В чем разница инвестиций в недвижимость москвы и нью-йорка
Начальник интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.ru Георгий Качмазов обосновывает в авторской колонке, что высокие показатели доходности объектов недвижимости – не всегда самые действенные
Сейчас мы замечаем громадной всплеск интереса клиентов к прибыльной недвижимости за границей. Это обусловлено политическими и экономическими проблемами в Российской Федерации. Клиенты пробуют сохранить и приумножить собственный капитал посредством инвестиций в зарубежную коммерческую недвижимость.
К сожалению, многие клиенты в погоне за прибылью довольно часто готовы идти на риск и брать неликвидные объекты. Их прельщают высокие ставки доходности, каковые сулят им продавцы таких объектов. Это происходит вследствие того что клиенты думают в основном о доходности, а не о возможности сохранения средств.
Кое-какие кроме того пробуют сравнивать доходность собственного главного бизнеса с доходностью от недвижимости. Это обычно ведет к тому, что клиенты берут неликвидные объекты, каковые они позже не смогут реализовать. Мы довольно часто встречаем русских обладателей, желающих реализовать собственную недвижимость по завышенной цене.
В большинстве случаев такие попытки заканчиваются неудачей, и клиенту приходится реализовывать по значительно меньшей цене, чем ему бы хотелось.
Моя совет для всех, кто интересуется инвестициями в недвижимости за границей, – исходить не из дохода, а делать ставку на низкие риски. Берите оптимальные по планировке объекты в лучших районах выбранных локаций. Принципиально важно, дабы недвижимость была в хорошем состоянии – новая либо по окончании недавнего капремонта.
Инвестируйте в самые понятные и развитые и грамотно регулируемые рынки, к примеру в Германию. В случае если разглядывать возможность на 5–10 лет, то такая стратегия инвестиций фактически постоянно приведёт вас к успеху.
Западные рынки недвижимости достаточно прозрачны и развиты. Никаких чудес не бывает. Вряд ли удаленный инвестор сможет приобрести какой-то прекрасный объект по очень сильно заниженной цене, поскольку такие объекты в большинстве случаев распространяются «среди собственных» и требуют быстрой реакции со стороны инвестора.
Это фактически неосуществимая задача для удаленных неумелых инвесторов, попытки кратковременных спекуляций на рискованных активах в большинстве случаев заканчиваются для них плачевно, и рынок недвижимости в этом смысле не исключение.
Исходя из моего наших исследований и опыта работы, на рынке зарубежной недвижимости самая доходной в итоге оказывается, как ни необычно, наименее рискованная. В случае если наблюдать на доходность не только как на арендные платежи, но как прирост стоимости и сумму ренты самого объекта, то получается, что самые развитые рынки на продолжительных расстояниях растут стабильно и дают высокую норму доходности.
Сравним офисные рынки Нью Йорка и-Москвы. Ставка рентной доходности в русском столице, согласно данным CBRE, – 8,5%. Это хорошая, высокая доходность. В Нью-Йорке она практически в 2,5 раза ниже (3,5%). Значит ли это, что в столичные конторы вкладывать удачнее, чем в нью-йоркские? Вовсе нет.
Все делается на собственные места, в случае если учесть рост продажных цен на перспективы повышения и офисные площади арендных ставок. В соответствии с информации JLL, в 2014 году цена приобретения контор в Москве понизилась на 29,8%, а в Нью-Йорке – повысилась на 22,8%. Так, совокупная доходность в Нью-Йорке составила 26,3%, в Москве – минус 21,3%.
Наряду с этим в 2014 году аренда контор в Москве снизилась в цене на 4,3%, в Нью-Йорке – подорожала на 3,7%. Более того, к 2019 году Knight Frank прогнозирует увеличение арендных ставок нью-йоркских контор на 28,2%. Так, высокая ставка в Москве (8,5%) разъясняется повышенными рисками, а вовсе не удачными условиями инвестирования.
Обычная доходность объекта в Европе при условии инвестиций в «несложный арендный бизнес» образовывает около 5%, за вычетом всех налогов и затрат остается приблизительно 3,5–4% чистой прибыли. Ориентируйтесь на эти цифры, выбирайте качественные объекты в востребованных локациях, тогда вы постоянно сможете скоро и с пользой реализовать собственную недвижимость.
Георгий Качмазов, специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Георгий Качмазов Tranio.ru Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
