Как извлечь доход из зарубежной недвижимости

Автор: prisly ·

Зарубежная недвижимость сейчас снова интересует клиента. В качестве дополнительного бонуса, продавцы обещают, что «при необходимости вы легко сдадите собственную недвижимость». Утверждение, мягко говоря, спорное: сдача в аренду – занятие очень хлопотное.

И доходы от нее могут быть существенно ниже, чем планировалось.

Сдается все?

Тезис о том, что «каждая недвижимость возможно сдана в аренду», в действительности оказывается вовсе не таким уж честным. Заберём пример, привычный каждому: «сборно-щелевые» домики на дачных участках в шесть соток в Подмосковье. Сдавать их вероятно лишь на лето, на остальные же девять месяцев они не сдаются в принципе, ни за какие конкретно деньги.

«Чтобы объект прекрасно сдавался, нужно сочетание множества факторов, – говорит Рената Матяш, начальник департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills. – Это расположение недвижимости, растояние до моря (в случае если речь заходит о курорте на побережье), наличие инфраструктуры около: для человека, снимающего ненадолго дом либо апартаменты, крайне важен комфорт». При покупке недвижимости с целью последующей сдачи в аренду нужно особенно пристально к этому отнестись. Хорошо бы заблаговременно изучить настоящую обстановку по аренде.

На практике, к сожалению, часто бывает в противном случае. «Весьма многие получали недвижимость в второй стране, совсем не зная местных реалий», – говорит Татьяна Сташкевич, начальник департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор». Довольно часто приобретение делалась по завышенной цене либо, напротив, весьма дешево, в то время, когда объект владел сильно выраженными недостатками, а сдать все желают, ориентируясь на самые большие стоимости, подчеркивает Сташкевич. Весьма обычный пример: дом находится в 1,5-2 км от моря, а его обладатель почему-то уверен в том, что арендная плата за него будет такой же, как и за жилье, находящееся неподалеку от пляжа.

Вычисляем верно!

Хороший расчет доходности аренды: поделить ежемесячную арендную ставку на цену, по которой объект недвижимости приобретался. Заберём для примера недавние столичные реалии: однокомнатную квартиру возможно было приобрести за 4 миллионов рублей., а сдать в аренду – за 20 тыс. В месяц получается 0,5%, в год, соответственно, 6%.

Но таковой подход, к сожалению, через чур приблизителен: имеется масса корректирующих факторов, и все они не в пользу рантье (особенно, в случае если учесть реалии сегодняшнего дня).

К примеру, подоходный налог. В Российской Федерации его время от времени платят, время от времени нет, но о титанических упрочнениях налоговых органов по выведению арендодателей из тени сейчас говорится довольно много. Очевидно, что где-нибудь в Германии не заплатить налоги легко нереально, в особенности чужестранцу. «В большинстве государств-членов Евросоюза размер налога образовывает 15-20% от прибыли», – говорит Юлия Титова, начальник отдела зарубежной недвижимости корпорации «Бест-Недвижимость».

Кроме этого не следует забывать, что во всех государствах имеются налоги на приобретение недвижимости (от 2 до 10%), нотариальные затраты при покупке недвижимости (от 1 до 7% от цены недвижимости), ежегодные налоги (от 0 до 2%), затраты на коммунальные платежи и содержание. В некоторых государствах в обязательном порядке страхование недвижимости, если она приобреталась с применением ипотеки.

Обстановка осложняется и тем, что в различных государствах существуют разные традиции. К примеру, на Кипре за воду и электричество платит арендатор, а в Испании – арендодатель, как отмечает Юлия Титова. В общем, потенциальному рантье необходимо как минимум хорошенько разобраться во всех этих нюансах.

Отыщем управу

К счастью, существует особенный вид одолжений – доверительное управление. Это в то время, когда местная компания берет на себя все хлопоты по сдаче недвижимости в аренду – очевидно, за определенное вознаграждение. Многие застройщики уже осознали привлекательность таковой опции для клиентов и сходу предлагают ее. «Частенько при выходе на рынок того либо иного проекта данный вопрос уже продуман застройщиком, – говорит Рената Матяш. – И я бы рекомендовала обращать внимание именно на такие проекты.

Обычно клиенту сходу предлагается некоторый фиксированный доход от аренды, что весьма комфортно. В большинстве случаев, данный вопрос продуман в курортных местах популярных туристических направлений, таких как Турция, Болгария, Черногория, Хорватия, Испания, Кипр и Греция».

То, как четко и ответственно будет трудиться управляющая компания, зависит прежде всего от страны. В Западной Европе либо Северной Америке все эти схемы существуют многие десятилетия, в том месте все продумано и жестко выстроено, отмечает Наталья Ветлугина, начальник аналитической работы компании «Новый город». Так что «сюрпризов» не будет.

Но в случае если речь заходит о каких-то вторых государствах (к примеру, Восточной Европы), то в том месте возможно столкнуться с этими же «нюансами», как и у нас. Так что, дабы разобраться во всем, нужно некое время в стране пожить.

Подобной точки зрения придерживается и Юлия Титова: она утвержает, что рынок компаний, занимающихся доверительным управлением, прекрасно развит в «ветхих» государствах Европейского союза. В государствах – новых участниках ЕС все уже существенно хуже, а в кандидатах – совсем не хорошо. Но если вы берёте недвижимость через нормально трудящуюся компанию в Москве – вам постоянно порекомендует компанию по обслуживанию либо сами предложат послепродажный сервис.

Где гарантии?

Вопрос сверхсложный и объемный – его очевидно нереально осветить в одной статье. Тем более что все страны различные, и везде собственные традиции аналогичного бизнеса. В качестве некоей универсальной советы можем дать лишь одну: перед подписанием договора в обязательном порядке консультироваться с юристами той страны, где находится недвижимость. Причем не со экспертами управляющей компании, каковые по определению являются заинтересованной стороной, а с свободными специалистами.

Лишь такая предосторожность окажет помощь избежать неприятностей в будущем.

До тех пор пока услуги доверительного управления не пользуются большим спросом отечественными клиентами. Как отмечает Наталья Ветлугина, связано это по большей части с тем, что на зарубежную недвижимость не наблюдают как на инструмент дохода. Бедным людям она недоступна, богатые же предпочитают что-то второе, что приносит куда громадные доходы. А квартира либо дом за рубежом – это прекрасная «игрушка» для собственного применения.

Но в возможности данный рынок очевидно будет развиваться – так, по крайней мере, происходит во всем мире кроме того без оглядки на кризис.

Текст: Василий Андреев

издание Хозяин