Недвижимость в латвии: все еще дорого
Имеется таковой анекдот: «Экономист – это тот, кто сможет на следующий день аргументированно обосновать, из-за чего не сбылись его вчерашние прогнозы». Это же определение возможно смело отнести и к аналитикам рынка недвижимости. Прогнозы на будущее по большому счету дело достаточно неблагодарное: какое количество людей, столько и точек зрения.
Кто-то из нас оптимист, кто-то – пессимист. И любой старается отыскать для собственной позиции какую-нибудь сильную аргументацию. Действительно, не факт, что ее адекватно воспримут окружающие. Я через это уже проходил. В собственной статье «Стоит ли идти в спекулянты?», которая вышла в «м2» в ноябре 2006 года, уже проводил простые выкладки по поводу несопоставимости цен на новую латвийскую недвижимость и настоящего дохода отечественного населения. Сущность ее сводилась к следующему.
Взяв на новую 3-комнатную квартиру заем в размере 120 000 евро (первый взнос 20 000 евро) клиент при ставке 5% за 30-летний период переплатил бы более чем 110 000 евро, при ставке 7,5% – 180 000. Учитывая средний уровень дохода населения, тогда и высказал предположение, что такие траты экономически необоснованны для среднестатистического конечного клиента.
Эта идея не понравилась многим. Представитель одного из наибольших девелоперов Риги в разговоре по телефону со мной прямо объявил, что не будет давать рекламу в издание, редактор которого пишет такие глупости. А влиятельный сотрудник солидного латвийского банка настаивал на том, что я при собственных расчетах не учел факт инфляции. Дескать, при ее большом показателе цены на недвижимость будут продолжать расти. Но реальность выяснилось противоположной.
Инфляция, которая ведет к росту цены многих товаров, вкупе с неспециализированным спадом в Экономике и, как следствие, прекращением роста заработных платов стали причиной тому, что у людей начало оставаться меньше денег, каковые они имели возможность бы направить на приобретение недвижимости.
Аренда все решает
Цены на латвийскую недвижимость падают уже второй год. И по сей день с новой силой начинают разгораться споры на тему: как продолжительным будет данный процесс. Все громче звучат голоса тех, кто уверен в том, что дно уже близко. Особенно на рынке новых проектов. Мол, дешевле 1 500-1 600 евро за кв. м цены в них быть не смогут. Ниже – это уже за гранью себестоимости, а в убыток себе девелопер строить ничего не будет. Помой-му логично. Но…
Я все-таки попытаюсь привести кое-какие контраргументы. Причем не только эмоциональные, но и подкрепленные цифрами. В мире недвижимости озвучено пара общепринятых несложных формул, каковые разрешают отслеживать состояние сектора недвижимости.
Вот с их помощью и постараюсь проверить столичный рынок жилья.
Итак, правило первое: цена жилья должна быть равна 100 ежемесячных арендных плат. Это так называемый прибыльный способ оценки. Он с успехом действовал в 80-90-е годы прошлого столетия, в то время, когда в сектор недвижимости еще не закачивались в массовом порядке деньги. Но вливания стали причиной тому, что итог очень сильно исказился. В марте 2006 года глава Latio Эдгар Шинс приводил такие эти: цена жилья в Соединенных Штатах составляла 130 арендных ставок, в Англии — 155, в Латвии – 220…
Позднее эта отличие еще больше подросла, но на данный момент перемещение идет в противоположном направлении.
Одно время отечественные маклеры категорически отвергали прибыльный способ оценки жилья, ссылаясь на неразвитость рижского рынка аренды. Но, учитывая сегодняшний количество предложения, данный довод не выдерживает критики.
Для сравнения, забрал из базы данных каталога «м2» 10 квартир (как новых, так и на вторичном рынке), каковые в один момент продаются и предлагаются в аренду. Результат был таков: среднее соотношение между арендой и продажной ценой квартиры, за которую ее готовы сдать хозяева, – 243. Наряду с этим имеется варианты, как на улице Яунрозес, где соотношение образовывает 338 (!)… Занимательно, что кроме того в кенгарагских литовках арендной цены платы и соотношение продажи превысило 200.
А одним из самые оптимальных выяснилось предложение по найму квартир в юрмальском проекте Grišla 5 – 174.
Какие конкретно возможно сделать выводы из этого? В случае если опираться на прибыльный способ оценки, то латвийское жилье будет еще дешеветь и дешеветь. Или обязана расти цена аренды.
Но она-то именно за последние месяцы упала.
Такая вот заработная плат
Способ номер два. Новое среднестатистическое жилье должно стоить 100 ежемесячных заработных плат. Наряду с этим нужно учитывать, что традиционно обращение ведется о квартире площадью 70 кв. м. По последним данным Центрального статистического управления Латвии, средняя официальная заработная плат по стране составляла 465 латов. Умножаем на 100 и делим на 70.
Получается, что квадратный метр нового жилья у нас обязан предлагаться по 664 лата. Но это, в случае если ориентироваться на официальную статистику. Неофициально уровень заработных платов вышеуказанного как минимум процентов на 20% . В случае если отталкиваться от этого, то квадратный метр нового жилья обязан достигать 800 латов за кв. м.
Исходя из этих цифр, легко вывести и цена жилья на вторичном рынке, которое должно быть дешевле нового на 25-30%. Получается 550-600 латов за квадратный метр. Другими словами нынешние стоимости не соответствуют этим показателям. Сохранять надежду на то, что у нас в стране на данный момент быстро начнут расти зарплаты – нелепо: выйти из нынешнего финансового кризиса вряд ли удастся скоро. Еще получая образование школе, довелось почитать такую занимательную советскую книжку, как «Политэкономия капиталистических государств».
В том месте четко проговаривалось, что долгое превышение импорта над экспортом неизменно ведет к проблемам. А Латвия живет с отрицательным внешнеторговым сальдо с момента восстановления независимости. Исправить обстановку имел возможность бы приток зарубежного капитала и замечательный производственный комплекс, что формирует добавочную цена.
Увы, капитал уходит, а производственный комплекс в большинстве собственном погиб еще в первой половине 90-х годов.
Кстати, в случае если сказать снова же о заработной, то сейчас уже имеется случаи, в то время, когда работодатели предлагают сотрудникам пересмотреть ее в сторону понижения.
Третье. Сравним такое соотношение: какое количество лет клиенту необходимо откладывать собственную заработную плат, дабы позволить себе приобрести новую двухкомнатную квартиру. В Соединенных Штатах для этого потребуется 5-6 лет, в Германии – около 4, обитателям британского Лондона – 8-10 лет…
Весной прошлого года в Латвии это соотношение составляло 17 лет!
Все возможно
Раздельно желаю остановиться на таком моменте, как себестоимость нового строительства. Латвийские девелоперы редко соглашаются продемонстрировать настоящие сметы строительства. Но как знаю, себестоимость нового строительства уменьшается. Во-первых, дешевеет такая составляющая, как цена труда строителей. Во-вторых, дешевеют многие строительные материалы. Конкретный узнаваемый мне пример из практики строительных компаний.
В случае если раньше за количество X давали на зарплату и покупку материалов 18 000 латов, то на данный момент за тот же количество – 10 000 латов. Потому в случае если летом прошлого года привычные отделочники имели по 1 400-1 500 латов в месяц, то на данный момент – около 800.
Третий, значительный момент в реализации проекта – цена почвы. Реально участки уже снизились в цене на 30-40%. Нужно учитывать да и то, что у больших девелоперов земельный портфель формировался в далеком прошлом, в то время, когда стоимости были значительно ниже нынешних.
Действительно, имеется и позиции, каковые подорожали, – это цена заемных металлов и денег (но и они на данный момент дешевеют). Но сказать о том, что эти две составляющие не разрешают строить дешевле 1 400 евро за кв. м, не рискнул. В противном случае получается, что в Праге все жилье экономного класса убыточное — в том месте средняя удельная стоиость 1 100 евро за кв. м. Ну и совсем шокирующие цифры для отечественных девелоперов.
Мои одногруппники на данный момент трудятся во многих ведущих управлениях и строительных трестах белорусского города Могилев. Так вот, они утвержают, что себестоимость возведения панельных 9-этажек в этом городе от 615 до 650 долларов за кв. м. И это с прибылью застройщика и 4% полной отделкой. Может, нам стоит пригласить белорусских строителей: они уж совершенно верно смогут удешевить отечественные новостройки!?
Создатель: Роман Голубев
латвийское издание Kvadratmetrs
