Латвия: с оглядкой на эстонию
На эстонском рынке недвижимости длится резкое снижение цен, не смотря на то, что процесс их коррекции начался практически на год раньше, чем в Латвии. И отрицательная динамика сохраняется кроме того не обращая внимания на то, что цена жилья и земельных участков у отечественных северных соседей уже достаточно без шуток уступает латвийским.
Согласно точки зрения эстонских маклеров, падение остановится в тот момент, в то время, когда цены на недвижимость достигнут уровня второй половины 2005 года. Выход на эти пределы ожидается в течение ближайшего года.
Большие интернациональные деловые СМИ весьма редко посвящают собственные аналитические публикации раздельно Латвии, Эстонии либо Литве. Говоря своим читателям об их экономике, в большинстве случаев они ссылаются на общность процессов, происходящих во всех трех государствах Балтии. И сейчас отмечается идентичность сценария развития событий на рынках недвижимости как раз Эстонии и Латвии: стоимость уменьшаеться и в том месте, и в том месте.
В это же время в среде латвийских маклеров много лет бытовало вывод, что строительства и эстонский рынок недвижимости опережает отечественный на 1,5-2 года. Действительно, данный довод самый звучно звучал как раз во время повышения цен: мол, взглянуть на Таллин, Риге до него еще расти и расти! Сейчас, в то время, когда рига покинула собственного соседа на большом растоянии сзади, о том, что возможно равняться на Таллин, вспоминают все реже и реже. А напрасно!
Так как информация о его рынке недвижимости так же, как и прежде может дать нам землю для размышлений.
Неспециализированное хорошее чувство
От Риги до Таллина по дороге — около 300 километров. На машине они легко преодолеваются менее чем за 4 часа. Так оказалось, что в столицу Эстонии со стороны Пярну я въезжал приблизительно в 9 утра.
Въезжал и удивлялся отсутствию пробок: от границы города до центра доехал за каких-то 10-12 мин.. Сами таллинцы отмечают: единственное направление, где у них время от времени отмечается скопление автомобилей, – это улица Пирита, протянувшаяся на протяжении побережья по направлению к Олимпийскому яхт-центру.
Таллин, население которого немногим превышает 405 000 человек, создаёт чувство весьма зеленого города (это я говорю для тех, кто в далеком прошлом не был в том месте). Город раскинулся на большой территории. Застройка по большей части малоэтажная, в редких случаях превышающая 5-6 этажей.
Фасады многих советских типовых домов обновлены, а потому радуют глаз своим более-менее презентабельным видом.
Главные исторические достопримечательности Таллина находятся в Ветхом городе. Тут же размещаются бессчётные конторы национальных учреждений и главная часть дорогого жилого фонда. В отличие от Риги, в Таллине имеется полноценный рабочий район – Кесклин (Kesklinn).
Взметнувшиеся вверх местные высотки со стеклянными фасадами, как мне показалось, достаточно гармонично вписываются в неспециализированный муниципальный пейзаж. Моментами кроме того начинаешь забывать, что находишься в Таллине: стоишь между этими небоскребами и ловишь себя на мысли: ультрасовременный европейский город, да и лишь.
Единственное, по окончании Риги достаточно непривычно замечать днем относительно маленькое количество людей на улицах. То ли деловой центр не пользуется у таллинцев громадной популярностью, то ли все на работе.
Рост предложений сбивает цены
«Первые тревожные звоночки для таллинского рынка недвижимости раздались еще весной 2006 года, в то время, когда стоимости прекратили расти, — рассказываетглава наибольшей маклерской компании Эстонии UUSMAA Яанус Лаугус. — Во второй половине 2006-го начался застой, что продолжился и в 2007 году. В это время банки существенно ужесточили условия выдачи кредитов. А без заемных средств люди были неспособны покупать недвижимость, кроме того ту, в которой остро нуждались».
На первых порах низкая активность рынка не оказывала пагубного влияния на стоимости: продавцы все еще сохраняли надежду на улучшение обстановки. «Так, с марта по сентябрь 2007 года фигурирующие в объявлениях о продаже цены на недвижимость практически не претерпели трансформаций. По отечественным данным, в тот момент средний показатель цен на таллинское жилье составлял 27 000 крон(1 212 латов) за кв. м. Но позже он отправился быстро вниз.
Если сравнивать с цифрами годичной давности в мае 2008 года цена квартир упала на 17% — до 21 000 крон (943 латов). А вдруг изучить жилье в районах, то оно и того дешевле. В самом большом спальном районе Таллина, в Ласнамяэ, где живёт более 110 000 человек — средняя цена квартиры в наше время близка к 16 000 крон (718 латов).
Это более чем на 21% ниже, чем годом ранее», — дополняет объективную картину член правления компании Pindi Пееп Сооман. Так, предложение о покупке жилья в советских типовых домахза 1 000 евро за квадратный метр — для Таллина дело сейчас достаточно обыденное.
По словам Яаануса Лаугуса, количество заключаемых сделок с таллинской недвижимость если сравнивать с первой половиной 2006 года упало в три раза. А вот количество предложений, наооборот, растет. В случае если в начале 2007 года в столице Эстонии выставлялись на продажу около 6 000 квартир, то в мае 2008-го их число превысило 9 000 единиц.
В соответствии с наблюдениям компании Pindi, статистика по вторым объектам следующая: по зданиям — 2 000 объявлений о продаже против 1 000 годом ранее, по земельным наделам — 4 000 и 2 000 соответственно.
Большой рост количества предложений вместе с уменьшением количества потенциальных клиентов и заставляет падать цены. Лишь так продавцам удается завлекать клиентов. Характерно, что из упоминавшихся 9 000 выставляемых на продажу квартир — 3 000 это жилье в новостройках.
Дела в этом секторе идут кроме того несколькотяжелее, чем на вторичном рынке. Экономически самый активный город Эстонии остается привлекательным местом для обитателей регионов, перебирающихся ко мне в отыскивании работы. И ввиду отсутствия лишних средств припокупке квартир они отдают предпочтение более недорогим серийкам. «Девелоперам удается распродать собственный портфель, лишь если они соглашаются снизитьзапросы на 25-30% от первоначально заявленной цифры. Как раз так поступила компания YIT.
Одновременно с этим компания Skanska держит планку в 3 000 евро за квартиры в зданиях, расположенных в районе Садама (Sadama) у самой кромки моря. Второй пример: появляется новое жилье экономкласса по цене 1 200 евро за кв.м. Но без отделки.
Но это разрешает снизить неспециализированный платеж для потенциального клиента», — продолжает рассказ представитель UUSMAA.
В самом центре Таллина, в случае если делать выводы по предложениям,особенного падения стоимостей не видно. Но в ходе переговоров продавцы часто соглашаются уступить 20-25% от номинальной цены. Особенно тяжёлая обстановка с земельными наделами. Падение в отдельных прилегающих к Таллину районах достигает уже и 50% от той цены, которую просили продавцы еще год-полтора назад.
А на морском берегу в центре эстонской столицы, в районах Пирита и Каламяйа,обзавестись участком, пригодным для личной застройки, возможно за 200 евро за кв.м. И таких предложений достаточно большое количество.
Предлоги для оптимизма
«Но кроме того в данной негативной динамике мы стараемся отыскать хорошие сигналы. И находим их, — отмечает Пееп Сооман. – Pindi проводила расчеты по поводу того, какое количество квадратных метров жилья может позволить себе купить среднестатистический обитатель нашей страны на настоящую заработную плат. Схема была несложна: брали заработную плат в 10 000 кронн (449 латов).
Условно принимали для себя, что человек оформляет кредит на 25 лет, среднемесячный платеж по которому не должен быть больше 40% от заработной плата – другими словами 4 000 крон (179,6 лата). Учитывая то, что жилье дешевеет, на данный момент среднестатистический обитатель эстонской столицы может приобрести столько же квадратных метров жилья, сколько и в третьем квартале 2006 года. Не пологаю, что цены когда-нибудь возвратятся к уровню 2003-2004 годов.
Тогда неизбежна новая волна спекуляций. Скорее, они должны остановиться на уровне последнего квартала 2005 года – как раз после этого момента они начали необоснованно расти».По его прогнозам, уже ближайшей в осеннюю пору количество сделок с квартирами может снова начать возрастать: должно сказаться давление отложенного спроса.
«Люди уже больше года откладывают приобретение жилья. И сама потребность в нем не провалилась сквозь землю. Это хороший момент, что настраивает на оптимистичные ноты, — вторит собственному коллеге Яанус Лаугус. —Думаю, дно падения стоимостей уже близко.
И в то время, когда мы видимся с клиентами, то растолковываем им: лучше не откладывать приобретение, а брать на данный момент, в то время, когда выбор предложения громадной. Не опасайтесь торговаться! Именуйте цену, на 20% меньшую, и смотрите, как поведет себя продавец.
Быть может, он и согласится на ваши условия. А в том, что через пару-тройку лет цена жилья снова подрастет, имеете возможность не сомневаться!»
Яанус Лаугис, начальник компании UUSMAA:
Не обращая внимания на все беседы о будущем массовом банкротстве плательщиков ипотечных кредитов, платежная дисциплина остается достаточно хорошей. Банки в набат пока не бьют и на аукционы квартиры в массовом порядке не выставляют. Собственное жилье – это то, с чем эстонец согласится расстаться в последнюю очередь.
Текст: Роман Голубев
varianti.lv
