Коммерческая недвижимость казахстана: место – пусто
Рынок коммерческой недвижимости пока не готов к массовому появлению рентных фондов. И тем самым упускает возможность привлечь такие нужные деньги.
Цена коммерческих объектов, сдающихся в аренду, упала в Алматы за время кризиса (с августа 2007 по октябрь 2008 года) в полтора раза – согласно данным аналитической работы Инвестиционно-денежного дома RESMI, с 5 тыс. долларов за кв. метр до 2 тыс. долларов. Самое время брать подешевевшие площади! Но денег у инвесторов на данный момент нет.
Денежной альтернативой быстро сократившемуся рынку банковских кредитов смогут стать долгие инвестиции, завлекаемые при помощи акционерных рентных фондов недвижимости (REIT), обширно распространенных за границей. Эти организации завлекают инвесторов за счет выпуска акций, вкладываются в коммерческую недвижимость и формируют доход за счет арендных платежей. Обладатели акций становятся совладельцем приобретённой недвижимости и приобретают прибыль в виде барышов.
До тех пор пока что в Казахстане трудится только один игрок – Акционерный инвестиционный фонд недвижимости (АИФН) «Великая стенки», входящий в группу компаний RESMI. Отсутствие других игроков разъясняется нежеланием обладателей бизнес-объектов делиться собственностью, и отсутствием инвесторских средств. По неофициальной информации, две наибольшие банковские структуры пребывали на стадии формирования собственных REIT ов, но двери ликвидности закрылись, и проекты были остановлены.
Чем хуже – тем стремительнее
Всемирный опыт говорит о том, что возможности рентных фондов недвижимости хороши кроме того на нестабильных рынках. В случае если деловая активность падает и предприниматели начинают съезжать с арендуемых площадей, эти падения все же более сглаженные, чем в секторе аренды и продаж жилья. Исходя из этого западные государства деятельно применяют REIT ы, дабы оказать помощь рынку недвижимости пережить период спада.
К примеру, Германии и правительства Испании создали такие структуры для помощи местных компаний, появлявшихся в ситуации дефицита кредитных ресурсов из-за упавших цен на удешевления и недвижимость залоговой базы.
Казахстан кроме этого может применять рентные фонды для улучшения обстановки на стагнирующем рынке коммерческой недвижимости и насытить его ликвидностью.
«В текущей ситуации роль REIT ов содержится в том, дабы обеспечить доступ денег институциональных инвесторов к привлекательным рентным активам рынка коммерческой недвижимости, – отмечает член правления АО «АИФН “Великая стенки”» Арман Сейсебаев. – Во всемирной практике главными инвесторами REIT ов являются институциональные инвесторы в лице пенсионных и паевых инвестиционных фондов. Появление REIT ов в Казахстане разрешит сделать рынок недвижимости прозрачным, предоставит шанс населению наравне с институциональными инвесторами инвестировать в коммерческую недвижимость».
В Соединенных Штатах, к примеру, средняя доходность прямых инвестиций составляла 8–12%, в то время как вложения в REIT ы приносили в среднем от 15 до 20% годовых. В соответствии с последнему изучению рейтингового агентства StandardPoor s в третьем квартале 2008 года REIT ы превзошли фондовый рынок разных секторов. В тех же Соединенных Штатах, не обращая внимания на ипотечный кризис, REIT ы продемонстрировали хорошую пятипроцентную доходность если сравнивать с индексом акций SP500, что упал на 13,08% за данный период.
Не обращая внимания на то что в стране сложилась удобная обстановка для приобретения объектов недвижимости ввиду понижения их стоимости, эмитенты пока не спешат в массовом порядке вырабатывать REIT ы, рынок казахстанской недвижимости достаточно инертен.
«Неразвитость REIT ов разъясняется тем, что в Казахстане пока не сложился широкий круг компаний, каковые имели возможность бы профессионально руководить коммерческой недвижимостью и снабжать стабильный доход обладателям акций фондов недвижимости, – продолжает тему генеральный директор ОАО “Халык Банк Кыргызстан” Жанат Курманов. – Интернациональный опыт показывает, в то время, когда созревает достаточная несколько управляющих компаний, обладающих громадными количествами коммерческой недвижимости, они становятся заинтересованными в дополнительном привлечении денег для развития бизнеса при помощи создания REIT ов и привлечения средств институциональных инвесторов. Со временем в Казахстане также будет выстраиваться фондовый рынок REIT ов.
Необходимости искусственно стимулировать развитие REIT ов сейчас нет. расширение и Поддержка допуска институциональных инвесторов на рынок REIT ов потребуется тогда, в то время, когда случится стабилизация цен на рынке недвижимости и покажется конкурентная масса опытных управляющих».
Согласно точки зрения главы департамента управления активами компании «Тройка Диалог Казахстан» Евгения Попова, чтобы обладатели бизнес— и торговых комплексов создавали фонды, им необходимо поменять подход к управлению активами. «Возможно и дальше осуществлять только своевременное управление. Но значительное развитие нереально без заемных средств. Имеется два пути: получить кредит в банке, не смотря на то, что на сегодня эта возможность ограничена, и второй – посредством REIT а привлечь частные инвестиции», – пологает аналитик.
Поменять обстановку к лучшему может ужесточение общеэкономической обстановке. Ухудшение рабочий активности (в октябре 2008 года, согласно данным Агентства согласно данным статистики индекс предпринимательской уверенности, отражающий данный показатель, сократился на 5% если сравнивать с сентябрем) сократит поступление арендных платежей – согласно данным ИФД RESMI, с августа 2007 года по настоящее время в Алматы ставки снизились с 60 долларов за кв. метр до 45 долларов (недвижимость категории В).
Борьба среди арендодателей обострится. Но, учитывая, что рынок жилья падает еще посильнее, возможно ожидать оживления инвестиционных потоков в сектор коммерческой аренды и в возможности – начала процессов концентрации в нем. Тогда на рынке и покажутся рентные фонды.
Действительно, в то время, когда это произойдёт, опрошенные нами участники рынка прогнозировать не берутся. Согласно их точке зрения, чем хуже будет обстановка, тем стремительнее покажутся REIT ы.
Фактор инвестора
Как раз тогда придут и инвесторы. Вопрос в том, как продолжительно нужно будет нарабатывать акционерную базу. Опыт открытых паевых фондов показывает, какой это продолжительный процесс: за три года существования фондов количество их вкладчиков по неофициальным данным приближается только к трем тысячам из 15−миллионного населения Казахстана.
Для самих REIT ов наилучшим стимулом к формированию явились бы деньги институциональных инвесторов. И сектор встал бы скоро, и инвесторы в лице пенсионных и паевых фондов, страховых компаний взяли бы прибыльный консервативный инструмент. «Так как главными инвесторами на отечественном рынке являются пенсионные фонды, фактический запрет на инвестирование пенсионных активов в инструменты аналогичного типа ставит под сомнение появление не только новых фондов недвижимости, но и по большому счету акционерных инвестиционных фондов», – уверен господин Сейсебаев.
Но накачивание REIT ов пенсионными деньгами может иметь как хорошие, так и отрицательные последствия. С одной стороны, индустрия рентных фондов скоро запустится, с другой – мы возьмём нежизнеспособные REIT ы, потому, что банки создадут аффилированные фонды и заведут в них деньги собственных страховых компаний и пенсионных фондов. Пенсионные и страховые активы зайдут в рентный фонд и будут в том месте «сидеть», следовательно, перемещения по его акциям не будет, значит, популяризации и ликвидности рынка ценных бумаг ожидать не следует.
«Само собой разумеется, несложнее и стремительнее запустить REIT ы лишь в пара пенсионных фондов. Но это загонит рынок REIT ов в угол, они станут зависимыми от пенсионных денег и от банковских холдингов, осуществляющих контроль НПФ, – говорит Евгений Попов. – На мой взор, запрещено всецело ориентироваться на пенсионные активы, в случае если мы желаем создать полноценный и самодостаточный рынок REIT ов. Управляющие компании должны прилагать упрочнения, дабы в акции их фондов приходили не только пенсионные деньги, но и накопления частных инвесторов».
, пока казахстанский рынок REIT ов не созреет, именовать его альтернативой для инвестирования пенсионных активов рано. Дабы им заинтересовались институциональные инвесторы, рынок будет емким и стабильным. Исходя из этого громадного интереса пенсионных фондов к REIT ам на сегодня нет.
«В развитых государствах REIT ы являются привлекательным инструментом для институциональных инвесторов. В соответствии с долгой статистике Национальной ассоциации фондов недвижимости США (NAREIT), коэффициент Шарпа, характеризующий соотношение между рисками и доходностью, есть более высоким для REIT ов если сравнивать с прямыми инвестициями в недвижимость либо с инвестициями на рынке акций.
Это указывает, что REIT – менее рискованный инвестиционный инструмент, снабжающий большой и одновременно стабильный уровень доходов от арендных платежей, – комментирует Жанат Курманов, ранее возглавлявший ГНПФ. – Но в кризисное время, в большинстве случаев, сопровождающегося понижением цен на недвижимость и доходов от аренды, доходность фондов недвижимости кроме этого понижается, что может привести к обесценению инвестиций НПФ, каковые купили акции REIT ов. С данной точки зрения на данный момент регулятор принял верное ответ – до тех пор пока в стране отмечается понижение рабочий активности и присутствует ценовая нестабильность на рынке недвижимости, НПФ лучше воздержаться от приобретения акций REIT ов».
Специалисты уверены, что у REIT ов перспективное будущее, но пока им нужно будет искать вторых инвесторов, менее ограниченных в собственных инвестиционных возможностях.
Создатель: Татьяна Батищева
Издание Специалист — Казахстан
