Греческие мифы и реальность
Не обращая внимания на продолжительное оформление сделки по недвижимости для россиян, Греция есть весьма привлекательным рынком для приобретения второго дома либо инвестиций.
Греция всегда была популярным туристическим направлением, но рынок недвижимости страны не был так развит, без интернационального маркетинга страны и без правительственной помощи сектора. Так было до сих пор.
Сейчас, в то время, когда рынок жилья Греции открыл двери бизнесу, давайте зададимся вопросом: «Из-за чего для этого пригодилось столько времени?»
Развитие греческого рынка недвижимости ограничивалось многими факторами, самым главным из которых есть отсутствие долговременной стратегии. “Это означало, что громадные наделы земли имели возможность употребляться только для постройки отелей, тогда как на участке более чем 4,000 м кв, может размешаться строение, занимающее по площади не больше 200 м кВ”, — растолковывает Елена Диму, директор по маркетингу застройщика Morfi.
Кроме этого воздействовала известная греческая бюрократия. К примеру, чтобы получить лицензию на постройку требуется от четырех до полугода. В числе вторых ограничений – ограничения по этажности строений, в то время, когда разрешается строить максимум двухэтажные строения, дабы избежать плотной застройки.
Но недавнее консервативное правительство приняло меры избавиться от бюрократии и привлечь зарубежные инвестиции. “Только последние пять лет ее острова и Греция были ориентированы на получение интернационального финансирования”, – говорит Марк Джефферис, директор компании-застройщика Resortlands.
«Это новое явление для Греции», — додаёт он. — “Они, в каком то смысле, мало запоздали. В стране очень мало громадных жилых комплексов, поскольку греки не желают повторять других стран и ошибки Испании, исходя из этого они применяют экономический и экологический подход. Но я принимаю это как маркетинговые преимущества Греции.
Почва тут не недорогая, кроме этого как и материалы и строительство, и Греция не имеет возможности соперничать в этом смысле с той же Болгарией в отношении цены. Но говоря о стиле, персональном подходе и качестве, это то, что завлекает людей в Грецию. В этом смысле мы соперничаем с Сицилией и Сардинией.”
Юлия Смагина из русского агентства Albatros Properties, считает, что на данный момент самое время брать недвижимость в Греции, поскольку рынок не перегрет, в сравнении с той же Испанией. Клиент может взять хорошую скидку, но обязан функционировать скоро, поскольку строительство новых объектов существенно уменьшилось. “Застройщики завершают текущие проекты и реализовывают то, что закончено, но стараются не затевать новых”, — додаёт Юлия.
Туризм с целью приобретения недвижимости
Индустрия туризма Греции всегда растёт и образовывает 18% от ВВП страны, информирует Диму. К 2010 году в страну в год будут посещать 20 миллионов туристов.
Греция была популярна у российских туристов в течение многих лет, но в текущем году он побьет рекорд популярности. На недавней пресс-конференции в Москве, греческий министр туризма Арис Спилитопуло заявил, что в текущем году ожидается на 25-30% больше российских туристов, чем в прошедшем сезоне. Рекламный бюджет маркетинговой компании Греции превысил €1млн, а греческое консульство в Москве уменьшает время на оформление визы для россиян до двух дней.
В случае если число русских туристов в Грецию упадет, то снизятся и продажи недвижимости, говорит Юлия Смагина. В текущем году меньше немцев и англичан, но больше русских и скандинавов, в особенности на Крите, додаёт она, ожидая понижения числа русских туристов из-за кредитного кризиса. Зарубежные поездки являются роскошью, и попадают под сокращение прежде всего, в то время, когда идет обращение о понижении затрат. Юлия говорит, что русские берут в тех районах, где они побывали.
самые популярные – Халкидики (город, куда прибыли из СССР понтийские греки), остров Афины и Крит.
Греция кроме этого делается более комфортной для путешествий в стране. Планируемая Ионическая автострада сделает западную Грецию более дешёвой. В 2009 году в восточном Крите откроется новый аэропорт на 5 терминалов.
Удобство применения свидетельствует, что в этих районах покажется больше отелей. Мы можем ожидать громадного роста туристических комплексов (другими словами, сочетание курорта и дома отдыха), что происходит благодаря сотрудничеству компаний по недвижимости и гостиничного сектора, — говорит Василис Власерос, председатель совета директоров группы компаний Papistas.
Где реализовывать Какой район выбрать тем агентам, каковые собираются выйти на греческий рынок недвижимости? Какую недвижимость продвигать? Статистически, инвесторы сосредотачивают внимание на недвижимости Салоников и Афин, и на больших курортах.
Еледа Диму заявляет, что самфй громадный рост цен на жилье возможно будет замечать на греческих островах, таких как Крит, Миконос, Родос и Корфу, благодаря их курортному статусу.
“Миконос – это стабильный рынок и лучшим ответом будет строительство роскошной виллы либо отеля,” – говорит Елена. Мнения о потенциале острова Крит расходятся. Марк Джефферис уверен в том, что восточный Крит будет единственным районом в Греции, в котором покажутся 5-звездочные жилые комплексы с полями для игры в гольф и гаванями для яхт.
Все это окажет помощь взять финансирование ЕС и капиталы частных инвесторов, таких как, к примеру, Dolphin Capital. Окажет помощь этому и уже упомянутый аэропорт на 5 терминалов.
Юлия Смагина согласна с Марком, додавая, что южная и восточная часть острова Крит кроме этого будут деятельно развиваться, благодаря недорогой почва. Вторыми скоро развивающимися районами являются Западный Пелопонесс и районы около афинского аэропорта, Фессалия.
Глава критского застройщика Hellenic Homes Никос Скаракис, считает, что самым скоро развивающимся районом будет северо-западная часть Крита и Хания. “Это один из самых красивых городков во всем Средиземноморье: венецианская архитектура, турецкие мечети и захватывающие дух горные пейзажи. Потенциал роста этого районо особенно высок, поскольку транспортные коридоры активно совершенствуются (благодаря субсидиям ЕС), в аэропорт летают многие европейские авиакомпании.”
Но, особенности недвижимости в любом регионе должены быть шепетильно изучены. Андреас Теохаридис из компании-продавца почвы Cretan Life, (что уверен в том, что Хания владеет самым громадным потенциалом роста), заявляет о серьёзном недочёте качественных вилл на Крите.
Так какую недвижимость ищут клиенты? Компания Hellenic Homes выяснила самые популярные характеристики новостроек для тех, кто переезжает чтобы поселиться в них неизменно либо инвестировать для сдачи в использования и аренду в качестве летнего дома. В большинстве случаев это дом с двумя либо тремя спальнями, площадью 80-120 м кВ, на наделе земли 750 м кВ. “Одно и двухэтажные постройки одинаково популярны, и сегодняшний клиент требует хорошего вида из окна и размещение рядом от ресторанов и магазинов,” – говорит Скаракис.
Вкусы русских клиентов не очень отличаются: “В большинстве случаев они берут дом на семью с 2-3 спальнями, площадью 90-150 м кв, рядом от моря, по большей части, в Халкидиках либо на Крите”, — говорит Юлия. Стандартная двухэтажная вилла с парковкой, садом, 25-метровым бассейном, рядом от моря (500-1,500 м), стоит €300 000 – 400 000. “Квартиры в Греции достаточно дороги: квартира площадью 50-55 м кВ на Крите стоит €120 000-130 000”.
Анна Ли, директор компании «Евродом», говорит, что их русские клиенты берут недвижимость по всей Греции, в зависимости от их бюджета. Сравнительно не так давно ее попросили отыскать маленький отель (до 50 номеров) и ценой до €3млн.
В случае если раньше россияне брали недвижимость в Греции для собственного применения, то с началом кредитного кризиса они ценят недвижимость, которая сможет возможно приносить доход, считает Ли.
Портрет среднего российского клиента недвижимости в Греции выглядит так: жены около 40 лет с одним либо двумя детьми, обладающие маленьким бизнесом и приобретающие доход выше среднего. “Они не олигархи, не обладатели нефтяных башен, а начальники малого бизнеса”, — говорит Ли. Агентские комиссионные
Уровень агентских комиссионных может варьироваться: “Пара лет назад, в то время, когда рынок был не весьма активным, мы платили 3%,” – говорит Яннис Диамантакис из New Century Homes. — “Сейчас размер комиссионных – от 7%. Мы платим своим партнерам 9%”. Диму из компании Morfi говорит, что зарубежные агенты смогут рассчитывать на комиссионные от 4% до 6%, в зависимости от того, как хорошо сотрудничество застройщика и агента.
Русские агенты смогут взять до 8% комиссионных, трудясь напрямую с застройщиком, говорит Юлия Смагина. “Но 8% это через чур высокие комиссионные. В среднем, это 5-6%, не смотря на то, что в некоторых районах, например, на Цикладах, комиссионные смогут быть и 2%, по причине того, что недвижимость в том месте достаточно дорогая”.
Среди недочётов, агенты отмечают продолжительное ожидание разрешения на приобретение недвижимости от греческого МИДа. Оно требуется при покупке не-резидентом ЕС недвижимости в близи с греческой границей. Под это определение попадают все острова и популярные районы Греции.
Ожидание разрешения может занять до 8-9 месяцев, в зависимости от сезона.
Текст: Дмитрий Дроздов
Издание OPP Russia
