Почему нельзя построить «дачу» в италии: ограничения в градостроительных законах
Градостроительные нормы итальянского законодательства весьма твёрдые. Клиенту стоит осознавать: если вы отправитесь на компромисс с продавцом, то все нарушения в строении станут вашим бременем. О том, на что обращать внимание при покупке недвижимости и какая ответственность установлена за незаконное постройку в Италии — в отечественном материале.
В проблеме оказывает помощь разобраться Жанна Плетнева, специалист компании «Второй Дом».
Рекомендуем клиентам шепетильно контролировать соответствие объекта требованиям градостроительного законодательства.
Данный факт точно определяет лишь наличие Строительного Разрешения либо Разрешения на Амнистию, выданного техническим отделом муниципалитета (для объектов, выстроенных по окончании 1 сентября 1967 года- см. ниже).
Кадастровый замысел в данном вопросе не есть доказательным. Время от времени случается, что отображение объекта в кадастровом замысле соответствует его фактическому состоянию, но не соответствует строительной лицензии.
|
Этапы развития итальянского законодательства в данной области
|
Специфика Италии содержится в том, что земель, каковые имеют строительное назначение (terreni edificabili), не большое количество. Помимо этого, любой участок, пригодный для постройки, имеет собственный коэффициент и назначение; они определяют, какой как раз объект возможно выстроен (жилой, коммерческий, индустриальный и т.д.) и в каком ограниченном количестве.
Эти сведенья содержит замысел земельных участков (Piano Regolatore del Comune), что отличается в каждом муниципалитете. На основании этих сведений технический эксперт готовит проект, что нужно утвердить в муниципалитете и взять строительное разрешение. (Permesso di Costruire)
Возведение строений на наделах земли сельскохозяйственного назначения (terreni agricoli) по закону не разрещаеться, за редкими исключениями, каковые касаются по большей части фермеров.
Выстроить «дачу» в Италии на наделе земли, в привычном для нас понимании, по закону запрещено.
А возможно ли узаконить дом, выстроенный без строительного разрешения либо с его нарушением?
В Италии узаконить незаконную постройку возможно лишь при помощи строительной амнистии (Sanatoria Edilizia), а проведение строительной амнистии регулируется на уровне национального закона.
С 1967 года всего было принято 3 закона о строительной амнистии – в 1985 (Legge n. 47/85), 1994 (Legge n.724/94) и 2003 (Legge n.269) годах. Помимо этого, кое-какие ограниченные возможности урегулировать строительные нарушения либо законным методом расширить площадь дома предусматривает один из последних законов, созданных правительством Берлускони – Пьяно Каза (“Piano Casa”).
Любой закон устанавливает собственный порядок подачи заявления, сроки, размер оплаты санкций, и условия, при которых объект не подлежит амнистии. Хорошее ответ при рассмотрении заявления об амнистии должно в обязательном порядке сопровождаться получением в муниципалитете Разрешения на строительную амнистию (Concessione Edilizia in Sanatoria).
Какие конкретно градостроительные нарушения видятся значительно чаще?
1) Применение объекта всецело либо частично не по назначению – это одно из самых распространенных нарушений, которое довольно часто видится, а также, в новостройках.
К примеру, цокольный этаж, что не есть жилым помещением, а зарегистрирован как гараж либо подсобное помещение, употребляется как таверна с кухонным углом. Обстановка видится частенько. По факту, это нарушение строительной лицензии, поскольку кухня в нежилом помещении по закону не предусмотрена.
Либо второй пример: в мансарде, которая зарегистрирована как чердак либо как прачечная, т.е. как нежилое помещение, обустраиваются спальные помещения.
2) Несанкционированное открытие оконных либо дверных проемов (в некоторых случаях возможно урегулировать постфактум)
3) Остекление террас и балконов либо пристройка веранды считаются повышением площади и без того же являются незаконными.
4) Повышение площади, предусмотренной строительным разрешением и проектом. К примеру, реализация дополнительных помещений, этажей либо расширение периметра дома.
5) Самым неотёсанным нарушением есть возведение без разрешения всецело незаконного строения на сельскохозяйственном наделе земли. Это дом, что по закону не существует, он не регистрируется в кадастре и формально остается наделом земли. Желала бы предостеречь клиентов от вероятного приобретения для того чтобы объекта, даже в том случае, если цена есть весьма удачной.
Недонесение данной информации до клиента совсем не обязательно есть злым умыслом продавца. Обычно люди сами не знают, что сделали что-то противоречащее закону, они уверены, что реализовывают объект всецело в соответствии с его требованиями.
Приведу пример из моей практики работы в Италии. Ко мне обратился продавец, желающий реализовать собственный дом. На протяжении первого осмотра объекта сразу же появился вопрос о наличии градостроительной документации, потому, что район, в котором был дом, входит в состав сельскохозяйственного земельного фонда, в этом случае наличие разрешения на строительную амнистию есть необходимым.
Продавец был полностью не сомневается в том, что дом всецело соответствует требованиям закона, потому, что он купил его с наличием разрешения на амнистию и никаких трансформаций больше не делал. Но, при проверке графических замыслов, стало известно, что большинство гостиной дома не была указана прошлым хозяином в заявлении на амнистию и осталась неурегулированной.
К сожалению, кроме того при наличии документов дом так и не был полностью узаконен, продавец об этом кроме того не подозревал, более того, он нежданно узнал, что сам приобрел дом с наличием нарушений.
- Просматривайте кроме этого: Секреты приобретения недвижимости в Италии — как определить честную цену и не переплатить
Отчего же проверка законности строения так серьёзна для клиента?
Дело в том, что установлена важная ответственность за градостроительные нарушения:
- штрафы;
- обязанность сноса объекта всецело либо в части, которая не соответствует строительному разрешению;
- уголовная ответственность.
Об этом в обязательном порядке обязан знать клиент, что соглашается на такую приобретение. Получая объект с нарушениями, он берет на себя ответственность за их создание. Помимо этого, сейчас законодательство идет по пути ужесточения мер, исходя из этого в будущем у хозяина смогут появиться значительные неприятности при продаже объекта, впредь до полной неосуществимости заключения контракта по отчуждению имущества.
Клиент довольно часто не сомневается в том, что нотариус, заключающий контракт, всецело снабжает его возникновение и интересы таковой ситуации нереально, но это не совсем так. Нотариус обязан проверить наличие у объекта документов на застройку, но его обязанностью не есть проверка соответствия фактического состояния объекта градостроительной лицензии, данный факт удостоверяют продавец и покупатель, заявляя об этом в соглашении.
Исходя из этого советую всем клиентам недвижимости в Италии до заключения соглашения удостовериться в отсутствии у объекта нарушений, а также, прибегая к услугам технических экспертов на месте. Эта несложная мера окажет помощь вам в будущем избежать сложностей при эксплуатации и последующей продаже объекта недвижимости.
Создатель статьи Жанна Плетнева, компания Второй Дом
Закажите первую бесплатную консультацию с нашим специалистом по оформлению и недвижимости Италии ВНЖ.
Фото pixabay.com: tpsdave
