Что покупать за границей в 2011-м?
Клиенты разочаровываются в одних государствах и очаровываются вторыми, перестают брать в одном сегменте и начинают интересоваться вторым. А основное, со временем становятся более грамотными и информированными и учитывают опыт вторых приобретателей. Какой будет обстановка на зарубежных рынках недвижимости в наступившем году?
Будут ли россияне брать больше либо меньше, как изменятся предпочтения и бюджеты?
Спрос: растет либо падает?
Как и на все сегменты недвижимости, спрос на дома и квартиры за границей с началом кризиса упал. Согласно данным интернационального агентства недвижимости Gordon Rock, количество приобретений, идеальных россиянами, сократилось в 2-2,5 раза если сравнивать с пиковыми докризисными показателями второй половины 2007 – первой половины 2008 года. «Начиная со 2-й половины 2009 года спрос на зарубежную недвижимость со стороны россиян начал восстанавливаться.
В 2010 году количество сделок продолжило расти, но пока еще отстает от пиковых докризисных показателей на 15-20%», – констатирует Станислав Зингель, президент интернационального агентства недвижимости Gordon Rock.
Проиллюстрировать обстановку может и статистика приобретений в Финляндии. «В 2009 году количество сделок с участием клиентов из России упало в сравнении с 2008 годом с 780 до 403 объектов.
В 2010 году русским клиентам реализовано около 350 объектов недвижимости», – свидетельствует Роман Куржунов, консультант по экспорту компании «Виекспо».
Во всем мире спрос на недвижимость упал еще больше, и на этом фоне отечественные соотечественники, хоть и сократившие и количество приобретений, и бюджет, выбились в фавориты. «Ранее был довольно большой процент британцев, совершавших инвестиционные приобретения, на данный момент часть других европейцев и англичан значительно ниже», – говорит Наталья Завалишина, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-DPM».
По подсчетам Gordon Rock, в осеннюю пору 2010 года часть граждан и россиян бывших советских республик среди зарубежных клиентов недвижимости в Латвии составила 85%, в Черногории – 65%, на Кипре – 45%, в Египте – 45%, в Израиле – 40%, в Хорватии – 40%, в Греции – 40%. Однако, по наблюдению Станислава Зингеля, уже в прошедшем сезоне британцы, скандинавы и ирландцы весьма деятельно возвратились на рынок зарубежных инвестиций и скоро отыграли потерянные в 2008-2009 годах позиции.
Будет ли расти спрос со стороны россиян в этом году?
Тут имеется факторы как за, так и против. По словам Елены Егоровой, директора по формированию бизнеса Penny Lane Realty, на данный момент 38% клиентов берут недвижимость за рубежом с целью переезда на ПМЖ, 32% – для отдыха, 13,5% – чтобы получить прибыль, и 11,5% пробуют сберечь собственные средства от кризисов.
Но «при опросе людей, каковые уже купили недвижимость за границей, обстановка выглядит уже в противном случае: ПМЖ или исчезает, или уходит на последнее место, т. к. приобретение недвижимости за рубежом в действительности не во всех государствах дает преимущество при приобретении вида на жительство и как следствие ПМЖ, легко многие этого не знают», – говорит Елена Егорова. Следовательно, первая категория, по всей видимости, будет уменьшаться.
Остальные по мере роста информированности клиентов также смогут уменьшиться. Те, кто нацелен на приобретения «дачи», посчитают, проанализируют опыт друзей и привычных и осознают, что снимать дом либо квартиру на курорте дешевле и эргономичнее.
Инвесторы также понемногу обучаются на чужих неточностях, а польза от хранения денег в таком активе, как недвижимость, на данный момент также под громадным вопросом
По крайней мере клиенты уже на данный момент стали значительно осмотрительнее. «В докризисный период запросы стремительнее приводили к сделкам. С началом кризиса потенциальные клиенты продолжительнее думают, прицениваются как к самим регионам, так и к конкретным объектам», – говорит Наталья Завалишина.
Но последовательность факторов так же, как и прежде завлекает сердца клиентов к зарубежным рынкам. «Долгосрочный кредит предоставляется гражданам России пускай в меньшем, чем для местных обитателей количестве, но на весьма схожих, другими словами поразительно удачных если сравнивать с русскими, условиях. Помимо этого, не следует забывать о низкой стоимости жилья за границей если сравнивать с подобным русским.
Цена входа на рынок зарубежной недвижимости куда ниже, а соотношение цены с качеством судьбы куда выше», – перечисляет Елена Егорова.
Что будут брать
Как и в прошедшем сезоне, предпочтения клиентов будут распределяться в пользу готовых объектов: еще не пришло время рисковать, совсем резонно вычисляют они.
Сейчас клиенты агентств недвижимости тратят на приобретение зарубежного дома меньше денег. «Тенденция уменьшения средней цене приобретения, начавшаяся в 2008-2009 годы (падение на 20% довольно 2007-го), продолжилась и в 2010 году (падение еще на 15-20% довольно 2009-го)», – заявил Станислав Зингель. Эксперт растолковал это явление двумя главными обстоятельствами.
Во-первых, во время глобального кризиса в подавляющем большинстве государств случилось снижение цены недвижимости: к примеру, по таким весьма популярным у россиян государствам, как Болгария, Черногория и Испания, падение составило до 30-40%. Что, соответственно, стало причиной уменьшению средней цене получаемого объекта недвижимости. Во-вторых, россияне, как и клиенты из других государств, стали более экономными в собственных зарубежных приобретениях в сравнении с докризисным периодом.
Кое-какие эксперты предполагают, что такая же обстановка сохранится и в году нынешнем. Другие, как Станислав Зингель, уверены в обратном: «В 2011 году мы не ожидаем падения средней цене жилья, получаемой россиянами за границей. Более того, по нашим расчетам, будет иметь местно маленький (5-10%) рост средней цене.
Это обусловлено, с одной стороны, восстановлением платежной способности россиян по окончании кризиса, а иначе, расширяющимися возможностями для получения россиянами в зарубежных банках ипотечного кредитования по низким ставкам 2,5-4%».
В прошедшем сезоне русские инвесторы, согласно данным Gordon Rock, предпочитали: в бюджете до 400 тысяч евро – leaseback-недвижимость с гарантированным арендным доходом в Франции и Англии, в бюджете до 800 тысяч евро – мини-отели и прибыльные дома в Германии, и в бюджете более чем 800 тысяч евро – торговую недвижимость и отели все в той же Германии. «На 2011 год мы не прогнозируем значительных трансформаций в предпочтениях русских инвесторов.
Инвестиции в «новые» страны (к примеру, в недвижимость Бразилии), набирающие популярность у западноевропейских инвесторов, не будут иметь большого интереса со стороны русских инвесторов, – вычисляет Станислав Зингель. – Кроме этого россиян не заинтересует схема долевого приобретения недвижимости Fractional, которая весьма популярна на Западе. Вместе с тем в 2011 году мы ожидаем предстоящий рост интереса русских инвесторов к вложениям в европейские инвестиционные фонды недвижимости (REIT)».
По континентам и странам
Наталья Завалишина прогнозирует в этом году понижение покупательской активности в таких государствах, как ОАЭ, Египет, Турция. «В случае если покупать в том месте объект, то стоит ориентироваться на уже готовое, выстроенное, дабы снять вероятные риски», – рекомендует она.
Но продолжится рост популярности развитых государств Европы – Германии, Англии, Франции. «Уже на данный момент к ним отмечается стремительный рост интереса со стороны россиян, – отмечает Станислав Зингель. – Рискованными с позиций инвестирования в 2011 году останутся рынки недвижимости ОАЭ, Калабрии (Италия), Панамы и других карибских государств».
Игорь Индриксонс, глава департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, предостерегает от инвестиций в регионы и страны с низкой ликвидностью недвижимости. «В случае если цель приобретения – инвестиция, а не собственное применение дома либо квартиры на протяжении отпуска, то никогда не нужно вкладывать деньги в недвижимость Египта, – говорит он. – Приобрести недвижимость в этом государстве возможно, куда сложнее ее перепродать».
Похожая неприятность существует и в деятельно рекламируемой на данный момент итальянской провинции Калабрия. «Туристический поток в том месте не организован, что, вне сомнения, приведёт к как со сдачей в аренду купленного объекта, так и с последующей его перепродажей.
К тому же у Италии, так же как и у Испании, Португалии и Греции, громадный внешний долг, что свидетельствует минимум возможностей повышения цен».
Специалисты рекомендуют клиентам быть в новом году осмотрительнее, доходить к подбору дома не с чувствами, а с трезвым расчетом, и не пренебрегать консультациями специалистов.
Текст: Мария Лукьянова
Хозяин
