10 Признаков кризиса на рынке недвижимости
Мария Литинецкая, председатель совета директоров компании Метриум Групп, по просьбе РБК-Недвижимости сформулировала 10 показателей надвигающегося кризиса на рынке офисов и жилья
1. Девальвация рубля
Критическим можно считать падение курса национальной валюты на 30% и более, что и произошло в 2014г. Да, с одной стороны, это стало причиной повышенный спрос на недвижимость. Люди побежали перекладывать рублевые накопления в квадратные метры.
Но это всего лишь первая реакция рынка. В будущем спрос может значительно скорректироваться.
2. Рост инфляции
Изначально прогноз Министерства экономики гласил, что инфляция в 2014г. не превысит 5,5%. Но в августе ведомство пересмотрело обстановку, увеличив эти по этому показателю до 7,5%. Однако уже на данный момент многие эксперты отмечают, что к концу 2014г. инфляция может вырасти до 9%.
Это приводит к увеличению ставок, а также по ипотечному кредиту, уже сейчас. Помимо этого, с ростом инфляции увеличивается себестоимость строительства.
3. Понижение роста ВВП
В соответствии с обновленным прогнозам Министерства экономики, рост ВВП в 2014г. составит 0,5% вместо заявленных ранее 2,5%. ВВП — это, по сути, основной индикатор здоровья экономики, и его понижение говорит о стагнации. Исходя из этого уровень благосостояния населения по факту понижается, что напрямую воздействует на спрос на недвижимость.
4. Понижение роста доходов населения
Уже в 2015г. настоящий рост доходов населения может снизиться в три раза и составит в итоге не более 0,4%. Такие эти приводит Министерства экономики. Так, платежеспособность потенциальных клиентов падает на фоне постоянного роста уровня инфляции.
5. Рост ипотечных ставок
Очередное увеличение главной ставки ЦБ РФ в ноябре (уже четвертое в текущем году) до 9,5% машинально ведет к увеличению ипотечных ставок, которое мы и замечаем целый текущий год. АИЖК прогнозирует на декабрь увеличение ставок до 13-13,5%. Критическим можно считать порог ипотечной ставки в размере 14-15%.
При таковой стоимости кредита часть ипотечных клиентов быстро снизится, что самый значительно отразится на рынке недвижимости экономкласса, где часть ипотечных клиентов доходит до 70%.
6. Рост количества отказов по выдаче ипотеки
Более тщательное и строгое рассмотрение заявок со стороны банков было увидено в III квартале. Кредиторы, наученные неприятным опытом кризиса 2008г., уже на данный момент стараются снять риск невозврата, в связи с чем в IV квартале выросло количество отказов по ипотечному кредиту.
7. Рост цены проектного финансирования
В случае если в успешные времена приемлемой для девелоперов считалась ставка в 12% годовых, то уже сейчас она увеличилась до 15%. Наряду с этим психотерапевтический порог — где-то в районе 18%, достигнув что застройщики предпочтут отказаться от столь дорогого наслаждения и отложат собственные замыслы до лучших времен.
8. уменьшение объемов предложения и Падение строительства
В течение всего года на рынок систематично выходили новые проекты. За прошедшие десять месяцев в границах ветхой Москвы продажи открылись в 27 жилых комплексах (не считая проекты с апартаментами, которых 21), что на 23% больше довольно всего 2013г. Кроме этого объявлен старт продаж еще в нескольких проектах, каковые, в полной мере быть может, успеют выйти до Января этого года, увеличив разрыв еще больше.
Любопытно, что громаднейшая динамика выхода новых проектов отмечена в бизнес-сегменте. В текущем году вышло уже практически вдвое больше новостроек бизнес-класса (13 ед.), чем в прошедшем сезоне.
Но уже сейчас увеличиваются ставки по проектному финансированию, изменилась процедура выкупа получения разрешения и земельного участка на постройку (требуется уже 100%-ная оплата, а это большие деньги), другими словами значительно выросла инвестиционная себестоимость проекта для застройщика. Соответственно, в таких условиях конкретно направляться ожидать новых количества проектов и уменьшения игроков. Рынок будет сжиматься, что происходит как раз в кризисы .
9. Снижение спроса
Снижение спроса на рынке недвижимости более чем на 10% за весь год (а не только в межсезонье) — тревожный сигнал для продавцов. По результатам 2014г. для того чтобы падения мы не ожидаем. Более того, в течение всего года мы замечали повышенную покупательскую активность на рынке.
Так, по данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ с января по октябрь 2014г. выросло на 10% довольно подобного периода 2013г. Количество зарегистрированных прав на недвижимость за сопоставимые периоды 2013 и 2014 гг. возросло на 16,5%.
10. Понижение стоимостей
В то время, когда ценники продавцов на первичном рынке жилья официально опустятся на 10% и более, возможно сказать о наступлении кризиса. По результатам 2014г. мы видим рост цен на 8% в экономклассе и 12% в бизнес-классе, что обусловлено опять-таки увеличением спроса.
***
Итого, семь из десяти перечисленных показателей критического состояния рынка на сегодня мы по факту имеем. Вместе с тем мы фиксируем рост главных показателей рынка недвижимости (количество предложения, цены и спрос). Такимобразом, в течение всего 2014г. рынок деятельно развивался, не обращая внимания на, казалось бы, нестабильный экономический фон. Наряду с этим все знают, что такое увеличение покупательской активности — явление временное, и в будущем спрос обязан скорректироваться.
В возможности трех-шести месяцев при условии сохранения нестабильной обстановке ожидается понижение показателей развития рынка, вызванное усугублением экономической обстановке. Антироссийские санкции, очередное увеличение главной ставки (уже четвертое в текущем году, с 5 ноября 2014г. — 9,5%) неминуемо приведут к увеличению ипотечных ставок, соответственно возможно предположить понижение количества спроса, повышение борьбы, понижение стоимостей в наименее ликвидных объектах.
Мария Литинецкая, специально для РБК-Недвижимости
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе Специалисты/Мнения, может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Мария Литинецкая Метриум Групп Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
