Каждый десятый склад в московском регионе может опустеть
Складской рынок Подмосковья и Москвы в прошедшем сезоне увеличился сходу на 18,5% – было введено 1,72 млн кв. м новых площадей, что стало рекордом за целый современный российский период
Фото: Depositphotos/maxoidos
Столичным и Подмосковным складам сложно отыскать арендаторов: в 2014 году было введено рекордное количество новых объектов, каковые в кризисной обстановке были не пользуются спросом. Часть свободных помещений в 2015-м может увеличиться до 10% если сравнивать с 1–2% в прошлые годы.
Строительство остановится
Согласно данным Colliers International, складской рынок Подмосковья и Москвы в прошедшем сезоне увеличился сходу на 18,5% – было введено 1,72 млн кв. м новых площадей, что стало рекордом за целый современный российский период. В следствии предложение выросло до 11 млн кв. м.
Солидную часть площадей выстроили российские девелоперы: к примеру, PNK Group возвела 260 тыс. кв. м, Eastward Capital – 105 тыс., «АТ Недвижимость» – 86 тыс., «Логопарк Девелопмент» – 75 тыс. Появление солидного числа новых объектов на фоне ослабления рубля и непростой экономической ситуации стало причиной трансформации структуры спроса, говорят обладатели комплексов. «На рынке показался предложения и ощутимый дисбаланс спроса, – подчеркивает глава департамента складской недвижимости и почвы Knight Frank Вячеслав Холопов. – Политические и экономические факторы не могли не сказываться на понижении покупателей и активности арендаторов».
«В 2014-м спрос сократился сходу на 30% если сравнивать с прошлым годом, а неспециализированное поглощение на рынке качественных складских площадей только мало превысило 1 млн кв. м», – констатирует глава департамента складской недвижимости Colliers International Владислав Рябов. – Большая часть соглашений касались строительства по совокупности built-to-suit – под конкретного клиента на его деньги».
Как следствие, в первый раз с кризисного 2009-го начала расти часть вакантности. На конец 2014-го незанятыми были 7,9% складских площадей, говорит руководитель отдела и региональный директор складских и индустриальных помещений JLL Петр Зарицкий, годом ранее пустовало не более 1,36% (см. график).
«Мы ожидаем, что вакантность отечественных складов будет чуть больше, чем в прошедшем сезоне, но точно меньше, чем в среднем по рынку», – сохраняет надежду директор по маркетингу и аренде Raven Russia Виктор Афанасенко. «Большая вакантность вырастет до 10%, – вычисляет управляющий директор «Логопарк Девелопмент» Андрей Постников. – Но позднее на складском рынке не будет громадной вакансии, по причине того, что стройку на данный момент все прекратили. В случае если какое-то строительство осуществляется, то лишь под конкретный заказ».
В 2015-м спрос может упасть по самым оптимистичным оценкам на 15%, прогнозирует глава департамента складских площадей CushmanWakefiels Егор Дорофеев. «Но может сократиться и в два раза», – не исключает Холопов из Knight Frank. «Новые проекты на данный момент не начинаются и начинаться не будут – через чур высока главная ставка ЦБ, – растолковывает Зарицкий из JLL. – В отсутствие большого количества ввода мы сможем замечать постепенное вымывание свободного предложения с рынка, но арендоваться эти площади, само собой разумеется, будут по низким ставкам и в рублях. Арендаторы начнут съезжать из ветхих проектов и переезжать в новые и качественные складские комплексы на новых условиях».
«на данный момент очень сложно спрогнозировать, как будет вести себя рынок, – расстраивается вице-президент Radius Group Руслан Суворов. – Мы приобретаем большое количество запросов, но они не приводят к настоящим сделкам – люди обходят рынок, по окончании чего возвращаются к хозяину собственного склада и аргументированно получают от него пересмотра ставки».
Соглашения пересматриваются
«Ощущая надвигающийся кризис, мы одними из первых среагировали и перевели отечественные ставки аренды в рубли», – говорит генеральный директор PNK Group Олег Мамаев. Его примеру последовали многие участники рынка – сейчас больше 90% сделок на складском рынке содержится в рублях, в то время как в середине прошлого года их часть не превышала 40–50%; до кризиса фактически практически все склады сдавались в долларах, вспоминает Холопов. «Мы желаем привлечь арендаторов и время от времени идем на рублевые контракты, – говорит Постников. – Наряду с этим рублевые контракты предусматривают высокую индексацию – больше 10% в год».
Средняя ставка аренды в столичном регионе составила 4,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, говорит представитель Colliers. Стоимости колеблются от 4,2 тыс. до 5 тыс. руб. за 1 кв. м вгод, подтверждает Дорофеев.
Исходя из общего объема складского рынка столичного региона в 11 млн. кв. м и вакансии в 7,9%, количество пустующих складских помещений может составлять 870 тыс. кв. м. Так, совокупные утраты девелоперов в этом сегменте из-за низкого спроса, быть может, достигают практически 4 млрд руб. в год.
В случае если практически все новые контракты заключаются в рублях, то ветхие или остаются в долларах, или пересматриваются с учетом фиксированного курса. «Мы уже год-полтора назад начали производить перерасмотрение условия отечественных соглашений, – говорит Афанасенко из Raven Russia. – на данный момент предлагаем арендаторам зафиксировать курс американского доллара в районе 60 руб. на один год с возможностью его разрыва через перезаключения и год уже в долларах».
«Отечественная политика была выстроена так, что пул арендаторов организован из успешных компаний с крепким бизнесом, каковые смогут платить долларовые ставки аренды, – рассуждает Суворов из Radius Group. – Со своей стороны мы максимально стараемся идти им на уступки». Девелоперы, предлагающие собственные площади в рублях, просто не смогут строить новые склады на полученные деньги, в то время как Radius собирается выстраивать долговременную стратегию, утверждает он.
«Рублевые ставки аренды не смогут обеспечить финансирование строительства новых складов, потому, что значительная часть оборудования закупается за рубежом, – отмечает Мамаев из PNK Group. – Исходя из этого мы на данный момент разрабатываем новый продукт с учетом отечественных производственных мощностей, что бы соответствовал нынешним реалиям рынка».
Рублевые ставки станут долговременной рыночной тенденцией, уверен Холопов из Knight Frank. «Складской рынок постоянно жил в долларах, рассчитывая на больших западных институциональных инвесторов, но в то время, когда нет инвесторов, ненужно и в долларах на всецело рублевом рынке», – вычисляет он.
Алексей Пастушин, РБК
