Прага: на пороге европейского дома
В октябре 2009 г. власти Чехии разрешили зарубежным гражданам легально покупать недвижимость без образования юрлица, как это было прежде. Парламент отправился на таковой ход отнюдь не под давлением инвесторов, покупателей и застройщиков. Это воздействие носило скорее технический, чем экономический либо кроме того политический темперамент.
В мае 2009 г. закончился срок, выделенный ЕС на приведение местного законодательства к нормам европейского права. Но валютный закон Чехии все еще запрещал чужестранцам де-юре брать недвижимость в Чехии, что противоречило праву ЕС. Сперва чешский парламент сопротивлялся принятию поправок – в первом чтении в июне они были отклонены. Депутаты мотивировали собственный ответ тем, что новые правила сыграют против чехов, денежные возможности которых не радуют.
Чужестранцам же, облюбовавшим квартиры и виллы в Праге либо Карловых Варах, рекомендовали обращаться в суд, где бы они имели возможность отстоять права на свободное приобретение недвижимости. К счастью, столь сложного механизма удалось избежать. Народных избранников убедили в необходимости трансформации законодательства, в другом случае Чехии было нужно бы выплачивать штраф Евросоюзу (1000 евро за любой просроченный сутки).
Кое-какие ограничения на продажу депутатам, но, удалось отстоять. Так же, как и прежде чужестранцы не смогут покупать объекты недвижимости, возведенные на сельскохозяйственных либо лесных почвах. Запрет будет функционировать в течение двух лет – до 2011 г.
Козырный интерес россиян
Новые поправки участники рынка восприняли очень нормально. Большая часть риэлторов уверены в том, что это вряд ли без шуток повлияет на активность клиентов, за исключением тех, кто по тем либо иным обстоятельствам не желал покупать объекты через образование юрлица. «Аналогичных клиентов не так много, – вычисляет Наталья Завалишина, председатель совета директоров компании МИЭЛЬ-DPM, – среди россиян их порядка 5-10% от общего числа». Но кроме того эти цифры окажут помощь пара оживить рынок во время финансового кризиса.
«Непременно, клиенты из России проявляют интерес к недвижимости в Чехии, – говорит Станислав Кашицын, глава представительства компании EUROSOTRA s.r.o. в Российской Федерации. – Карловы и Прага Вары, приобретшие негласный статус русского города, – любимые места для приобретения недвижимости. В столице самые популярными районами для русскоязычных эмигрантов являются Прага 5 (Гурка), и респектабельная Прага 6, где расположено консульство России в Чехии, и центральная часть – районы Прага 2 и 3».
«В случае если же говорить о Карловых Варах, – продолжает Н. Завалишина, – то, согласно данным из официальных источников, большинство недвижимости в курортной части города в собственности гражданам из России. Надписи на русском видятся в том месте чуть ли не чаще, чем на чешском, а среди персонала тяжело отыскать работника, не говорящего по-русски».
Ситуация стабильная
За прошедший год обстановка на рынке недвижимости данной страны мало изменилась. Кризис хоть и затронул Чехию, но падения цен на квадратные метры тут не отмечается. И все же без жертв не обошлось. Ими в первую очередь стали строительные компании, имевшие в девелоперском портфеле через чур большое количество проектов и не сумевшие совладать со всеми.
Они просто переоценили собственные возможности. Незавидное положение у региональных агентств недвижимости – рынок в провинции заметно сжался.
Но в целом обстановка в строительной отрасли Чехии достаточно стабильная. Вводят в строй объекты, к возведению которых приступили в 2007 г., длится реализация проектов, старт которым был дан в 2008 г. Показались на рынке и новые жилые комплексы с планируемой сдачей в эксплуатацию в 2010-2011 г., но их будет значительно меньше, чем в прошлые годы. Однако многие большие девелоперы покинули для собственных клиентов прошлую схему платежей, в то время, когда на начальной стадии нужно внести 15-20% стоимости объекта, а остальные 75-80% – уже по окончании того, как дом готовься к заселению.
В Праге и ее окрестностях цены на недвижимость остались практически без трансформаций, а в некоторых частях города заметен незначительный рост (в пределах 0,5%). Но в отдаленных либо непопулярных районах малоликвидные объекты снизились в цене. На вторичном рынке отмечено падение цен на одно- и двухкомнатные квартиры в зданиях, требующих капремонта, и в панельных строениях 1970-80-х гг.
В среднем в зависимости от района коррекция цены образовывает 5-10%.
«Воздействие разных акций, бонусов и скидок, которыми девелоперы завлекали клиентов в начале года, по большей части завершилось, – утверждает С. Кашицын. – Примечательно, что наровне со понижением стоимостей уменьшился и пакет предложения. Так, в случае если ранее в цена квартиры экономкласса имело возможность входить парковочное место в подземном гараже и кладовое помещение в подвале, то на данный момент эти объекты необходимо будет покупать за дополнительную плату.
Во втором квартале 2009 г. количество нового жилищного строительства в Праге сократился приблизительно на 20% если сравнивать с прошлогодними показателями. Но возросло число домов, введенных в эксплуатацию. Из этого возможно сделать вывод, что девелоперы сосредоточились на завершении начатых проектов, а новые несобираются либо откладывают их реализацию на более поздний срок».
«Обстановка на рынке цен на квартиры в новостройках столицы может быстро измениться в негативную для клиентов сторону, – вычисляет Юлия Кайнова, начальник департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 BeverlyWood Realty. – Дело в том, что количество новых девелоперских проектов в текущем году заметно сократилось. Так что в недалеком будущем на рынке покажется ощутимый недостаток предложения, что повлечет за собой увеличение цен на недвижимость. Исходя из этого приобретение лучше совершить ближайшей зимний период».
Пока же активность на рынке жилья Праги понижается. Обстоятельства в отсутствии денег у клиентов, понижении количества выданных в текущем году ипотечных кредитов (на 50% меньше, чем в прошлом), а также в том, что цены фактически остались прежними, в то время как в целом по Евросоюзу аналогичной стагнации не отмечается.
Для проживания и работы
Вместе с тем спрос на квадратные метры столицы Чехии сохраняется. Сейчас самый пользуются спросом одно-, двухкомнатные квартиры в респектабельных районах Праги. Кое-какие клиенты интересуются зданиями в пригородах на направлениях с хорошей транспортной доступностью в пределах 10-15 мин. езды от Праги. «Популярными остаются реконструированные дома в центре города, – утверждает С. Кашицын. – Помимо этого, в границах столицы все еще возможно купить участки под строительство личных жилых домов».
В случае если сказать о предпочтениях русских клиентов, то они фактически не распространяются на спальные районы. В случае если же цена понравившегося объекта в хорошем районе недоступна, то россияне готовы обращаться в чешские банки за ипотечным кредитом.
«Ипотечная ставка для чужестранцев образовывает 6,5-7,5% годовых на 20 лет, – информирует Ю. Кайнова. – Упрощенная схема без подтверждения дохода предполагает лишь 50%-ное финансирование приобретения, не смотря на то, что в отдельных случаях оно может быть около 70% от цены объекта. Банки выдают ипотеку среди них и на строящиеся объекты, тем самым поддерживая развитие строительной отрасли».
Разброс стоимостей в новостройках на окраине и в центре Праги образовывает приблизительно от 2000 до 5000 евро за кв. м и выше для эксклюзивных проектов. самая престижная историческая часть города пользуется спросом как для проживания, так и для открытия контор. Цена 1 кв. м на вторичном рынке в простом пражском районе образовывает порядка 1700-2500 евро, а в центре в элитных исторических и реконструированных зданиях – не меньше 4000-7000 евро.
Аренда однокомнатной меблированной квартиры неподалеку от центра рядом с метро обойдется в 450 евро в месяц, двухкомнатной в спальном районе – 470-550 евро. Доходность арендного бизнеса образовывает около 7%.
Нужно заявить, что рынок аренды в городе начинается достаточно деятельно. В Праге нет безработицы, исходя из этого в отыскивании лучшей судьбе ко мне приезжают как граждане Чехии, так и чужестранцы. Самый пользуются спросом недорогие одно-, двух-, трехкомнатные квартиры.
не меньше привлекательна с инвестиционной точки зрения и коммерческая недвижимость. «Раздельно стоит сообщить о бизнес-центрах, – говорит С. Кашицын. – Цена квалифицированной рабочей силы в Чехии значительно ниже, чем в соседних Германии либо Австрии. Исходя из этого в Чехии (в частности, в Праге) начали раскрываться конторы компаний с мировым именем, к примеру восточноевропейское отделение корпорации «Майкрософт». Помимо этого, Чехия удачно расположена с позиций логистики – тут пересекаются многие торговые маршруты, что делает регион очень привлекательным для перевозки, обработки и хранения грузов, исходя из этого в докризисный период складские площади вводили в строй в достаточно громадном количестве».
«Клиенты проявляют интерес по большей части к высококлассным офисным строениям по приемлемым стоимостям, – додаёт Н. Завалишина. – Они так же, как и прежде рассчитывают на дисконт от рыночной стоимости. Размер скидок определяется конкретно при сделке». Возвращается спрос и на загородное жилье.
Так что рынок Чехии и недвижимости Праги в целом неспешно оживает.
Создатель: Светлана Осипова
Издание Цены и Недвижимость
