Доходы от зарубежной недвижимости: сказка для покупателя или реальная выгода?
Продавцы зарубежной недвижимости в большинстве случаев заостряют внимание на ее превосходных потребительских качествах. Но объект, приобретённый «просто так», ляжет тяжелым бременем на ваш бюджет: некуда не убежишь от эксплуатационных затрат, коммунальных платежей, налогов. А ведь хочется, дабы денежный поток тек в другую сторону – не из отечественного кармана, а в него.
Как организовать это?
Метод № 1 — спекуляция
На вопрос «как получать на недвижимости?» у ее продавцов имеется готовый ответ. Вам в обязательном порядке продемонстрируют график, на котором зубчатая кривая уходит в поднебесье. «Вот, — гордо сообщат вам, — посмотрите: реализовываемая нами недвижимость за последний год подорожала на 30%. Это и имеется ваш доход!
Чего вам больше?!».
Разберем данный тезис подробнее. В первую очередь, любой человек, мало-мальски привычный с тенденциями рынка, знает, что обрисовываемая картина доходила к реалиям двухлетней давности. Сейчас кризис, и недвижимость быстро снизилась в цене.
Кроме того в случае если дать согласие с мнением, что кризис заканчивается, все равно до возобновления роста в 30% в год до тех пор пока еще далеко.
Имеется и другие мысли. Доход от перепродажи «виртуален» — вы получите его лишь тогда, в то время, когда реализуете собственную недвижимость, а до тех пор пока имеете возможность лишь радоваться, глядя на растущие графики. А вот затраты такое имущество приносит уже на данный момент и в полной мере настоящие – см. начало данной статьи.
Не забудем и о том, что недвижимость нереально реализовать скоро. Более того, все предлагающие ее компании сразу же станут вашими соперниками. Заберём, например, Болгарию – обилие вариантов тут глаза («Болгары шумною толпой по ЦДХ в Москве кочуют»).
Что сможете предложить вы, в случае если внезапно нужно будет конкурировать с активными и агрессивными продавцами? Лишь одно: цену – ее нужно будет выставлять процентов в 30 от рыночной. И какой окажется доходность?
В общем, спекуляции, само собой разумеется, смогут быть удачными. Но для занятия ими требуются крепкие нервы, знания реалий страны (возможно так как приобрести квартиру в ветхом доме, а через два года рядом выстроят современный жилой комплекс) и замечательные рекламные и маркетинговые ресурсы. Признаем, что простой человек всем этим, в большинстве случаев, не располагает, и обратимся к второму варианту – не столь прибыльному, но куда более стабильному.
Метод № 2 — аренда
Попытаемся составить «портрет» объекта, приятного во всех отношениях. «оптимальнее для инвестирования подходит недвижимость в городах, в которых жизнь длится и зимний период, а не только в курортный сезон», — говорит Наталья Завалишина, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-DPM». Мысль в высшей степени разумное: имеется места (Крым, побережье Болгарии), где в июле-августе яблоку негде упасть. Но приезжайте В том же направлении в декабре, и вы заметите совсем иную картину – все пусто.
Получается, что 8-9 месяцев в году недвижимость не будет приносить по большому счету никаких денег. Так что лучше доход, к примеру, в 500 евро ежемесячно (за год набежит 6000), чем 1000 в месяцы «большого сезона» (август и июль) и 700 «полувысокого» (сентябрь и июнь) – всего тут окажется 3400 в год.
Что же это за места, каковые привлекательны для арендаторов неизменно? «Столицы стран, — перечисляет Елизавета Зубарева, помощник главы департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», — большие экономические центры, города с большими и известными университетами».
Второй главный момент – что расположено около? Для недвижимости, предназначенной для постоянного проживания, ответственными окажутся такие факторы, как наличие рядом развитой инфраструктуры, зеленых территорий, удобство транспортного сообщения с деловым центром города. Для курортов – в первую очередь, растояние до моря и всевозможным развлекательным центрам.
Проигнорировать это мысль запрещено, рассчитывать на то, что возможно будет «компенсировать ценой» — также. Прошлым летом создатель этих строчков был в Коктебеле (Крым) и замечал следующую картину: жилье около моря много стоит, в то время как на удалении в 3-4 км не следует ничего. Обладатели домов пробуют сдать их за цены, многократно меньшие, чем на побережье, но желающих все равно нет.
По причине того, что люди, приехавшие отдыхать, ниже определенного уровня комфорта опускаться не желают.
И третье – параметры самого объекта. Тут необходимо направляться правилу «золотой середины»: жилье должно быть среднего размера, обставленным под некоторый средний вкус. Оригинальничать в отделке, покупать что-то через чур масштабное ни к чему – это не окупается.
Цена «входного билета»
Она, само собой разумеется, зависит от страны, и чемпионом дешевизны возможно признать Болгарию. «В случае если сказать о самых скромных по размерам объектам – студиям, то их цена начинается от 35 тыс. евро, — отмечает Елизавета Зубарева («БЕСТ-Недвижимость»). – Наряду с этим многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на срок до трех, время от времени кроме того до пяти лет, и размеры первого платежа должны быть не меньше 30%. Получается, что приобретение возможно совершить, располагая суммой всего в 10,5 тыс. евро – и это будет объект в высококлассном комплексе с развитой инфраструктурой на первой линии от моря».
(Сравнительно не так давно в статье «Болгария снова привезла недорогие предложения: готовьте 20 тысяч евро» мы писали о еще более недорогих вариантах).
Соизмеримые с болгарскими цены возможно найти в Турции либо Египте. В том месте, действительно, существенно хуже с рассрочками – застройщики предлагают их под 4-5% годовых. Что до большинства остальных государств-членов Евросоюза Средиземноморья, то цены на апартаменты в том месте начинаются от 150-200 тыс. евро. Прекрасно на фоне соперников выглядит Кипр – цена, к примеру, в известном Лимассоле образовывает те же 150 тыс., но кипрские банки кредитуют россиян на весьма удачных условиях.
Начальный взнос – от 30%, ставка – до 5% годовых, срок кредита – до 20 лет. Так, для совершения данной приобретения вам первоначально пригодится 45 тыс. евро.
И каков доход?
Сверхприбылей ожидать не следует. На курортах апартамент ценой 35 тыс. евро может сдаваться в сутки за 65 евро – умножив на 365, приобретаем чудесную цифру в 23 725, т.е. практически 68% годовых Но в действительности все будет в противном случае. Цены «большого сезона» продолжаются несколько месяцев, а позже наступает долгий «мертвый сезон».
Не забудем и о том, что необходимо тратиться на поддержание недвижимости в порядке, платить посредникам, каковые приведут к вам отдыхающих, выплачивать налоги В общем, по словам опытных людей, реально приобретать выйдет не более 3-5% в год.
Управа на недвижимость
Здравый суть подсказывает, что самостоятельно сдавать в аренду возможно лишь в том случае, если сидишь рядом с объектом. Для недвижимости, расположенной за рубежом, это вряд ли реально. Соответственно, поднимается вопрос о том, кто будет заниматься сдачей – т.е. о опытном управленце.
Бизнес управляющих компаний в далеком прошлом отлажен в Западной Европе. «Эти компании заключают с обладателем соглашение, по которому он приобретает фиксированную сумму – в большинстве случаев 4-5% годовых от цены недвижимости, — говорит Станислав Зингель, президент Интернационального агентства недвижимости Gordon Rock. – Громадным удобством для хозяина есть то, что доход гарантирован: собственные деньги вы получите, даже в том случае, если ваш номер сдавался хуже вторых». Конечно, для обладателя недвижимости вводится ограничение: сам жить он может лишь 30 дней в году – в большинстве случаев семь дней в «большой сезон» и три в другое время.
Что касается Восточной Европы, то в том месте подобный бизнес лишь появляется и – как это часто бывает – носит все черты «заболевания роста». «Частенько возможность «гарантированной аренды» провозглашается, но по сути это только обещание поискать арендаторов, — поведал нам привычный с реалиями Болгарии человек, попросивший не именовать его. – Большая часть предлагаемых контрактов сводятся к тому, что агентство – буде оно отыщет арендатора – возьмёт 20-30% доходов, покинув хозяину 70-80».
Более того, продолжил отечественный собеседник, кроме того добившись от управляющих фиксированных цифр, вы не приобретаете никаких обеспечений. К примеру, вам давали слово 2500 евро за сезон. Приехав за деньгами в первых числах Октября, вы приобретаете только тысячу плюс нескончаемые жалобные песни о том, как мало этим летом было снимающих. Более того, довольно часто управленцы селят в номер постояльцев, а хозяевам об этом не говорят.
Расчет на то, что обладатель, находящийся в далекой Москве, ничего не определит.
Не редкость еще легче – вам пробуют реализовать недвижимость заметно дороже подобных предложений на рынке, аргументируя это тем, что аренда вам гарантирована. А в действительности – никакой гарантии.
В общем, подвел результат отечественный специалист, рынку доверительного управления в бывших соцстранах нужно пройти еще продолжительный путь, дабы стать похожим на то, что уже давно существует в Западной Европе.
Имеет ли суть инвестировать в арендную собственность за границей? Ответ на данный вопрос неоднозначен. Доходность в 3-5% способна отпугнуть – банковский депозит дает больше. Но имеется и другие мысли.
В первую очередь, вы приобретаете «зарубежную дачу», с морем, прочими удовольствиями и солнышком. Доходы от аренды всецело покрывают затраты на содержание дома – выходит, что пользование им делается для вас бесплатным.
Создатель : Владимир Абгафоров
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru
