На краю пропасти: как рынок коммерческой недвижимости пережил этот год
Рынок коммерческой недвижимости России расстался с иллюзиями еще в 2015 году, и в 2016-м данный сегмент замер на краю пропасти: еще ход вниз и — волна банкротств, замороженных строек, просроченных кредитов. Отрасль, привыкшая к высокой доходности, появилась в ситуации, в то время, когда 1 процентный пункт (п. п.) отделял от вероятного банкротства. Действия регулятора носили дестабилизирующий темперамент — чего лишь стоят угроза законодательного запрета валютных ставок и закон о торговле.
Но общими усилиями собственников и банков обстановку удалось стабилизировать. Более того, арендаторы полностью применяли возможности обеспечить себя в долговременной возможности качественными площадями. В Москве, по предварительной оценке, в 2016 году снято в аренду и приобретено 1,5 млн кв. м контор против 1,25 млн кв. м в 2014-м и 2015-м.
Рост количества сделок на фоне понижающихся ставок говорит о зрелости рынка, о его способности к адаптации. Рынок коммерческой недвижимости стал полноценной и устойчивой отраслью экономики страны, талантливой не только быть драйвером роста поизводства, но и поглотить внешние шоки.
В течение последних трех месяцев 2016 года ожидания игроков рынка были вознаграждены. По предварительной оценке, эквивалентная арендная ставка на столичные конторы (средняя взвешенная по площади величина из рублёвых и долларовых ставок , пересчитанных в рубли по курсу на сутки сделки) составила 22,25 тыс. руб. за 1 кв. м в год, притом что в третьем квартале этого года она равнялась всего 19,5 тыс. руб.; минимальная ставка на уровне 18,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год зафиксирована в течение последних трех месяцев 2016-го.
Практически возможно сказать о новом цикле роста ставок на столичные конторы. Данный тренд будет господствовать и в 2017 году: мы полагаем, что средние ставки на конторы классов А и Б в 2017 году составят 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Кроме этого наметилось, хоть и незначительное, понижение доли свободных площадей. Особенно это заметно в классе А, где вакантность снизилась с пикового значения в 26% на целых 3 п. п. Вероятнее, понижение продолжится и в 2017–2018 годах, причем не только за счет роста поглощения, но и по обстоятельству вывода с рынка неликвидных офисных их перепрофилирования и площадей.
В 2016 году случился еще один ответственный сдвиг. В Российской Федерации коммерческие пространства всегда были качественнее публичных: торговые и бизнес-центры формировали новое представление о том, что такое благоприятная среда; публичные, муниципальные пространства редко имели возможность похвастаться сравнимыми чертями. Но как раз в 2016 году стараниями муниципальных властей и урбанистов обстановка развернулась.
Пешеходные территории, улицы и парки сейчас задают новый стандарт среды. Кроме того не обращая внимания на всю критику эстетствующей публики, жители с удовольствием приняли плоды реконструкции. И сейчас на фоне этого благолепия кроме того торговые комплексы, в особенности выстроенные десять лет назад, выглядят бледно.
Публичная городская среда кинула вызов коммерческим пространствам.
В ближайщее время коммерческий сектор недвижимости Москвы будет отвоевывать утерянные позиции. Мы уже видим спрос на креативные подходы к формированию проектов. На смену спекуляции на растущем рынке недвижимости приходят личные стратегии.
Но основное — отрасль обязана выйти из состояния усталости и взять новый импульс для развития. Для недвижимости, в отличие от вторых отраслей, таким импульсом может стать стагнация в экономике, в то время, когда возможно начать планировать на продолжительный срок, не опасаясь нехороших новостей и кратковременных шоков.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Денис Соколов партнер, начальник отдела изучений CushmanWakefield Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
