершено. Гарантии в большинстве случаев предоставляются главными сберегательными банками, каковые реализовывают финансирование проектов девелопера. Но на практике банковские обеспечения не всегда могут дать нужный уровень защиты, как это предусмотрено в законе.
Существует множество тонкостей оформления, в которых клиенту будет сложно разобраться самому, исходя из этого при покупке недвижимости на стадии строительства особенно ответственна помощь юриста», – комментирует глава департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс» Марина Васильева.
Не все сходу
Как именно клиент сам может снять риски? Один из способов – выбирать объект через агентство недвижимости, которое контролирует надежность девелопера и проекта и может дать все данные об объекте, источниках финансирования, замыслах строительства. Кроме этого направляться в обязательном порядке посетить место строительства. «Клиент сможет лично убедиться, ведутся ли работы, на какой стадии находится объект, взглянуть шоу-рум, где возможно ознакомиться с примерами строительных и отделочных материалов, определить о дополнительных опциях», – говорит Марина Васильева.
Главным и самый распространенным механизмом защиты при покупке жилья off-plan есть постепенная оплата. В большинстве случаев при оформлении соглашения нужно внести 10-30% от цены объекта. Остальные выплаты производятся по мере продвижения строительства: по окончании возведения определенного этажа, окончания работ над каркасом строения, кирпичной кладкой, отделкой и т. п. Чтобы клиент больше доверял продавцу, на некоторых объектах устанавливают веб-камеры.
Постепенная оплата не делается кардинальным решением проблемы, но, по крайней мере, снижает риски и является стимулирующим причиной для застройщика.
В соглашении купли-продажи, кроме правильного описания недвижимости с указанием площади жилья, отделочных материалов, суммы депозита, графика платежей, в обязательном порядке должна быть информация об ответственности сторон. «В большинстве случаев срок строительства образовывает 12-18 месяцев, – говорит Марина Васильева. – На случай отсрочки должны быть прописаны обязательства продавца и штрафные санкции возвратить все суммы, выплаченные клиентом».
Юлия Титова рекомендует сделать так, дабы перечень форс-мажорных событий в соглашении был как возможно меньше: «На практике большая часть застройщиков собственный опоздание со сдачей проектов списывают на форс-мажорные события. Самый популярный вариант отписки – климатические условия, при том что климат за последние два-три года радикально нигде не изменялся».
Жанна Гусейн говорит о ситуации на одном из самых проблемных в этом отношении рынков – дубайском, где в следствии кризиса было заморожено строительство солидного числа объектов: «Застройщики не идут на выплату штрафов согласно соглашению, апеллируя к форс-мажорным событиям. Но многие стараются урегулировать отношения и предлагают другие варианты в собственных уже реализованных проектах».
Необходимо осознавать, что, как бы прозорливо ни был составлен контракт, вернуть инвестированные по первому требованию все равно не удастся. «Деньги, перечисленные застройщику, при невыполнения условий соглашения возможно будет "настойчиво попросить" лишь через суд. В Болгарии, к примеру, на данный момент суды по для того чтобы рода обращениям клиентов назначаются на 2013 г.», – говорит Игорь Индриксонс.
Иначе, за границей сроки сдачи редко затягиваются больше, чем на два года, в то время как для России это практически норма. Исходя из этого клиенты «БЕСТ-Недвижимости», взявшие наконец готовое жилье в болгарском комплексе Paradise Dune (плановый срок сдачи – июнь 2008 г., фактический – май 2010 г.), честно удивляются: из-за чего риэлторская компания на данный момент отказалась от реализации этого проекта?
Создатель: Марина Шония
Homes Overseas
