Как повлияет введение эскроу-счетов на стоимость новостроек
Единой универсальной модели приобретения гражданами строящегося жилья в интернациональной практике не существует. нюансы и Свои особенности существуют в каждой стране. К тому же, возможно выделить одну неспециализированную составляющую — за редкими исключениями совокупность законодательства не допускает того, дабы клиент стандартного, массового жилья нес риск на этапе строительства.
Для этого смогут быть использованы разные механизмы — страхование, банковские обеспечения, гарантийные фонды, эскроу-счета. В отдельных государствах, к примеру, в Англии клиент, заключая контракт с застройщиком на приобретение квартиры в строящемся доме, уплачивает начальный взнос в банк (в большинстве случаев, 10% от цены недвижимости), а остаток платит при вводе объекта в эксплуатацию, в других — как в Испании либо Польше, главным механизмом являются счета эскроу либо подобные им механизмы. Французская модель предполагает наличие гарантии банка, страховой компании либо общества обоюдного страхования.
на данный момент в Российской Федерации инструментом защиты клиентов жилья на инвестиционной фазе есть компенсационный фонд участников, но он лишь начал функционировать и сложно выяснить, как достаточной для покрытия рисков окажется установленная величина взносов застройщиков (1,2% от сумм сделок по ДДУ). В случае если снова же обратиться к интернациональному опыту, то, например, в Австралии взносы застройщиков в подобный фонд составляют около 1,3%, и наряду с этим фонд берет ответственность лишь за 20% суммы, другими словами при банкротстве застройщика участник может претендовать на возмещение лишь 20% положенных средств.
Потому, что у нас предусматривается гарантирование полной суммы контракта долевого участия, сохранение сопоставимой величины взноса в долговременной возможности может оказаться затруднительным (фонд по закону может производить перерасмотрение размер взноса один раз в год). Переход к проектному финансированию строительства квартир с применением эскроу-квитанций разрешит застройщикам избежать выплат взносов в компенсационный фонд, и вторых дополнительных требований (начинающих действовать с 1 июля), каковые будут предъявляться к застройщикам в рамках ДДУ.
Применение эскроу-квитанций предполагает, что на этапе строительства квартир средства от клиентов не будут передаваться девелоперу, а будут аккумулированы на эскроу-счете в уполномоченном банке до сдачи дома. Наряду с этим средства на постройку застройщик будет получать в этом же банке в форме кредитов с эластичной процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования.
Таковой подход разрешит снять для клиентов риски банкротства застройщика либо значительной задержки строительства, а для девелопера — взять надежный источник средств для финансирования стройки. надёжность и Прозрачность схемы применения эскроу-квитанций в проектном финансировании застройщиков способны укрепить доверие граждан к строительному сектору и оживить спрос на строящееся жилье, в особенности в тех регионах, где появлялись неприятности с репутацией строительного сектора.
Мы попытались оценить, какое влияние на экономику проектов может оказать новая схема сотрудничества участников рынка жилого строительства. На основании дешёвых сведений о потенциальных условиях работы нового механизма мы совершили предварительные расчеты экономического результата для участников рынка. В отечественных расчетах мы учитывали плавающую структуру источников фондирования банка, что будет финансировать строительство квартир.
В связи с разной ценой денег, ассоциированной с этими источниками, возможно достигнуть действенной ставки, которая будет значительно ниже стоимости заемных средств на открытом рынке. Это связано с тем, что часть бюджета, эквивалентная остаткам на эскроу-квитанциях, формируемых взносами клиентов, возможно предоставлена банком по более низкой ставке, и лишь оставшаяся часть неспециализированного бюджета строительства — по стандартным текущим ставкам для сектора недвижимости.
Таковой подход, не обращая внимания на происхождение дополнительного посредника в лице банка, разрешает достигнуть действенной ставки финансирования ниже 6% годовых, что, по отечественным расчетам, окажет несущественное влияние на итоговый инвестиционный бюджет (ориентировочно на 2,5%-3,5%, а с учетом отмены для застройщиков, применяющих эскроу-счета, обязательств по оплате взносов — 1,5-2%).
В масштабах девелоперских проектов такое влияние на бюджет возможно возможно компенсировано разными мерами по увеличению эффективности, оптимизации замыслов продаж и другими методами, разрешающими избежать значительного влияния на цена жилья для конечных клиентов.
Об авторах
Ольга Архангельская партнер, начальник отдела консультаций по недвижимости компании EY Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
