Прага. обзор рынка
В 90-х Прага была одним громадным инвестиционным проектом – сейчас это город, куда приезжают жить. На смену спекулятивно настроенным клиентам пришли те, кто планирует переехать в Прагу с семьей и трудиться тут.
Центр Праги внесен в перечень Глобального культурного наследия ЮНЕСКО, тут имеется чем восхищаться и имеется на что наблюдать из окон. В случае если дыхание чешской истории хочется чувствовать неизменно, то стоит обратить внимание на апартаменты в центре столицы. Бережный ремонт древних строений не портит их фасадов, наряду с этим осуществляется современная отделка и полное переоборудование помещений.
И, само собой разумеется, такая недвижимость относится к числу предложений класса люкс.
Чешская старина
Элитное жилье Праги – это апартаменты, пентхаусы, мансарды и целые дома в ветхом городе, с видами на Вацлавскую площадь, Карлов мост либо собор Святого Вита. В основном это вторичное жилье: новых строений в центре Праги очень мало из-за отсутствия свободных участков для застройки. Один из редких проектов в районе Прага-1 – комплекс апартаментов «Франтишканский сад».
Резиденции в комплексе имеют цену от 280 000 до 1,1 миллионов евро. Из окон раскрывается прекраснейший вид на город.
На рынке вторичного жилья в центре Праги резиденции шепетильно реставрируются и обычно приобретают не только новую отделку, но и лифты и новые коммуникации. В зданиях появляются сауны, бассейны, фитнес-центры.
Клиенты элитной недвижимости ценой от 3000 до 9000 евро за 1 кв. м в Праге – это прежде всего чужестранцы. Лидируют на этом рынке россияне, по большей части петербуржцы и москвичи. Страсть к чешской старине испытывают кроме этого британцы, итальянцы, поляки.
В большинстве случаев недвижимость в центре берут те, кто довольно часто приезжает в Прагу, но не живет тут подолгу. Неизменно жить в историческом районе сложно: через чур шумно из-за туристов, на дорогах пробки, сложно отыскать место для парковки автомобиля, не хватает зеленых территорий и парков…
Брать ветхие апартаменты и пробовать их отремонтировать собственными силами сложно, поскольку неспециализированное состояние дома, включая коммуникации и перекрытия, может оказаться неудовлетворительным. В случае если имеется деньги и опыт, лучше приобрести строение полностью и совершить его полную реконструкцию.
Согласно точки зрения Михаила Митрюкова, директора компании Bila Vrana, сдавать жилье в центральных кварталах Праги весьма хлопотно. «В центре по большей части желают жить туристы, они снимают апартаменты на маленькие сроки, – говорит специалист. – Исходя из этого обладателю приходится всегда искать новых клиентов либо обращаться в особые работы, каковые занимаются управлением арендой».
Негромко, нормально
Жить в спальных районах значительно комфортнее, чем в центре. Тут меньше шума и больше скверов, богаче инфраструктура: имеется и маленькие магазины, и гипермаркеты, школы и детские сады, фитнес и бассейны-центры. Добраться до вторых частей города очень просто благодаря развитой транспортной совокупности Праги.
Тут недвижимость стоит существенно, в 1,5–2 раза, дешевле, чем в центре столицы. При сдаче жилья в аренду речь заходит в большинстве случаев о долгих сроках, исходя из этого обнаружить арендаторов значительно несложнее – не смотря на то, что и доход будет меньшим.
Цена жилья определяется его размещением относительно центра города, станции метро и остановок наземного транспорта, инфраструктурой района. На цена воздействуют конструктивные изюминки строения (к примеру, какое оно – кирпичное, панельное либо монолитное) и вид собственности – личная либо кооперативная.
Апартаменты в новостройках в спальных районах стоят в большинстве случаев в 1,5 раза дороже, чем на вторичном рынке. Объекты сдаются с полной отделкой. Цены на двухкомнатные апартаменты в новостройке варьируют в пределах 100 000–125 000 евро, в ветхом панельном доме – 80 000–95 000 евро.
Дом за городом (в 10–15 мин. на машине до ближайшей станции метро) обойдется в 150 000–200 000 евро.
Далеко от центра ведется много проектов по строительству квартир. В Праге-5, спальном районе на юго-западе чешской столицы, строится комплекс «Шафранка», в котором предлагаются апартаменты от студий до таунхаусов. Объекты располагают балконами, террасами, местами на парковке и подвалами.
Цены – от 60 000 до 210 000 евро. В районе Прага-9 на востоке города летом этого года планируется сдать в эксплуатацию комплекс апартаментов «Нови Градек» с паркингом. Цена жилья – от 2300 евро за 1 кв. м.
Застройщики не паникуют
Комментируя текущую обстановку на рынке чешской недвижимости, Михаил Митрюков говорит: «За последнее время цены на недвижимость в чешских кронах сократились на 3%. Помимо этого, на 12% упал курс евро, к которому привязана крона. Так что возможно сказать о понижении цены на недвижимость для зарубежных клиентов на 15%.
Но рынок так же, как и прежде остается активным, поскольку банки выдают ипотечные кредиты не только чехам, но и чужестранцам».
Нужно подчернуть, что ставка рефинансирования в Чехии за маленький временной отрезок понижалась уже два раза (в последний раз – до 1,75%). Такие действия ведут к падению курса национальной чешской валюты и, следовательно, понижению цены на недвижимость в евро либо долларах. Наряду с этим ипотечные кредиты, вероятнее, не станут дешевле, поскольку на данный момент речь заходит прежде всего о понижении доверия между клиентами и банками.
Ведущие девелоперы завлекают потенциальных клиентов жилья в новых проектах всевозможными бонусами: CPI Group, Finep, Central Group предлагают клиентам апартаментов в качестве подарка машины, Skanska – кухонную мебель, семь дней – большие скидки на парковочные места либо подвалы. Но кроме того эти специальные предложения распространяются, в большинстве случаев, или на конкретные проекты, или на те объекты жилья, каковые не известно почему не востребованы (угловая квартира, апартаменты № 13 и т. д.) Кроме этого обычно бонусные программы ограничены по времени.
Петр Фанта, председатель совета директоров чешского отделения шведской строительной компании Skanska, на конференции чешских девелоперов сообщил: «Не смотря на то, что банки ужесточили процедуру кредитования застройщиков жилья (50%-ное финансирование проекта собственными средствами против 10%), в критической обстановке могут быть только маленькие компании-застройщики. Большие будут финансировать строительство собственными средствами. Для нас лучше не строить по большому счету, чем снижать цены хотя бы на 20%».
Девелоперы сейчас признают снижение спроса на новые квартиры на 25–30%. Не обращая внимания на это, ни одна из компаний на рынке недвижимости Чехии, не заявила официально о понижении цен на новое жилье. И большая часть экспертов, разбирая обстановку, сходятся во мнении, что в течение 2009 г. будет наблюдаться скорее стагнация стоимостей, чем их понижение.
«Что касается русских клиентов, то уменьшение спроса на чешскую недвижимость (к сожалению, это факт!) связано не столько с кризисом в самой Чехии, сколько с тем, что россияне заняли выжидательную позицию. Во-первых, отечественные соотечественники, видя, что творится с стоимостями в Российской Федерации, сохраняют надежду на значительное понижение цены чешского жилья, а во-вторых, активы некоторых инвесторов были замороженными в русских банках», – вычисляет Ростислав Петченко, директор компании Gartal.
Многие участники рынка отмечают, что кризис в некоей степени кроме того отправился на пользу местному рынку недвижимости, поскольку в следствии в секторе апартаментов провалились сквозь землю спекулятивные сделки, на каковые ранее были настроены инвесторы из Великобритании и Ирландии.
Перемены к…
1 января 2009 г. было заявлено об трансформации правил начисления налогов на недвижимость. В случае если ранее обладатели жилья в зданиях, выстроенных менее 15 лет назад, были высвобождены от налога, то сейчас они будут платить его на неспециализированных основаниях.
Налог на недвижимость в Чехии начисляется по схеме 1 крона (0,037 евро) за 1 кв. м жилья, умноженная на коэффициент, установленный в том либо другом населенном пункте (от 1 до 5). на данный момент в некоторых городах данный коэффициент вырос многократно. Но новшества вряд ли отразятся на спросе, поскольку в итоге налог остается маленьким.
К примеру, налог на апартаменты с одной спальней, ванной-и кухней столовой помещением площадью 40 кв. м будет равна около 22 евро в год.
Кроме этого готовится второе, более значительное изменение в законодательстве. По предварительной оценке, с мая этого года зарубежные физические лица смогут покупать недвижимость в Чехии. на данный момент зарубежным клиентам приходится регистрировать компанию на территории страны и оформлять недвижимость на ее имя.
Но приобретение жилья так же, как и прежде не будет давать каких-либо льгот при оформлении визы либо вида на жительство.
Не то, что раньше
В 90-х гг., по окончании завершения социалистической эры, Чехия стала очень привлекательной как для предпринимательской деятельности, так и для инвестиций в местную недвижимость. В тот момент, на волне интереса к стране и на подъеме национальной экономики, инвестиции в чешское жилье были очень прибыльными: с 1990 по 2000 г. цена последовательности объектов выросла в два раза.
Сотрудники компании Gartal приводят таковой пример настоящей инвестиции: в 1990 г. однокомнатная квартира площадью около 45 кв. м в районе Прага-2 либо Прага-3, близко от центра, стоила всего около 1 млн чешских крон (40 000 евро). Сейчас подобный объект оценивается не меньше чем в 3 млн крон (120 000 евро). В течение 10 лет наблюдался бум и на рынке аренды жилых и коммерческих площадей: годовая прибыль составляла около 12% от цены объекта.
на данный момент, по окончании того как показался баланс между предложением и спросом, обстановка очень сильно изменилась. Рынок Чехии стал зрелым и в полной мере «европейским»: доходы от сдачи жилья в аренду тут умеренные: в Праге апартаменты приносят обладателям в среднем около 5,25% от цены в год.
Создатель: Татьяна Кириллова
Издание Homes Overseas
