Недвижимость казахстана: теплее не будет
Наступивший год не принесет хороших трансформаций на рынке строительства и недвижимости. Стоимости будут ползти вниз, а единственным локомотивом строительного сектора будет государственная программа.
Прошлый год был ознаменован поиском ценового дна, которое так и не было достигнуто. Цены как на первичную, так и на вторичную недвижимость показали понижение, в особенности заметное в двух столицах. В Алматы цена квадратного метра на первичном рынке составляла 274,7 тыс. тенге – на 20,4% ниже показателя 2007 года, на вторичном – 211,2 тыс. тенге – на 39,1% меньше, чем годом ранее.
В Астане цены на первичное жилье сократились на 2,3% – до 194,2 тыс. тенге, на вторичное – на 32,5% (188,6 тыс. тенге). В целом же по республике, согласно данным Агентства РК согласно данным статистики цены на первичную недвижимость сократились на 8,7%, на вторичную – на 20,4%.
«На рынке вторичного жилья случилась коррекция стоимостей в соответствии с настоящим, платежеспособным спросом населения. Искусственно раздутые стоимости не разрешали покупать квартиры без применения заемных средств большинству казахстанцев», – растолковывает директор исполнительного комитета, помощник главы совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.
Полет вниз по всем направлениям
В конце прошлого года Нацбанк опубликовал отчет о денежной стабильности, в котором, например, был дан прогноз развития ранка недвижимости в 2009 году. «С учетом совокупности факторов в кратковременной возможности логично ожидать сохранения низких ценовых уровней (вероятно некое понижение стоимостей в Алматы) с началом постепенного восстановления стоимостей не ранее финиша следующего года», – полагают аналитики Национального банка. Действительно, каково будет понижение цены квадратного метра, аналитики Национального банка прогнозировать не берутся из-за «негибкости поведения всех участников рынка».
Сами же участники рынка уверены в том, что к лету цены на вторичное жилье снизятся еще на 15–20%. Наряду с этим, согласно точки зрения специалистов главного банка страны, неспешно завершение строительства начатых объектов, финансируемых за счет национальных ресурсов, и отсутствие новых проектов выведут на первый замысел недостаток площадей, другими словами факторы ограниченного предложения.
Исходя из этого специалисты не ожидают повторения обвального сценария 2008 года. «Цены на первичное жилье, вероятнее, кроме этого не будут увеличиваться, по большей части из-за планируемых ценовых ограничений на выкуп недостроенных объектов, каковые собирается наложить государство, и из-за неспециализированной экономической ситуации в стране, – отмечает партнер компании Scot Holland | CBRE Евгений Долбилин. – Согласно нашей точке зрения, ожидать строительства рынка и подъёма недвижимости в наступившем году не приходится. Вероятно некое оживление строительного сектора в связи с проводимыми страной мерами по вводу и завершению в эксплуатацию недостроенных объектов жилья».
В целом сегодняшний год для рынка недвижимости будет годом стагнации. «Обстоятельство содержится в том, что фактически исчерпаны возможности отложенного спроса, в то время, когда потенциальные клиенты ожидали ценовое дно, имея наряду с этим накопления. Иначе, банки второго уровня очень не заинтересованы в выделении ипотечных кредитов», – вычисляет господин Калинин.
Недоступная и невостребованная
Одновременно с этим падает и спрос на ипотеку. Это разъясняется неопределенностью на рынке недвижимости, потребители заняли выжидательную позицию в надежде на еще большее понижение стоимостей. Помимо этого, в кризисное время многие просто не смогут разрешить забрать кредиты, поскольку на первый замысел выходят иные потребности.
В соответствии с регулярному отчету Нацбанка «прогноз и Состояние параметров кредитного рынка», менее 40% представителей банковской сферы ожидают рост спроса на долгосрочное кредитование. Наряду с этим, отмечается в документе, условия кредитования останутся неизменными, за исключением малого ужесточения залоговых требований, требующих постоянного мониторинга из-за неопределенности на рынке недвижимости, и маржи по рискованным видам кредитования.
Причем кроме того стабилизиционая программа правительства, принятая в конце прошлого года и призванная оживить рынок ипотечного кредитования, только незначительно отразится на ситуации в данной сфере. «Обстановка на рынке ипотечного кредитования обязана пара выровняться, и, в соответствии с отечественным ожиданиям, покажется возможность получения ипотечных кредитов на более дешёвых условиях в ряде коммерческих банков. Но процедура получения ипотечных кредитов заметно усложнилась по окончании наступления экономического кризиса, и кредитование не будет столь дешёвым и повсеместным, как было полтора – два года назад», – вычисляет господин Долбилин.
До тех пор пока банки заняли выжидательную позицию. Предстоящее развитие событий будет напрямую зависеть от того, как действенной будет реализация мер по борьбе с кризисом. Одной из них есть рефинансирование через «Казахстанскую ипотечную компанию» ипотечных займов, забранных казахстанцами за последние четыре года в банках второго уровня (БВУ).
КИК будет выкупать права требования в БВУ или размещать в них обусловленные депозиты для направления их на рефинансирование ипотечных займов. Наряду с этим квартира, на приобретение которой был выдан кредит, должна быть единственным местом проживания, и ее площадь не должна быть больше 120 квадратных метров. Вероятнее, как раз рефинансирование на более приемлемых условиях уже имеющихся кредитов и станет главной движущей силой ипотеки в текущем году.
Но вряд ли стоит рассчитывать на привлечение новых заемщиков.
Кроме этого, имеется возможность повторения прошлогоднего сценария, в то время, когда только немногие строительные компании смогли взять госсредства на завершение строительства. Согласно точки зрения Александра Калинина, правительство не предложило четкого механизма для строительного рынка сектора и оживления недвижимости. «Открыто говоря, мы устали от разных правительственных программ, прорывных проектов и т.п. Разумеется – они декларативны, и деньги исчезают либо крутятся на банковских депозитах.
Только одна программа «Сто школ – сто поликлиник» дает настоящий итог, по причине того, что ведется твёрдый контроль над применением госсредств. До тех пор пока очевидных результатов, не считая выделения средств, каковые так и не дошли до застройщиков, мы не видим. Если бы не социальная активность одураченных участников и неплатежеспособных ипотечников, правительство до сих пор бы нам сказало, что кризиса в Казахстане нет», – отмечает он.
Аренда: коррекция неизбежна
На фоне неспециализированного охлаждения рынка в прошедшем сезоне наблюдалось и уменьшение арендных ставок в жилищном секторе. К примеру, в случае если в мае средняя цена аренды в Алматы была на уровне 1183 долларов за квадрат в месяц, то уже в декабре – 924.
Обстоятельство в том, что многие компании уменьшают штат, а другие и вовсе закрываются. «В связи с кризисом приток экспертов из зарубежа, и из вторых регионов Казахстана значительно уменьшается, в следствии чего спрос на аренду жилья начал неспешно понижаться», – вычисляет Евгений Долбилин. Прогноз для этого рынка кроме этого не оптимистичен: ставки расти не будут.
Офисное пике
Падение покупательского спроса, и сокращение числа фирм стало причиной тому, что цены на коммерческую недвижимость пошли вниз. Действительно, понижение цены квадратных метров в этом сегменте началось только сравнительно не так давно, так что в этом году коррекция на этом рынке будет более большой, чем в секторе жилья – 20–30%. Помимо этого, лишь в Алматы в строй будут введены три-четыре бизнес-центра «А» и «Б» класса, что существенно увеличит предложение на рынке.
Так, арендные ставки будут понижаться. В случае если еще кроме того в прошедшем сезоне арендодатели с неохотой шли на уменьшение ставок, то сейчас они готовы к этому, чтобы получить хоть какую-то прибыль. Согласно точки зрения Scot Holland | CBRE, понижение составит 10–15%. «Необходимо подчернуть, что кое-какие компании переезжают из более дорогих офисных помещений в строения с более низкими стоимостями, что также скажется на уровне офисных арендных ставок в сторону их понижения», – вычисляет партнер компании.
Улучшений не предвидится
«Самочувствие» строительной отрасли в этом году будет не из лучших. В 2008−м уже случился отсев наименее рентабельных компаний (в основном небольших и средних). Согласно расчетам специалистов, и в этом году эта тенденция продолжится: вторым компаниям также нужно будет уйти с рынка или заморозить собственную деятельность.
Иначе, имеется возможность, что кое-какие переориентируют собственную деятельность, например, в пользу строительства квартир экономного класса. «Состояние рынка, и приоритеты, поставленные правительством, диктуют направления изменения развития и необходимость концепций строительных компаний», – не исключает Евгений Долбилин. Действительно, имеется одно «но»: всякое изменение в строительной специализации – это дополнительные затраты (проекты, кадры, техника, строительные материалы, опыт и др.). «Коммерческое строительство, как жилья разного класса, так и коммерческих объектов, в наступившем году будет минимизировано.
У застройщиков собственных средств нет, зарубежные инвесторы в раздумьях, банки денег не дадут, поскольку имеется важный риск не реализовать объект по окончании завершения строительства, – уверен помощник главы совета Казахстанской ассоциации оценщиков. – Практика продемонстрировала, что большие строительные компании применяли прибыль для приобретения новых земельных участков и строительных материалов. Другие потребили прибыль на личную потребность.
В итоге ни у тех, ни у других свободных средств не выяснилось. Банки брать в залог почву отказываются, цена на выстроенное жилье упала, сделки минимизировались».
Так что единственной движущей силой строительного сектора в 2009 году станет национальная программа дешёвого жилья, в рамках которой лишь в текущем году планируется возвести порядка 8,6 млн кв. метров неспециализированной площади жилья и 9,3 млн в следующем (для сравнения: согласно данным Агентства согласно данным статистики в прошедшем сезоне в РК было сдано всего 6,8 млн кв. метров жилья).
Анастасия Моторина
«Специалист Казахстан»
