Почему инвесторам из рф стало невыгодно держать недвижимость в офшорах
Российское законодательство о контролируемых зарубежных компаниях (КИК) достаточно твёрдое и лишает смысла учреждение офшорной компании. В данной связи для отечественных обладателей недвижимости пришло время обратить собственный взгляд на закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ) как альтернативу зарубежной компании.
История этого вопроса берет начало из глубины советских времен, каковые заложили определенный менталитет в головы нынешних собственников недвижимости.
Во-первых, это любовь к долларам США и другой «крепкой» валюте. Безрадостно об этом писать, но большинство успешных предпринимателей не рассматривают рубль и все с ним связанное как средство долговременного сохранения капитала. Последствиями для того чтобы отношения стали валютные арендные ставки на русского недвижимость (в большинстве случаев, это квартиры в бульварного кольца Москвы и деловые центры класса А прайм) и инвестиции в зарубежную недвижимость.
Во-вторых, инстинкт самосохранения, что диктует собственному хозяину желание отыскать «негромкую гавань». Таковой «негромкой гаванью» принято разглядывать инвестиции в зарубежную недвижимость, в юрисдикциях, где право собственности свято охраняется законом и есть базой национального и публичного строя.
Перейду от баз, заложенных в период СССР, к нашей эре. С 90-х годов прошлого века бизнес в Российской Федерации деятельно применяет зарубежные юрисдикции (Английские Виргинские острова, Кипр, Панаму, Нидерланды, другие страны и Лихтенштейн) с целью минимизации налога на прибыль как с арендного дохода, так и с продажи недвижимости.
В первом случае вся прибыль оседала на зарубежных квитанциях в банках, во втором случае употреблялся механизм продажи недвижимости через акции намерено созданных обществ (в некоторых юрисдикциях при продаже акций налог на прибыль не уплачивается, НДС не предусмотрен вовсе). Все это прекрасно трудилось с некоторыми нарушениями.
К примеру, судебная практика в Российской Федерации приравняла соглашение купли-продажи акций (долей) организации, обладающей недвижимостью, к соглашению купли-продажи недвижимости, что формирует обязанность по уплате НДС и налога на прибыль. Но при применении так называемых «матрешек» некоторым получалось проводить подобные сделки без ведома налоговых органов.
Все изменилось с выходом закона «О внесении трансформаций в часть первую и вторую Налогового кодекса РФ (в части налогообложения прибыли контролируемых зарубежных доходов и компаний зарубежных организаций)» от 24.11.2014 № 376-ФЗ. Данный закон ввел налог на прибыль, взимаемый в России, для зарубежных организаций (кроме того образований, не являющихся юрлицами), отнесенных к КИК.
Внедрение законодательства о КИК еще лишь усиливается , вносятся поправки в закон, накапливается правоприменительная практика. Но вектор законодателем задан. Государство поставило перед собой задачу не допустить, например, уклонения от налогов (налога на прибыль) на недвижимость, расположенную как в Российской Федерации, так и за границей.
Были и другие трансформации. Кризисные явления в экономике, наблюдавшиеся В первую очередь 2014 года, отразились на доступности и стоимости кредитования коммерческих кредитов для бизнеса, случилась резкая девальвация рубля. Все это делает актуальным другие методы привлечения капитала, разрешающие приобретать ликвидность в рублях и не под большой процент.
Притом непрозрачные формы владения недвижимостью не разрешают ни взять кредиты, ни завлекать инвесторов, ни решать неприятности ликвидности недвижимости.
Все эти трансформации, ограничения, трудности и неприятности создают хорошую почву для нового витка развития ЗПИФ в Российской Федерации.
Маленькое лирическое отступление. политика и Законодательство страны в отношении ЗПИФ кроме этого находятся в динамике. ЗПИФ в Российской Федерации показались в начале 2000-х годов с вступлением в силу закона «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 № 156-ФЗ.
К окончанию второго десятилетия отечественного века ЦБ РФ и законодатель, накопив богатый и хороший, и негативный "стаж работы" ЗПИФ, реализуют комплекс мер, направленных на недопущение применения ЗПИФ в качестве инструмента для маскировки дыр в балансах банков и механизма обмана инвесторов за счет наполнения ЗПИФ «мусорными» активами. Приведем свежее Указание ЦБ РФ от 05.09.2016 № 4129-У (находится на регистрации в Минюсте России), в соответствии с которому в состав активов ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов не смогут входить помещения в нежилых строениях, сданные в аренду менее чем на 40% от нужной площади в течение одного год . Так регулятор борется с потенциальным обманом инвесторов: приобретение коммерческой недвижимости без дохода, несущей только затраты (налог на имущество, коммунальные затраты и т. п.)— важная угроза для неопытных инвесторов.
Возвращаемся к главному предмету данной статьи — ЗПИФ. С одной стороны, государство закручивает гайки в части возможностей применения зарубежных юрисдикций, иначе — осуществляет комплекс мероприятий по приданию еще большей прозрачности ЗПИФ.
События, каковые на данный момент происходят в экономике и политике нашей страны, создали важные предпосылки чтобы российский бизнес обратил собственный взгляд на ЗПИФ, каковые способны решить многие насущные задачи для обладателей недвижимости, расположенной в Российской Федерации. К примеру, окажут помощь привлечь дополнительный капитал за счет продажи паев фонда инвесторам.
Либо поменять структуру владения недвижимостью, которая, быть может, стала неактуальной из-за введения законодательства о КИК, другими словами перейти с зарубежных компаний на ЗПИФ. Это разрешит законно прозрачно минимизировать налог на прибыль. Необходимо подчеркнуть, что при расформировании фонда инвестору все же нужно будет заплатить налог на прибыль либо НДФЛ.
ЗПИФ дает только отсрочку на срок до 15 лет, кроме этого налог уплачивается с регулярных выплат накопленного дохода из ЗПИФ.
В завершение для обладателей зарубежных активов, живущих в Российской Федерации, приведу цитату из Указания ЦБ РФ от 05.09.2016 № 4129-У: «В состав активов инвестиционных фондов, относящихся к категории комбинированных фондов, смогут входить каждые активы за исключение наличных денежных средств». Это открывает возможность для обладателей зарубежной недвижимости перевести ее из КИК в ЗПИФ. Наряду с этим необходимо иметь статус квалифицированного инвестора, что легко достижим для опытных игроков рынка, как физических, так и юрлиц.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Гавриил Королев глава департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
