Недвижимость во франции — классика инвестиционного жанра
Французский рынок недвижимости один из немногих в Европе устоял в бурное кризисное время. С чем это связано и что случится с стоимостями на французское жилье в посткризисный период?
По оценке французской газеты о недвижимости De Particulier a Particulier (PAP), колебания цен на недвижимость в разных регионах Франции в течение 2009 года были малыми. Разумеется, что на французском рынке недвижимости крутых виражей намного меньше, чем на американском, испанском либо болгарском. Падения стоимостей не случилось, потому, что не было резкого роста, — говорит Юлия Титова, начальник департамента зарубежной недвижимости компании БЕСТ-Недвижимость.
И в случае если в Болгарии в 2002-2007 годах цены каждый год возрастали на 50% и более, самым высоким показателем во Франции был 15%-ный рост в 2004 года. Специалисты, трудящиеся на французском рынке, сравнивают вложения во французскую недвижимость с приобретением драгоценных металлов, антиквариата, бриллиантов, каковые, по выражению директора по формированию агентства Cosmopolit Романа Шендрикова, приносят мало, но приносят неизменно.
В меру упитан и в самом расцвете сил
Кризис среднего возраста французский рынок недвижимости пережил уже в 90-е годы. Как говорит учредитель компании Immoconcept Ирина Дюпор, спад начался в первой половине 90-ых годов двадцатого века и закончился в конце 1998 года. Цены тогда вправду упали, — вспоминает специалист. — Это было во многом связано с банками, каковые сами массивно скупали недвижимые активы и попали в личные ловушки, которые связаны с ликвидностью. Тот кризис стал прививкой, благодаря которой Франция избежала всемирный эпидемии.
Последние 10 лет до прошлого года цены стабильно шли вверх. Управляющий партнер Altera Dom Алексей Соколов подтверждает тот факт, что кое-какие объекты за семь лет подорожали в два раза.
Специалисты систематично разбирают рынок в отыскивании регионов, где цена недвижимости гарантированно не упадет. К примеру, на Лазурном Берегу, в Каннах, цены не пошатнулись, — говорит Ирина Дюпор. — В Ницце и Антибе мало провисли громадные квартиры в нехороших районах, но и они за последние шесть месяцев выровнялись, в Сен-Максиме и Сан-Тропе недорогое жилье снизилось в цене на 7%, а дорогое выросло на 9%.
Подъем цен на неизменно популярном Лазурном побережье привел и к росту цены недвижимости, расположенной чуть западнее. Так, в городе Канэ, что около Перпиньяна, цены в среднем выросли на 4%.
Демонстрировал Париж и положительную динамику. Согласно данным статистики которую приводит Ирина Дюпор, цены в том месте за последний год выросли приблизительно на 4,5%.
Любопытно следить за малоизвестными ранее русскому клиенту регионами. К примеру, в сельской местности на юго-западе имеется большое количество дешёвых объектов, — говорит Алексей Соколов. — Вблизи Бордо возможно отыскать превосходные замки за 3 миллионов евро. Но пока это малоликвидный вариант, исходя из этого мы рекомендуем инвестировать в основном на юге.
Годом ранее мы открыли русскому клиенту чудесный город Аркашон, — говорит Ирина Дюпор, — и сейчас отечественные клиенты радуются тому, что в этом городе за последний год (в кризис!) цены в верхнем сегменте выросли на 11,5%.
Кризис сказался не на цене, а на количестве сделок. У многих агентств, трудящихся на этом рынке, за 2008 год если сравнивать с прошлым было совершено на 10-15% меньше сделок. Это связано с тем, что французский рынок — это по большей части рынок вторичного жилья, — растолковывает Роман Шендриков. — В отличие от Болгарии, итальянской Калабрии и Испании, где главный продукт — новое жилье от застройщиков, во Франции большая часть продавцов — частные лица.
Соответственно, ценообразование зависит от того, как это необходимо продавцу. Физическому лицу обычно не обязательно реализовывать как раз сейчас. В отличие от застройщиков, для него это не бизнес, а разовая сделка. Исходя из этого клиент может рассчитывать на скидки не выше 10-15%. Юлия Титова дополняет: Сходу скидку никто не дает — лишь в ходе переговоров.
Те продавцы, кто не спешит со сделкой, попросту снимают собственные объекты с продажи.
Бывают и праздничные дни на улице клиента. Сравнительно не так давно мы совершили сделку по продаже замка под Парижем с 25%-ным дисконтом, — говорит Роман Шендриков. — У продавца не было альтернативы. Или дом за долги забирает банк, или срочная продажа.
Во многих случаях к срочным сделкам собственников подталкивает большой налог на наследство: дети, к каким перешла недвижимость, не смогут уплатить требуемую сумму, и объект приходится реализовывать.
Благодарю Громадному Брату
Такие домашние драмы — не единственное следствие французской налоговой политики в области недвижимости. Хорошим ее действием есть стабилизация рынка. Государство сует собственный шнобель в эту область систематично, и это не всегда не хорошо, — подмечает Ирина Дюпор. — В начале 2000-х годов были введены важные (до 25% от себестоимости жилья) налоговые льготы на обладателей нового жилья для сдачи в аренду.
Это тут же стимулировало продажи жилья и рост нового строительства, следом поспевали банки, финансируя данный процесс.
Правительство пытается оградить рынок недвижимости от спекулятивных сделок. Государство позаботилось о сохранении цивилизованных взаимоотношений, регулируя продажи посредством особого налога на прирост капитала, что образовывает 33,3%, — говорит Роман Шендриков. — Он платится с хорошей отличия в цене при продаже. С течением времени ставка налога понижается. А через 15 лет владения недвижимостью продавец всецело освобождается от этого налога.
Так государство делает кратковременные спекуляции невыгодными и поощряет долговременных инвесторов. Исходя из этого дубайская либо болгарская история во Франции неосуществима по законодательным обстоятельствам.
Власти смотрят за тем, дабы культурно и экономически города и значимые районы не были через чур хорошо застроены — это же разрешает держать уровень стоимостей. Замки, Париж — это классика, — рассуждает Роман Шендриков. — Как на полотно Ван Гога может упасть цена? Он же больше не пишет. Так и замки, а также виллы, каковые в некоторых районах больше не строятся.
И Лазурный Берег — не резиновый.
Французский рынок недвижимости контролируется не только страной, но и банковской совокупностью. Местные банки традиционно прижимисты и непросто выдают кредиты, — говорит Ирина Дюпор. — Большая часть банков не нацелены на финансирование чужестранцев, мало кому из клиентов удается взять кредит, внеся менее 30%. Что касается рискованных subprime-кредитов, их не существовало.
Я лично в беседе с важным лицом в наибольшем мировом банке задала вопрос его, остались ли у них на руках активы с невыплаченными кредитами, и он мне ответил, что фактически ничего, все кредиты исправно выплачиваются. Это символ здоровья рынка.
А в первых рядах — целая стабильность
Для планирования инвестиций принципиально важно, как удастся рынку недвижимости сохранить собственный здоровье по окончании кризиса. Алексей Соколов уверен в том, что Франция — верное направление, спрос на которое будет неизменно. Само собой разумеется, если не произойдёт катаклизмов, природных либо законодательных. И в случае если природные возможно угадать, то законодательные лучше просчитывать.
Французский рынок недвижимости очень сильно регулируется страной, исходя из этого при планировании инвестиционных вложений нужно обращаться не к гадалке, а к политикам, — рекомендует Ирина Дюпор. — К примеру, на данный момент государство стимулирует инвесторов, дабы оживить рынок аренды. В случае если налоговые льготы отменят, как грозятся, это очень сильно скажется на объёмах и ценах продаж. А такие регионы, как Париж, ближнее подпарижье (92 района от Дефанса до Исси), Лазурный Берег, западное Средиземноморье, средняя Атлантика, увеличатся при любом финале.
Возможность на 2-3 года возможно выяснить уже сейчас, проанализировав недавние события на рынке недвижимости. В следствии понижения количества сделок упали количества заявок на постройку. Согласно данным, которая приводит Ирина Дюпор, в 2009 году получено на 30% меньше разрешений на постройку.
Это отзовется через три года недостатком нового жилья, и в выигрыше окажутся продавцы.
Для инвестора основной ориентир — цикличность. За падением идет рост, за ростом — коррекция. Потому, что французский рынок не продемонстрировал падения, то и резкого роста не предвидится.
Целая стабильность, — вычисляет Юлия Титова. Франция сейчас — рынок для долговременных низкорисковых инвестиций, классика инвестиционного жанра. Беспроигрышный вариант, как хорошее французское вино.
Homes Overseas
