Инъекции оптимизма
По окончании продолжительного спада на американском и английском рынках недвижимости показались показатели оживления.
«В связи с денежным кризисом свет в конце тоннеля в целях экономии электричества временно отключен» — эта шутка, придуманная биржевыми брокерами, идеально отражает обстановку, которая сейчас складывалась на мировых рынках недвижимости: цены на жилье падали, количества продаж понижались.
В феврале МВФ опубликовал доклад, в соответствии с которому спад на рынке недвижимости США, ставший спусковым крючком глобального экономического кризиса, может оказаться более глубоким и затяжным, чем ожидалось, и перекинуться на другие страны. Специалисты фонда уверены, что цены на жилье будут понижаться не только в 2009−м, но и в 2010 году.
С не меньше пессимистичными прогнозами выступил бывший банкир из Goldman Sachs Джон Талбот, предсказавший кризис на жилищном рынке. В собственной новой книге он пробует доказать, что спад на рынке жилья продлится еще пять лет. Согласно расчетам Талбота, в следствии жилищного кризиса американские домовладельцы утратят в общем итоге 10 трлн долларов (на данный момент размер утрат оценивается приблизительно в 3 трлн долларов).
Но, последние события на двух наибольших рынках недвижимости — американском и английском — пара скрашивают картину, нарисованную аналитиками и экспертами.
Стоимости дернулись вверх
В январе английские риэлтеры набрались воздуха с облегчением. Один из наибольших операторов на рынке ипотечного кредитования банк Halifax сказал, что цены на недвижимость в первый раз за последние десять месяцев нежданно выросли на 1,9%. Этому предшествовало декабрьское оживление на рынке ипотеки, спровоцированное рекордно низкими ставками по кредитам.
Часть платежей по ипотечному кредиту в ежемесячных доходах снизилась с 31% в начале прошлого года до 21%, чему в большой степени содействовало падение не только ставок, но и цен на жилье. За год недвижимость снизилась в цене на 17%. Если сравнивать с пиковыми значениями июля 2007 года средняя цена домов сократилась на 36 тыс. фунтов (на данный момент она образовывает около 164 тыс. фунтов).
Но, пока английские специалисты не торопятся с выводами. Во-первых, средние цены имели возможность вырасти, потому, что в январе было реализовано больше дорогих домов, на каковые действуют значительные скидки.
Во-вторых, динамика цен на жилье очень изменчива. Двадцать лет назад, в то время, когда на английском рынке недвижимости разразился кризис продаж, цены в течение семи месяцев падали, а после этого внезапно начали расти. Но через три месяца падение возобновилось и длилось два года.
Стоит подметить, что составители другого индекса цен на английскую недвижимость из Национального строительного общества (Nationwide Building Society) в январе зафиксировали не рост, а падение цен на 1,3%.
В-третьих, тяжёлая обстановка складывается на рынке новостроек: в январе они снизились в цене на 7,6%. Строители стремятся распродать излишки, дабы погасить долги. Не обращая внимания на демпинг количества продаж одного из наибольших застройщиков компании Taylor Wimpey в прошедшем сезоне упали на 35%.
на данный момент девелопер пробует избавиться от избыточных земельных участков, дабы за счет вырученных средств уменьшить долговую нагрузку, составляющую 1,9 млрд фунтов. Обсуждаются кроме того варианты вхождения в замороженные проекты правительственных структур. Кое-какие компании раздают клиентам мебель в качестве бонуса, и готовы в течение двух лет вносить за собственных клиентов налоги и коммунальные платежи.
Но, все это уже подробности. Растиражированная новость о ценовом всплеске оказала ответственное психотерапевтическое действие на английский рынок, затмив прошлые прогнозы о предстоящем падении цены недвижимости на 15% до конца 2009 года. Взбодрились не только продавцы жилья, но и биржевые брокеры: затянувшееся падение курса акций домостроительных компаний приостановилось, бумаги кроме того пара подросли в цене.
Психотерапевтическая атака
Пара оживился и рынок американских. Финиш декабря был отмечен всплеском продаж на вторичном рынке (число сделок выросло на 6,3%), не смотря на то, что активность в сегменте новостроек, наоборот, снизилась до минимальных исторических значений.
За год цены на жилье в Соединенных Штатах упали на 15% (с 207 до 175 тыс. долларов), сроки экспозиции недвижимости выросли с двух-трех до девяти месяцев. Если сравнивать с пиковыми значениями 2006 года цены упали на 26%, в текущем году они смогут снизиться еще на 10%. В некоторых регионах падение может оказаться более глубоким, чем на протяжении Великой депрессии (тогда жилье снизилось в цене на 68%).
Каждый десятый домовладелец допустил просрочку по кредитам либо дефолт. Наряду с этим агенты по недвижимости сетуют, что в зданиях, каковые банки отнимают за долги по ипотечному кредиту, разорившиеся заемщики портят стенки, пол, потолки, выдирают раковины и кондиционеры.
Не обращая внимания на обилие негативных новостей с рынка недвижимости, аналитики Moody s Economy.com ожидают стабилизации стоимостей к концу этого года. Согласно точки зрения главного экономиста компании Марка Занди, переломить ценовой тренд смогут низкие ставки по ипотечному кредиту и налоговые стимулы. Согласно расчетам, к весне фиксированная ставка по 30−летним кредитам снизится с нынешних 5 до 4,5%, что разрешит запустить процесс рефинансирования ранее выданных кредитов.
Помимо этого, правительство собирается предоставлять клиентам жилья налоговый вычет, эквивалентный 10% от цены недвижимости, но не превышающий 15 тыс. долларов. Рассматриваются дополнительные возможности удешевления обслуживания ипотечного кредита методом понижения ставок, списания части главного долга либо продления срока выплаты.
Кроме всего другого, темпы строительства жилья достигли минимальных значений, что неизбежно отразится на балансе предложения и спроса. Риэлтеры считают, что это окажет помощь переломить настроения потенциальных клиентов, пока еще ожидающих предстоящего падения стоимостей.
Создатель: Илья Ступин
Издание «Специалист»
