Взгляд на новый механизм компенсационного фонда глазами девелопера
В Российской Федерации запускается новая совокупность страхования участников, берущих квартиры по соглашениям долевого участия (ДДУ), от рисков недостроя жилых домов — национальный компенсационный фонд долевого строительства. И получить он обязан практически с колес, учитывая, какие конкретно сроки озвучены министром — финиш первых трех месяцев 2017 года. До тех пор пока механизм работы фонда не совсем четко прописан, но главные функции его уже светло выяснены.
Компенсационный фонд — более действенный, согласно точки зрения правительства, механизм защиты участников, нежели так и не продемонстрировавший себя в деле положительно существующий механизм страхования контрактов долевого участия, Общество и банковские гарантии обоюдного страхования ответственности застройщиков.
С чем сравнить фонд? самая яркая аналогия вырисовывается между Агентством и компенсационным фондом по страхованию вкладов в банковском секторе. В неспециализированном-то, логично. Так как участник, инвестируя в постройку, есть тем же вкладчиком, он также рискует собственными деньгами.
В отличие от банковского вкладчика, что инвестирует излишки, в квартиру значительно чаще вкладывают последние деньги. Либо деньги кредитные. Но разрешите напомнить еще одну аналогию. В совокупности страхования вкладов при отзыва у банка лицензии возмещается только 1,4 млн тыс. руб. На солидную сумму страховая защита не распространяется.
Сгорели — и все, как раз исходя из этого многие вкладчики открывали счета в различных банках. Так как на выплату возмещений полностью денег в совокупности АСВ просто не хватало бы при том количестве банков, каковые отозваны лицензию за последние два-три года.
А что же при с застройщиками? Так как запрещено же компенсировать лишь часть достроенной квартиры. Запрещено же достроить часть дома «на какое количество хватит». Наряду с этим при отчислениях в Компенсационный фонд идет привязка к рыночной цене метра, а не к себестоимости.
Это верно с позиций заинтересованностей участника, поскольку клиент при заключении ДДУ платит «по рынку». Ему же не деньги будут возвращать, как в совокупности АСВ, а метры. И метры эти будут достраивать по цене инвестиционной себестоимости проекта либо по СМР (в зависимости от стадии недостроенного дома).
Сейчас — какого именно размера должен быть фонд и каким он был бы, если бы получил годом ранее, к примеру. Вернее оценивать его не из количеств строительства (в метрах, умножая на среднюю цену), а исходя из количеств тех средств, каковые клиенты (участники, инвесторы) израсходовали на рынке первичной недвижимости при заключении ДДУ. Я никого не поражу цифрой, что Москве за 2016 год реализовано одного лишь жилья на первичном рынке на сумму около 480 млрд руб., в Столичной области — на 415 млрд руб.
Объем рынка в деньгах — 895 млрд руб., это лишь по Московской области и Москве. Другими словами в Москве размер фонда имел возможность бы составить 8,9 млрд. руб., если бы он начал работату с января 2016 года.
Но дабы фонд формировался, должны быть продажи. В случае если квартиры не продаются — отчислять 1% не с чего. Строй какое количество угодно, но отчисления отправятся лишь при заключении ДДУ. Наряду с этим чем больше выходит новых объектов, тем хуже продажи у каждого конкретного застройщика. Практически наполняемость фонда зависит от продаж.
А продажи — от количества новых объектов, от борьбы среди застройщиков. Чем она выше — тем хуже продажи у каждого конкретного застройщика, тем меньше он отчисляет в фонд и тем выше риски недостроя! Так как строит-то он также за счет средств участников.
По-хорошему застройщикам должно быть все равно, куда уплачивать 1%, в случае если у них продаются жилые метры. Это не какая-то непомерная нагрузка. Тут хотелось бы рассеять сомнения, что начало работы фонда очень плохо скажется на продажах и застройщики вынуждены будут выдергивать деньги из оборота.
Не из оборота выдергивать, а в цену метра закладывать. Речь заходит об 1% от рыночной цены конкретной квартиры, получаемой участником, а не от инвестиционной цены объекта недвижимости, прописанной в проектной декларации!
И еще один момент хотелось бы отметить. По сути, деньги Фонда становятся дешёвыми для инвестирования в акции либо депонирования в банки. Другими словами практически речь заходит об неспециализированном котле в 1%, взимаемый со всех застройщиков, но наряду с этим деньги будут размещаться в качестве инвестиций.
Фонд начнёт формироваться неспешно, по мере реализации квартир в новых проектах, исходя из этого осознать, достаточно ли его количества для ответа проблемного строительства, возможно будет лишь «с колес». В случае если недострой в один момент появится у нескольких больших застройщиков, а Фонд еще не наполнится — легко еще не успеет, — то его средств, вероятнее, не хватит чтобы выполнить обязательства перед всеми участниками.
наполняемость нового Фонда и Результативность механизма мы сможем оценить лишь к концу 2017 года. Время продемонстрирует.
Об авторах
Дмитрий Котровский партнер «Химки Групп» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
