Слабый рубль сделал российские склады привлекательными для иностранцев
Склады были самым стабильным сегментом коммерческой недвижимости: по результатам 2015 года количество сделок на этом рынке может превышать прошлогодний уровень
Фото: Semen Likhodeev / Russian Look
Окно возможностей
Столичный рынок складов может оказаться единственным сегментом всего рынка недвижимости, что за весь год не только не упадет, но и вырастет, говорит директор по индустриальной и складской недвижимости консалтинговой компании Knight Frank Вячеслав Холопов. По подсчетам Knight Frank, количество сделок по продаже и аренде складских площадей в Столичном регионе за весь год может составить порядка 850–900 тыс. кв. м против 817,3 тыс. в 2014 году. «На кризисный год, честно говоря, не похоже», — не без наслаждения отмечает Холопов.
Похожий, не смотря на то, что и более консервативный прогноз у другого большого консультанта — JLL. По его данным, в 2014 году количество заключенных в 2014 году сделок составил 950 тыс. кв. м. «Первоначально мы ожидали в текущем году маленького понижения — на 11%, до 850 тыс. кв. м, — говорит руководитель отдела и региональный директор складских и индустриальных помещений JLL Петр Зарицкий. — Но, учитывая количество уже закрытых и закрывающихся на данный момент сделок, возможно сказать о том, что итоговый итог превзойдет данный уровень».
Рост спроса в первую очередь обеспечили ретейлеры, в основном продуктовые, и производственные и логистические компании — и это притом что в прошлый кризис, в 2009 году, две последние категории были одними из самых проблемных, говорит Зарицкий.
Всего в текущем году будет выстроено около 800 тыс. кв. м складов, ожидает Холопов из Knight Frank. «Большинство — около половины — строилась под клиента и на открытый рынок не вышла, в отличие от тех 300–400 тыс. кв. м, каковые высвободились по окончании пересмотра ранее заключенных контрактов», — растолковывает он.
Рубль помог
Одна из обстоятельств сохранения количеств складских сделок — рекордное понижение ставки аренды по новым договорам. на данный момент, по подсчетам Knight Frank, средняя ставка нового договора в классе A образовывает 4,3 тыс. руб. ($60 по курсу на 24 августа) за квадратный метр в год, в классе B — 3,3 тыс. руб. ($46,5). «Отечественные денежные модели претерпели достаточно сильные трансформации.
Большая часть новых контрактов заключаются в рублях, а ветхие контракты часто пересматриваются, фиксируясь в рублях и по иному курсу», — говорит глава направления по работе с арендаторами УК MLP (входит в группу БИН семьи Гуцериевых — Шишханова) Илья Проничкин. Ставки аренды, номинированные в рублях, готовы предложить фактически все собственники, и большая часть контрактов заключаются в русском валюте, подтверждает Вячеслав Холопов из Knight Frank.
Девелоперы признают, что не смотря на то, что по новым договорам готовы заключать рублевые соглашения, дабы заполнить пустующие площади, стабилизированные долларовые договора переводить в русского валюту не спешат. «Осознавая, как непросто отечественным арендаторам делать условия по соглашениям аренды, мы в первую очередь не стали индексировать ставки, отсрочки платежей, фиксируем ставки в рублях, в основном на квартал, за редким исключением на более долгий срок», — говорит Проничкин. Управляющий директор «Логопарк Девелопмент» Андрей Постников согласится, что под активы с надежным долговременным арендатором с долларовой ставкой его компания завлекала валютный кредит и кардинально производить перерасмотрение условия контрактов в таких случаях не готова. «В выстроенных, но не заполненных объектах сейчас вероятны лишь рублевые ставки, уровень которых, но, не разрешает продолжать строительство следующих очередей», — констатирует он.
|
Конторам и ТЦ было нужно хуже В первую очередь года уровень вакантности в столичных ТЦ вырос с 6 до 9,1%, говорилось в июньском изучении Knight Frank. Это большой количество пустующих площадей с 2009 года, утверждают аналитики компании. Наряду с этим длящиеся открытия новых ТЦ опускает ставки аренды в торговых объектах еще ниже: в среднем В первую очередь года — на 5%, подсчитали в компании «Магазин магазинов». В некоторых сегментах падение было значительно выше, утверждают аналитики Knight Frank: ставки аренды в магазинах аксессуаров упали на 20%, одежды, обуви и бытовой техники — на 10%. В будущем ставки продолжат падать, а с рынка продолжат уходить fashion-ретейлеры, многие из которых не могут кроме того покрывать коммунальные затраты, согласится топ-менеджер одной из компаний — девелоперов торговой недвижимости. На офисном рынке хуже всего себя ощущают проекты в «Москва-Сити», где, согласно данным Colliers International, пустует 37% площадей. В среднем по Москве пустует 14,4% контор. В будущем будет еще хуже. В первых числах Июля аналитики CushmanWakefield опубликовали отчет, в котором прогнлзировали, что сегодняшний кризис станет самым тяжелым для рынка контор Москвы. Уже в текущем году ставки аренды лучших контор столицы упадут на 25%, опустившись до десятилетнего минимума, а на восстановление рынка уйдет до пяти лет. По результатам 2015 года ставки упадут до $600 за 1 кв. м в год, прогнозируют в CW. Такими недорогими качественные конторы в Москве были лишь в 2005 году, в то время, когда рынок лишь формировался. Кроме того в 2010 году, в то время, когда рынок достиг дна по окончании кризиса 2008–2009 годов, ставки аренды были выше — $645. |
Надежды на рост
Девелоперы будут считаться, что с падением ставок их прибыль сократилась многократно. «О прибыли на складском рынке сейчас смогут сказать лишь те, кто сумеет перестроить собственные денежные модели, максимально сократив издержки и совершив тотальное импортозамещение», — говорит исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев. Но и PNK, у которой до 80% себестоимости строительства приходится на собственное и рублевое производство, несобирается до тех пор пока затевать новых спекулятивных строек.
Мамаев, но, уверен, что ставки должны возвратиться к росту. В текущем году не было запущено ни одного нового складского проекта, и с учетом ожидаемой во втором полугодии высокой активности арендаторов уже в ближайший год рублевые ставки отправятся вверх, считает он. «В отличие от рынка торговой и офисной недвижимости, склады были значительно более устойчивыми к кризису, из которого выйдут стремительнее вторых сегментов», — соглашается Постников из «Логопарк Девелопмент».
До тех пор пока что падением ставок торопятся воспользоваться зарубежные инвесторы, желающие «войти» в складской актив, пока цены тут находятся на дне, говорит Мамаев. Наибольшей сделкой года (а одновременно и за всю историю рынка) стала приобретение компанией Adidas 120 тыс. кв. м в комплексе «PNK Чехов-2». Как поведали РБК представители двух консалтинговых компаний, не сумев договориться о новых условиях аренды, ретейлер сделал вывод, что с учетом курса ему удачнее приобрести склад, причем не только тот, что он снял в аренду?, но и соседний, арендуемый компанией Enter.
Алексей Пастушин (РБК)
