Почему новостройки станут дороже вторичного жилья
По окончании двух лет упорного реформирования совокупности долевого строительства, на тринадцатом (по всей видимости, несчастливом) году ее существования, власти решили вовсе отказаться от данной модели финансирования новых строек. Ответ неожиданное, в особенности в свете продолжительных лет совершенствования защиты клиентов. За прошедшие пять лет количество одураченных участников снизилось вдвое, а в Москве — вдесятеро.
Однако в предвыборном 2017 году президент заявил о том, что проблему необходимо решить радикально, упразднив долевое финансирование. Главным источником средств на постройку нового жилья в Российской Федерации станут деньги банков. Вопрос в том, не создаст ли это еще громадные неприятности: ампутация головы несомненно исключит риск мигрени, но станет ли от этого легче больному?
Имеется два фактора, каковые конкретно приведут к повышению стоимостей. Во-первых, на первичном рынке останется лишь готовое жилье. Расценки в таких новостройках будут на 20–30% выше, чем если бы они продавались на стадии котлована. Соответственно, за счет более большого качества архитектуры, благоустройства и инфраструктуры новые дома станут по определению дороже, чем вторичное жилье.
Отмечу, что на данный момент на старте продаж «квадрат» в проекте комфорт-класса приблизительно равен самым дешёвым предложениями вторичного рынка. В таких условиях многие клиенты уйдут с первичного рынка массового сегмента, дав предпочтение морально и физически устаревшим, но более дешёвым хрущевкам либо брежневкам.
Во-вторых, утрата доступа к бесплатному каналу финансирования — средствам участников — машинально повысит зависимость от заемных денег банка.
Сейчас средства клиентов гармонично употребляются вместе с банковским финансированием. Любой оплаченный ДДУ приносит застройщику покрытие затрат на постройку, и прибыль. В случае если проект успешен и продажи идут деятельно, застройщик досрочно расплачивается с кредитом и экономит на больших процентах (13–15%). Это разрешает удерживать неспециализированные затраты на банковское финансирование на низком уровне и ведет к наценке всего 3–7% к цене квадратного метра.
По окончании упразднения университета долевого участия как раз кредит станет главным горючим проекта. Вопрос лишь в том, запретят ли приобретение на стадии строительства либо это будет вероятным, но деньги возьмёт не застройщик, а банк.
Сценарий первый: без денег участников девелоперу нужно будет пользоваться лишь кредитом банка, и он не сможет погасить его досрочно. Это значит, что затраты на обслуживание кредита будут переложены на плечи клиентов в виде надбавки к конечной цене. При текущих условиях кредитования цена «квадрата» может возрасти на 20% и более.
Это самый экстремальный вариант реформы, что, хочется верить, будет положен под сукно законодателями.
Сценарий второй, более дружелюбный: клиентам все же дадут приобретать жилье на стадии строительства, но деньги они будут передавать не застройщику, а банку, что финансирует стройку. В этом случае кредитор точно смягчит условия для девелопера, что разрешит опустить цену. Само собой разумеется, кроме того тогда расценки на новостройки вырастут — действительно, не на 20%, а меньше.
Более совершенно верно спрогнозировать до тех пор пока тяжело, поскольку это зависит от предложенной законодателями ставок и схемы по банковским кредитам, каковые смогут на фоне возрастающего спроса увеличиться.
Как ни необычно, подобный механизм уже заложен в 214-ФЗ и действует практически год. Он подразумевает перечисление средств участников на особые эскроу-счета банков, откуда деньги переводятся застройщикам по мере завершения строительства. Действительно, за целый 2017 год Росреестр зарегистрировал один контракт долевого участия с применением для того чтобы механизма.
Так или иначе планируемая реформа все равно спровоцирует рост цен на первичное жилье. Рынок снова начнет искать серые схемы привлечения средств на постройку. Как вариант, в полной мере законный механизм паевого инвестирования может практически заменить долевое участие, но механизмов и гарантий защиты прав клиента, каковые находятся на данный момент в 214-ФЗ, уже не будет.
Не исключаю, что при отказе от долевого участия возьмёт второе дыхание не совсем урегулированная и надежная схема продаж через жилищно-строительные кооперативы.
Своевременность реформы кроме этого под громадным вопросом. Строительная отрасль лидирует по числу банкротств юрлиц, а доходы россиян падают уже третий год подряд, фактически лишая возможностей роста спроса на жилье. Удачно ли найден подходящий момент для столь глубоких преобразований жилищной строительной отрасли?
Об авторах
Мария Литинецкая управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
