Европейский выбор по болгарскому критерию
Так оказалось, что в отечественных последних обзорах зарубежной недвижимости преобладали «недешевые» рынки: испанский, итальянский, французский. Одной из обстоятельств этого стала деловая активность местных девелоперов и риелторов, базирующаяся на экономической мощи «ветхой» Европы. И все же недвижимость в том месте дороговата – у новых участников ЕС она дешевле. А вдруг еще и льготы для клиентов имеется…
В качестве точки отсчета мы решили забрать Болгарию. Среди всех государств, входящих в ЕС , в Болгарии самая недорогая недвижимость – в среднем в несколько раз дешевле подобной, расположенной в Испании либо Португалии. При таких условиях, в случае если к ним добавить дешёвую ипотеку либо, по крайней мере, рассрочки и привлекательные скидки, рынок недвижимости ни одной второй европейской страны, возможно, был бы не в силах соперничать с болгарским.
Либо все-таки имеются сравнимые в этом отношении страны?
Специалисты по зарубежной недвижимости рассуждают: в несколько с Болгарией возможно обсуждать страны, сопоставимые с ней по двум параметрам – цене и уровню востребованности среди россиян. Действительно, председатель совета директоров компании Westhome-Invest Наталия Иванова этими параметрами не исчерпывается: «К указанным параметрам я бы добавила еще три важных, каковые принимаются во внимание при выборе страны для отдыха и инвестирования, в частности налогообложение недвижимости, цена судьбы, расстояние до России и наличие экономичных способов добраться».
По стоимостям на недвижимость с Болгарией сравнима лишь южная Италия, провинция Калабрия. Пользуется спросом россиянами она до тех пор пока меньше, но есть частью той самой «ветхой» Европы, в которой ипотека трудится, проценты по ней понижаются (либо уж, по крайней мере, не увеличиваются), а механизмы рассрочек и скидок в далеком прошлом опробованы. Как же выбрать между этими государствами?
Ипотека по-калабрийски
«В целом итальянская финансовая система достаточно консервативна, – говорит Наталия Иванова. – С учетом финансового кризиса, что затронул в первую очередь как раз финансовую систему, кредиты гражданам России на данный момент фактически не взять». Эти сведенья нам подтвердили и пара живущих в Италии россиян.
Согласно данным Westhome-Invest, в тех редких случаях, в то время, когда ипотечные кредиты гражданам России все-таки дают, их большой количество не превышает 80 % от цены получаемого объекта, максимальный срок кредитования образовывает 25 лет (необходимо раздельно уточнять у консультанта по кредитам в каждом конкретном случае), а наилучшая сегодняшняя ставка – 5 % (эта величина зависит от срока кредитования и растет с увеличением срока кредита, а также в том случае, если заемщик желает оформить на целый срок фиксированную ставку). Срок получения кредита – 8–10 недель.
Другие условия разны в зависимости от банка, но, в общем, треть подтвержденного месячного дохода заемщика обязана покрывать и платеж по кредиту, и все его постоянные затраты в стране проживания (коммунальные платежи, питание, бензин, автомобиль, детский сад и школу, медобслуживание).
Затраты по получению кредита таковы: выплата за обращение – 250 евро, плата за оценку недвижимости – 235 евро, плата за управление кредитом – 50 евро в год.
«Не могу дать данные, имеется ли в Калабрии возможность, взяв кредит, в первые годы не платить по нему проценты: отечественным клиентам такие условия пока не предлагались», – додаёт Наталия Иванова.
Многих застройщиков в Калабрии финансируют английские и ирландс-кие банки. Может ли россиянин забрать кредит у них (особенно в случае если застройщик за него поручится)? «Кредит мы постоянно рекомендуем брать в стране, где находится недвижимость, – говорит Наталия Иванова. – Это относится ко каждому клиенту, не только к гражданам России, по причине того, что брать кредит в евро, а возвращать в британских фунтах либо второй валюте обычно экономически не нужно.
К примеру, экономическая обстановка в стране, где находится недвижимость, стабильна, цена дома осталась прошлой, а страна, где находится банк, отправилась вверх, валюта крепчает Значит, отдавать нужно будет больше. Не смотря на то, что британские банки (как, но, и швейцарские либо Банк Монако) постоянно дадут вам кредит под приобретение недвижимости, в случае если у вас уже сложились хорошие кредитные отношения с ними, к примеру в течение последних 8–10 лет вы держали большие суммы в этих банках, имеете хорошую кредитную историю и являетесь их постоянным клиентом».
председатель совета директоров агентства Global Group Анна Шуховцова приводит эти по итальянской ипотеке, мало отличающиеся от тех, которыми располагает Westhome-Invest: «В отдельных случаях застройщик оказывает помощь клиенту забрать долгосрочный кредит на 50–60 % от цены недвижимости. Кое-какие банки трудятся с россиянами, каковые покупают объекты вторичного рынка. Средние условия: 5 % годовых, от 5 до 40 лет, до 60 % от цены недвижимости.
Не секрет, но, что не все россияне смогут продемонстрировать достаточный легальный доход, и это делается главной сложностью при подаче заявки на долгосрочный кредит».
Ипотека по-болгарски
К сожалению, получение россиянами ипотеки в Болгарии может рассматриваться как еще более необыкновенный случай, чем в Италии. Кое-какие специалисты кроме того говорят, что в 2009 году они о подобном не слышали.
«Что касается Болгарии, то номинально долгосрочное кредитование в этом государстве существует, – говорит Анна Шуховцова, – но по факту банки и самим-то болгарам дают кредиты с крайней неохотой, и с еще меньшей – зарубежным гражданам. Ставки по европейским меркам завышены – 11–12 %. Специалисты говорят, что в случае если клиент обратится в банк самостоятельно, то банк затребует долгий перечень документов и, вероятнее, ипотеку не позволит. Несложнее и скорее возможно взять долгосрочный кредит при помощи компании-застройщика – прецеденты имеется».
С этим утверждением согласна специалист АН «Эвиниз» Юлия Щепина: «Наш партнер в Болгарии компания “Челси Инвест” есть партнером трех болгарских банков, каковые дают ипотеку гражданам России. Условия таковы: кредитование сроком до 30 лет, ставки по кредитам от 7 до 15 % годовых в зависимости от целей кредита. “Челси Инвест” может выступать наряду с этим в роли поручителя».
Рассрочки
Быть может, как раз по обстоятельству затруднений с ипотекой застройщики и в Болгарии, и в Калабрии часто предлагают разнообразные варианты рассрочек платежа. Так, по сообщению Анны Шуховцовой, в Калабрии все застройщики дают беспроцентную рассрочку до конца строительства, а в Болгарии возможно рассчитывать на рассрочку без удорожания от полугода до двух лет. «Возможно сообщить, около 60 % застройщиков согласятся на подобные условия», – уверена генеральный директор агентства Global Group.
В некоторых случаях, согласно данным компании, болгарские застройщики дают и более долгую рассрочку, но уже с удорожанием. К примеру, при рассрочке до трех лет удорожание составит 6,3 % годовых на остаток, до пяти лет – 9,8 % годовых на остаток, до семи лет – 15,7 % годовых на остаток, до десяти лет – 18,1 % годовых на остаток.
Неспециализированные затраты
Отечественные специалисты опровергли и распространенное вывод о том, что недвижимость Калабрии столь же недорога, как и Болгарии.
«Это правильно только частично, – говорит Анна Шуховцова. – Возможно заявить, что цены на отдельные квартиры вторичного рынка малого метража в не самых популярных туристических городах смогут начинаться от 40–45 тысяч евро. Одновременно с этим нужно осознавать, что, в случае если клиент хочет купить квартиру с двумя спальнями в новом современном комплексе где-нибудь неподалеку от Реджио либо Тропеа, уровень стоимостей будет совсем иным».
Наталия Иванова додаёт: «Цена на недвижимость в Калабрии низка – виллу возможно приобрести от 200 тысяч евро, апартаменты – от 60 тысяч евро. Но при принятии ответа о покупке необходимо учитывать и все остальные факторы». Эти факторы таковы. Совокупности налогообложения в Италии и Болгарии различаются.
Налог на недвижимость в Болгариисоставляет 0,15 % от налоговой оценки объекта. Кроме этого обладатели недвижимости платят ежегодный «коммунальный налог» (оплата за вывоз мусора, уборку улиц), что различается для каждого муниципалитета и в среднем образовывает порядка 0,2 % в год.
В Италии ежегодный налог на владение имуществом образовывает около 0,4 % от цены объекта, не смотря на то, что итоговая цифра будет устанавливаться раздельно для каждого конкретного случая и зависит во многом от статуса территории, где объект расположен. Но, Калабрия – территория не особенно респектабельная, а потому налоги на имущество в том месте низки.
И, само собой разумеется, не нужно забывать о том, что цена судьбы в обеих государствах также различается.
Создатель: Алексей Крылов
Городское Обозрение Недвижимости
