Актуальные вопросы о недвижимости германии
Издание Homes Collection подготовил перечень вопросов, актуальных для русских клиентов недвижимости в Германии. Эксперты попытались ответить на все интересующие читателей вопросы.
Стабильность по контрасту?
Германия выгодно выделяется на фоне тревожных новостей о падении многих рынков европейских жилья в 2009 г. В ряде городов и регионов отмечается рост спроса на недвижимость. Наибольшая в стране маклерская компания LBS Immobilien сказала, что при ее посредничестве за первое полугодия года на вторичном рынке жилья было совершено на 17% больше сделок с квартирами и на 8,5% – с личными зданиями.
Рост спроса растолковывают низкими процентными ставками по ипотекам: сегодняшнему германскому заемщику приходится платить собственному банку приблизительно вдвое меньше, чем клиенту жилья в начале 90-х гг. Согласно точки зрения специалистов, на рынке отражается и ограниченность предложения. Так, в Баварии в течение первых двух месяцев этого года было выдано на 21,5% меньше разрешений на постройку, чем за теже месяцы прошлого года.
Что же отличает рынок недвижимости Германии от вторых рынков Европы? Обстановка думается обнадеживающей только на неспециализированном кризисном фоне либо недвижимость Германии была, наконец, оценена по преимуществу? Может ли русский клиент воспользоваться недорогой германской ипотекой?
Лилия Шедел, совладелица компании Домissimo, считает, что устойчивость рынка германской недвижимости разъясняется его консерватизмом: «В Германии не было чрезмерной эйфории, подстегнувшей большой и часто необоснованный рост цен на недвижимость в других европейских государствах. Сейчас происходит необычная чистка на рынках недвижимости, и все делается на собственные места – здоровые отношения остаются стабильными, спекулятивность наказывается падением».
Ее вывод разделяет Любовь Баумгертнер, совладелец компании LB Immobiliya: «Германия постоянно оставалась стабильной страной, и цены на недвижимость тут ни при каких обстоятельствах не были накручены. А потому, что клиенты потеряли доверие к рынкам тех государств, где цены на недвижимость были взвинчены, их интерес естественным образом переключается на более устойчивые рынки».
К тому же, как пологает аналитик, у данной страны имеется особенность: кроме того самый мелкий город имеет хорошую инфраструктуру и все условия для жизни, исходя из этого население равномерно распределено по всей территории. Тут нет огромного скопления людей в одном городе, где спрос на недвижимость очень сильно превышает ее предложение.
Что же касается возможностей получения кредита, то, как растолковывает Лилия Шедел, любому банку серьёзны гарантии выплат по займу. Легкость получения ипотеки зависит от возможностей предоставления аналогичных обеспечений. И в случае если заемщик кредитоспособен, а объект оценивается банком как ликвидный, зарубежный гражданин может взять долгосрочный кредит.
Любовь Баумгертнер отмечает, что германские банки трудятся с объектами недвижимости ценой не меньше €60 тыс. и отдают предпочтение тем из них, каковые уже сданы в аренду.
Глава Департамента зарубежной недвижимости Cliff Property Светлана Пугачева говорит, что Германия в кризис кроме этого столкнулись с проблемой неплатежей по кредитам, исходя из этого показались такие формы продажи объектов, как продажи и муниципальные аукционы банкротной недвижимости на этапе, предшествующем аукционам банков. На эти торги выставляются объекты самого разнообразные, срок экспозиции мал (от 2 недель до месяца), в скидки достигают 50% от настоящей цены.
Приобрести и сдать в аренду: выгодно?
Плата за аренду жилья в 2009 г. продолжала расти, но темпы ее роста замедлились. В 2009 г. арендные ставки на квартиры увеличились в среднем на 0,6%, тогда как в 2008 г. данный прирост составлял 0,8%, а в 1996 г. – 4%.
На востоке Германии и в почве Северный Рейн-Вестфалия (Nordrhein-Westfalen) арендные ставки поднялись в среднем на 0,4% относительно прошлого года. В северной части страны наблюдалась их стагнация. А вот в южных почвах Баден-Вюртемберг (Baden Wurttemberg) и Бавария (Bayern) цена аренды жилья выросла в среднем на 1,5%.
Покупают ли русские клиенты недвижимость в Германии для сдачи в аренду? В каких районах страны это на данный момент удачнее всего?
Статистику комментирует Лилия Шедел: «Динамика роста арендной платы в разных почвах Германии различается в соответствии с неспециализированным положением в рынке и экономике недвижимости земель. Наша фирма специализируется на рынке недвижимости Мюнхена, и мы замечаем рост арендной платы. Но данный рост базируется на издаваемом муниципалитетом баварской столицы так именуемом «Зеркале аренды», определяющем принятую в разных районах города взимаемую плату за аренду. Ее ставки определяются в зависимости от развитости и престижности районов, отдаленности от станций метро, городского транспорта, возможностей ежедневных приобретений, возраста строения, внутренней отделки и т. д.»
Согласно точки зрения Любови Баумгертнер, приобретение жилья для сдачи в аренду – приоритетное направление капиталовложения не только среди граждан и россиян СНГ, но и среди инвесторов из вторых государств-членов Евросоюза (большей частью испанцев, англичан и итальянцев). Наряду с этим предпочтение отдается квартирам, уже сданным в аренду: немцы считаются весьма надежными арендаторами и обычно живут в одной и той же квартире многие годы либо кроме того всю жизнь, исправно внося арендную плату.
Выбор района, в котором имеет суть покупать жилье чтобы получить доход от аренды, зависит от того, преследует ли инвестор долговременные либо кратковременные цели. В первом случае предпочтительны объекты в популярных районах больших городов страны: в силу более большой цены недвижимости доходность будет маленькая, но со временем вырастет цена самой недвижимости.
Во втором случае имеет суть присмотреться к объектам в маленьких городах и в отдаленных от центра районах мегаполисов – арендные ставки тут не очень сильно ниже, а потому, что сама недвижимость не так дорога, доходность будет более высокой, чем в первом варианте. Но на перепродажу для того чтобы жилья с громадной прибылью рассчитывать не следует.
Стоит ли брать коммерческую недвижимость?
Коммерческая недвижимость в Германии пользовалась в 2009 г. успехом у российских инвесторов. Как сообщили в агентстве недвижимости Gordon Rock, практически четверть заявок на приобретение бизнес-объектов (24%) приходилась на эту страну. По видам коммерческой недвижимости спрос распределился следующим образом: 32% – на торговую недвижимость, 28% – на гостиничную, 18% – на офисную, а 22% – на остальные типы коммерческой недвижимости.
Примечательно, что в рейтинге Gordon Rock Германия лидирует кроме этого по показателю средней доходности коммерческой недвижимости – 11%. Не обращая внимания на всемирный финансовый кризис, цены на недвижимость в Германии в 2009 г. не изменялись .
Как сложно руководить бизнесом и недвижимостью в Германии из России?
По наблюдениям Любови Баумгертнер, все больше россиян вкладывают деньги в коммерческую недвижимость Германии: «Это обусловлено как законодательной защищенностью прав предпринимателей, так и более высоким доходом, что может обеспечить коммерческая недвижимость если сравнивать с жилой. Конечно, и риски в этом сегменте выше. Громаднейшим спросом у клиентов отечественной компании пользуются коммерческие помещения, связанные со сферой одолжений, гостиничным бизнесом и гастрономией».
Лилия Шедел обратила внимание, что спрос на офисные помещения сейчас снизился. И все специалисты рекомендуют завлекать для управления бизнесом в Германии экспертов либо компании, каковые оказывают подобные услуги, причем управляющий обязан иметь ВНЖ либо ПМЖ в Германии. Пригодится и налоговый консультант.
В случае если же приобретается недвижимость, у которой уже имеется арендатор, от обладателя не нужно никаких особенных упрочнений – он просто получает арендную плату за помещение. Но и доход в этом случае, очевидно, ниже.
Материал подготовлен изданием Homes на данный момент
Homes Collection
