Гарантия на доход

Гарантия на доход

В случае если застройщик предлагает гарантированный доход от аренды, то клиент может или с удовольствием дать согласие, или заподозрить, что цена объекта завышена, и постараться взять скидку на обещанную за целый срок сумму. И любой из вариантов в той либо другой ситуации может оказаться верным.

Сейчас, в то время, когда ручаться за что-то на рынке недвижимости достаточно сложно, гарантированный доход от аренды делается для клиента «островком безопасности». К тому же на данный момент застройщики активнее борются за клиентов и чаще берут на себя заботы о поиске арендаторов, предлагая клиентам более удачный, чем раньше, ежегодный процент от цены жилья.)

Вопрос для клиентов

В первый раз совокупность гарантированного дохода от сдачи частного жилья в аренду получила в 1980-х гг., и теоретически такая схема думается весьма привлекательной, не смотря на то, что на практике предлагаемые условия время от времени выглядят вызывающими большие сомнения.

С одной стороны, инвестор приобретает определенную уверенность в завтрашнем дне, с другой — для предлагаемого дохода от аренды клиент может не обращать внимания на последовательность недочётов объекта. Кроме этого продавец может включить часть обещанного дохода в цена жилья.

Но, не обращая внимания на то, что условия некоторых сделок заставляют клиентов зарубежной недвижимости насторожиться, как правило оговоренный в договоре арендный доход дарит клиенту душевное самообладание и разрешает рассчитывать, что эти проценты покроют ипотечные выплаты. Хлопоты, которые связаны с арендой, для обладателя минимальны: исчезают неприятности поиска арендаторов, языкового барьера и т. п.

Но когда указанный в контракте срок заканчивается, обладатели знают, что собственными силами такую же прибыль взять нереально, и время от времени решают реализовать дом. И когда на доме покажется табличка «For sale», начинается борьба между частным застройщиком и владельцем, реализовывающим новые объекты и предлагающим гарантированный доход от аренды. В данной борьбе перевес редко выясняется на стороне частного хозяина.

Символ для кредиторов

Расчетливые клиенты разглядывают гарантии дохода от сдачи в аренду как действенный инструмент давления при переговорах. К примеру, возможно попросить скидку в размере неспециализированной обещанной суммы.

Подписывая контракт, клиенту направляться определить о обеспечениях того, что процент будет выплачиваться, даже в том случае, если застройщик обанкротится, и возможно ли при перепродаже передать право на арендный доход второму обладателю.

Помимо этого, банки, принимая ответ о размере ипотеки, вычитают обещанную сумму из цены объекта и на этом основании смогут снизить размер ипотечного кредита.

Пол Прескотт-Бранн, менеджер по формированию бизнеса компании Legal Index, говорит: «Кредиторы принимают гарантированный доход от последующей аренды как символ, что изначально.цена завышена, и такая оценка не оказывает помощь клиентам взять ипотеку, поскольку запрещено совершенно верно сообщить, встанет ли фактическая цена до этого уровня».

Французские обеспечения

Во Франции, неизменно популярной у клиентов вторых домов, застройщики частенько гарантируют ежегодный доход от аренды, и клиенты с удовольствием принимают эти условия. Французское агентство A Place in France, специализирующееся на продажах недвижимости на стадии строительства, предлагает гарантии на два комплекса, каковые реализуются по leaseback. Один находится в департаменте Вандея в западной части Франции, а второй на Лазурном Берегу.

НДС в цену не включается, управляющая компания обязуется сдавать объекты в аренду в течение 20 лет, наряду с этим ежегодный доход будет составлять от 4,20 до 4,60%. Апартаменты в закрытом комплексе на курорте Си-Фур-ла-Плаж, рядом с городом Бандоль, что между Тулоном и Марселем, стоят от 1 77 000 евро и продаются с гарантированным арендным доходом до 3,8%. Соглашение содержится на девять лет и не исключают вероятность применения жилья обладателями для собственного отдыха.

Дешёвые развлечения — парусный спорт, пеший туризм и водные лыжи.

Плюсы Швейцарии

Соседняя Швейцария традиционно считается сложным рынком для зарубежных инвесторов, но на данный момент страна немного открыла собственные двери клиентам «туристических резиденций». В компании Егпа Low Property возможно купить разные объекты с гарантированным доходом от сдачи в наем — апартаменты в пятизвездочном комплексе Les Mayens d’Heremence по схеме leaseback (строительство будет окончено в 2010 г.) в альпийской деревне Ле-Весов, неподалеку от лыжного курорта Вербьер.

Имеется кроме этого предложения freehold — шикарные апартаменты в лыжном комплексе на 64 объекта. Управляющая компания будет сдавать жилье в течение 1 5 лет, годовой доход покинет до 3,5% от цены жилья. Цены на апартаменты с двумя спальнями начинаются от 509 000 евро. Вероятно приобретение пакета The Pleasure Investment, включающего доход 2,5% при личном применении жилья в течение 14 дней в низкий либо одной семь дней в большой сезон.

При покупке по схеме The Leisure Investment гарантированный доход равняется 1,8%, но отдыхать в доме возможно в течение месяца в низкий либо 14 дней в большой сезон.

В комплексе, что находится в городе Сен-Жиль-Круа-де-Ви в Вандее, цены на апартаменты и дома среди красивых садов начинаются от 128 000 евро. Первый контракт о гарантированном доходе содержится на 9-1 1 лет.

Управляющая компании Еrnа Low Property Джоанна Йеллоулесс-Баунд комментирует: «Предложения, каковые касаются гарантированной выплаты дохода от сдачи в аренду, постоянно пользовались популярностью у клиентов, желающих применять собственный второй дом лишь пара недель в году. Приобретя недвижимость в Франции по схеме leaseback, возможно избежать уплаты налога добавленой стоимости (19,6% от цены). Рынок недвижимости стал менее стабильным, а гарантии ежегодного дохода — символ надежности вложений.

Исторически швейцарские ставки по ипотечному кредиту ниже, чем французские (приблизительно 3-4%), так что, приобретая до 3,5% каждый год, клиент апартаментов не будет испытывать неудобств».

Игра в открытую

Гарантированная аренда — это надежная, но наименее прибыльная из всех вероятных схем сдачи недвижимости в аренду. Так как управляющая компания всецело берет на себя те риски, каковые при вторых вариантах несет кроме этого и арендодатель. Прибыль либо убыток управляющей компании наряду с этим остаются тайной за семью печатями.

Многие же предпочитают играться в открытую, и может оказаться более выгодно. «В то время, когда клиент получает у нас коттедж и потом решает сдавать его через нас, имеется определенный прайс-лист начиная с низкого и заканчивая высоким сезонами с разными ценовыми категориями, — говорит Киммо Хел-грен, председатель совета директоров финской девелоперской компании Holiday Club в Российской Федерации. — Наряду с этим наша фирма забирает себе 30% дохода, а другое приобретает обладатель коттеджа, что мы сдаем в аренду. К примеру, коттедж с тремя спальнями в одном из самых громадных и известных отечественных курортов Катинкульте, сдается в текущем году с 1 500 евро до 2400 евро за чемь дней. Нетрудно посчитать, сколько как раз забирает себе обладатель».

Еще один плюс игры в открытую — в большинстве случаев, какие-либо ограничения по сроку применения недвижимости обладателем отсутствуют. «В случае если сказать о практике отечественной компании, то, получая коттедж в собственность, обладатель может покинуть его в собственное пользование на целый год либо сдавать целый год через нас. Само собой разумеется, смогут быть и каждые другие варианты по длительности сдачи, — говорит Анна Мар-доян, эксперт по продажам и маркетингу компании Holiday Club.

Вариант на любителя

Дэн Джонсон, воображающий интернациональный портал недвижимости TheMoveChannel.com, говорит: «При выборе недвижимости главным критерием будет возможности получения и вопрос окупаемости дохода и по окончании того, как срок действия контракта по сдаче в аренду окончится». Перед тем как предложить клиенту гарантированный доход от аренды, застройщик кроме этого шепетильно взвешивает все за и против. Так, в Англии доход от сдачи жилья внаем стали все чаще предлагать в восточной части Лондона (London Olympic) и в графстве Манчестер, куда переезжает штаб-квартира ВВС, поскольку в этих районах ожидается всплеск интереса к найму жилья.

Гарантированный доход от аренды может стать хорошим шагом для клиентов, каковые не желают брать хлопоты на себя, но возможно страшен для инвесторов, рассчитывающих на стремительный доход. Ловушкой могут быть и через чур высокие ежегодные выплаты, каковые обещает застройщик. Таковой пункт в договоре не ненужен, но нужен ли он в каждом конкретном случае, решает клиент.

Создатель: Кэтрин Дешейз

Издание Homes Overseas

Программа для автоматического дохода. Гарантия постоянного пассивного дохода

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: