Недвижимость в германии: почему и зачем
Звезд с неба не достаточно! — так возможно было сообщить про рынок недвижимости Германии в течении последних нескольких лет, сравнивания ее с фаворитами в области получения барышов.
Для российских инвесторов Германия ни при каких обстоятельствах не была таким очевидным хитом, как Черногория либо Болгария. Но европейская демократическая страна, экономика которой находится на 5-м месте в мире по уровню ВВП, a priori должна быть занимательна как людям бизнеса, так и тем, кто ищет стабильную страну для жизни. Исходя из этого Германия «схватила собственную звезду» в нынешние неспокойные времена: специалисты считают, что именно тут нужно покупать недвижимость на протяжении кризиса.
И до тех пор пока одни говорят, другие делают. Германия одна из тех государств, где до тех пор пока нет значительного спада на рынке недвижимости.
И студентам, и предпринимателям
— Надежность — это самое основное преимущество Германии. Исходя из этого граждане и россияне стран бывшего СССР с наслаждением вкладывают в Германию, — говорит Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe (Лейпциг, Берлин). Отечественные люди берут как недвижимость для себя (квартиры в больших городах либо загородных дома с условиями для спокойного отдыха), так и прибыльные дома (чисто германский вид бизнеса — брать многоквартирный дом с уже живущими в нем арендаторами).
Еще одним преимуществом Германии вычисляют цены. «В Германии — одни из самых низких в ЕС. Потом в Литве и в Латвии цены на недвижимой выше!» — говорит Любовь Бикбаева, директор компании Hermil (Германия, Литва), и отмечает лояльное» к чужестранцам законодательство: нет никаких ограниченийили дополнительных условий для приобретения недвижимости нерезидентами ЕС: Любовь Бикбаева говорит, что граждане бывшего СССР начали брать недвижимость в Германии еще в 90-е годы.
Тогда, по большей части, это был переселенцы — евреи и немцы. на данный момент главный клиент — средний класс россиян (не считая весьма дорогого курортного Баден-Бадена, что не по карману среднему классу). Громадной популярностью у отечественных клиентов пользуются квартиры и дома экономного класса. Значительно чаще люди покупают жилье для переезда в Германию либо для отдыха тут.
Но цели приобретений бывают самые различные: начиная от рвения обеспечить жильем детей, каковые получают образование стране, и заканчивая замыслами совершить реконструкцию приобретённого дома и после этого выгодно сдать, покинув для собственных приездов в страну жилую мансарду. А русские предприниматели, систематично посещающие выставки и разные деловые мероприятия, покупают квартиры в Дюссельдорфе и Франкфурте. Как выяснилось, затраты на отели в сезон выставок несоизмеримо выше содержания квартиры.
Самыми популярными у российских клиентов были регионы, каковые принято противопоставлять друг другу — «богатые» юг и бедный и запад «страны» восток. Обстоятельства популярности кроме этого диаметрально противоположны. К примеру, клиентов жилья в богатой Баварии завлекает развитость региона и инвестиционная популярность, в то время как клиентов недвижимости в Восточной Германии влекут именно низкие цены на квадратные возможность и метры сделать приобретение на возможность.
Вот где реализовался социалистический принцип про потребности и возможности — так как цены на жилье в больших городах различных регионов отличаются в разы (от €800 до €12 000 за «квадрат»). Что объединяет и тех и других, так это «муниципальный тренд». «Зарубежные инвесторы все-таки до тех пор пока больше предпочитают вкладывать собственные средства в недвижимость в городах, чем за их пределами, не смотря на то, что это не всегда является более удачным вариантом», — отмечает Мария Кун. Из курортных территорий Германии у россиян повышенным спросом пользуется регион Альпийских гор.
Тяга к стабильности
— Каких-либо широкомасштабных спекуляций недвижимости, как, к примеру, в Соединенных Штатах либо в Испании, сейчас в стране не было. Цены на недвижимость в среднем в прошлые годы только незначительно колебались, — поясняет обстановку Райнер Мейсен, директор Firva Maisen Immobillien VG. — Все было предсказуемо и стабильно: цены в экономически более не сильный регионах понижались, в сильных — поднимались.
Специалисты считают, что именно из-за отсутствия и стабильности страны спекулятивной составляющей (как и в Австрии, так и в Германии законодательная база делает прямые спекуляции невыгодными) рынок недвижимости Германии был устойчивым в этих условиях. Да и то большое понижение стоимостей, которое мы замечали в различных европейских странах (Испании, Англии, Португалии и т. п.), Германию затронуло в минимальной степени. «С апреля 2008 года по апрель 2009 года цены на жилую недвижимость в больших городах Германии, согласно данным местных аналитиков, в среднем снизились всего на 2,8% (большой показатель в маленьких городах — не более 4,1%)», — говорит Наталья Боброва, директор по формированию + 7 REALTY flc (Бавария).
Германские специалисты придерживаются оптимистического сценария развития обстановки на германском жилом рынке недвижимости. Еще одна любопытная подробность, которую отмечает Наталья: с одной стороны, снизилось количество сделок на рынках коммерческой недвижимости и замедлились продажи эксклюзивных объектов, а с другой — так же, как и прежде остались стабильными цены и спрос на жилье. Более того, в некоторых регионах сохранилась тенденция к росту стоимостей.
— До кризиса доход от инвестиций ниже 10% годовых был, мягко говоря, непопулярен среди инвесторов, поскольку рынок ценных бумаг, различных производных и драгоценных металлов инструментов разрешал получать на порядки больше. Но на фоне понижения доверия к банковским продуктам, и убытков на рынке акций альтернатив фактически не осталось. В этом свете германская недвижимость, приносящая низкий, но стабильный доход, выходит на лидирующие позиции и будет еще много лет господствовать при выборе инвестиционных ответов, — вычисляет Наталья Боброва.
Пять факторов привлекательности
Специалисты + 7 REALTY flc выделили пять факторов привлекательности германской недвижимости:
1. Потребность в стабильности. Спрос на недвижимость на внутреннем рынке растет из-за опасений сокращения частных и обесценивания накоплений пенсионных программ. Исходя из этого недвижимость покупают в качестве «защитного инструмента».
2. Ожидаемая инфляция. ЕЦБ официально заявил о приближении инфляции. По заявлению президента ЕЦБ, дефляция, зарегистрированная в Еврозоне в июне 2009 года, не так долго осталось ждать сменится ростом потребительских цен.
По разным оценкам, рост инфляции в Германии ожидается через 2-3 года. Наряду с этим средний уровень инфляции в стране с 2011 года может составлять от 5% в год. С учетом таких прогнозов привлекательность вложений в недвижимость, как раз на данный момент делается высоко актуальной, в особенности с учетом низких ставок по кретитам, каковые «перекрывают» инфляционный рост.
4. Понижение ставок ипотечных кредитов. Это не свидетельствует, что банки стали охотнее кредитовать приобретение недвижимости. Легко кредитование и ипотека стали более дешёвыми для тех, кто готов сделать начальный взнос от 50—70% цены объекта.
Крайне важно, что немцы стали активнее брать недвижимость в собственность для: личного применения по ипотечным программам, потому, что уверены в том, что из-за прогнозируемой инфляции выплаты по кредиту будут окупаться.
5. Стабильный доход от аренды. Арендные ставки на жилую недвижимость в Германии держатся на докризисных уровнях. Маклеры прогнозируют следующий доход до конца 2009 года (эти BulwienGesa): 8,7% для городов класса «А»: Мюнхен, Гамбург.
Берлин и т. д. (по результатам 2008 года — 9,2%). 9,8% для городов класса «Б»: Карлсруэ, Дрезден. Ганновер (по результатам 2008 года — 10,6%).
Текст: Анна Андрушевич
Издание Ваш дом за границей
