Офисы в москве становятся зданиями-призраками
К концу этого года, по оценкам специалистов рынка, часть свободных площадей в бизнес-центрах класса Быть может превышать 30-процентную отметку.
Фото: depositphotos.com/pz.axe
Согласно данным консалтинговых компаний, столичный рынок высококласнных контор на сегодняшний момент обновил сходу два рекорда. В частности, как информируют в S.A. Ricci, В первую очередь 2014г. введено рекордное за последнюю пятилетку количество офисных объектов, уже превысившее 1 млн кв. м. Это на 16% больше, чем за целый прошедший год. Одновременно с этим в Knight Frank отмечают, что на этом фоне собственного исторического максимума достигла часть свободных площадей в конторах класса А.
Офисный вал
По предварительной оценке квартального изучения S.A. Ricci, количество ввода в третьем квартале 2014г. составил 460 тыс. кв. м офисных площадей — это 80% от прироста нового предложения за первое полугодие (порядка 560 тыс. кв.м) и более чем в два раза превосходит показатель подобного периода прошлого года (220 тыс. кв. м).
В основном прирост предложения осуществлялся за счет объектов класса А и В+, доли которых в структуре нового предложения распределились фактически равномерно (52% и 47% соответственно). Наибольшие введенные объекты класса А — Comcity фаза Альфа (100 тыс. кв. м), Mirax-Plaza (33 тыс. кв. м), и Аэродом (28 тыс. кв. м). В классе В+ были введены Верейская Плаза III (77 тыс. кв. м) и два МФК: Савеловский Сити (часть контор 55 тыс. кв. м) и Водный (61 тыс. кв. м) и др.
|
Прогноз прироста нового предложения(Фото: S.A.Ricci) |
Изменение показателя вакантности по классам(Фото: S.A.Ricci) |
В итоге в текущем году смогут быть превышеныгодовые показатели за период 2010-2013 гг. Непобитый до тех пор пока рекорд зафиксирован в 2008г., в то время, когда в Москве было введено 1,9 млн. кв. м.
По словам директора по работе с корпоративными клиентами Colliers International Веры Зименковой, площадь качественных офисных помещений в Москве по состоянию на сентябрь достигла 15,5 млн кв. м.
Места хватит… И останется
Что-то подсказывает, что в ближайщее время данный рекорд вряд ли будет побит. Количество введенных в этом году офисных площадей рынок очевидно легко не переварит. Согласно данным Knight Frank, с учетом объектов, рассчетных к вводу в эксплуатацию до Января этого года, часть свободных площадей класса Быть может превышать уровень30%.
Уже на данный момент показатель достиг большого уровня за всю историю столичного офисного рынка — 25,7%, встав В первую очередь года на 6,7 п.п. А в конторах класса В подобный показатель равен 13,7% (+2,2 п.п. В первую очередь года).
Наибольшие БЦ, введенные в эксплуатацию в III квартале 2014 г.
|
Mirax-Plaza |
ул. Кульнева, 4, корп. A, B |
195,8 |
179,1 |
A |
|
Башня Эволюция |
Москва-Сити, участки № 2 и № 3 |
169,0 |
80,0 |
A |
|
Pallau RB |
Рублево-Успенское ш., 1-й км |
57,4 |
33,0 |
A |
|
Aero City |
Куркинское ш., 2 |
42,2 |
32,6 |
A |
|
Орбита — 2, ТП (2-е строение) |
ул. Кулакова, 20 |
56,1 |
24,4 |
A |
|
Минская Плаза |
Минская ул., 2ж |
35,0 |
26,4 |
B+ |
|
ARMA, фаза II |
Нижний Сусальный пер., 5 |
90,0 |
23,0 |
B+ |
Источник: S.A.Ricci
В это же время В первую очередь года количество поглощения офисных площадей, согласно данным аналитиков Knight Frank, составил около430 тыс. кв. м, что практически на45% ниже прошлогоднего показателя. Согласно их точке зрения, сохраняющаяся до тех пор пока активность на рынке офисной недвижимости во многом связана с жаждой компаний, принимая к сведенью текущую обстановку, оптимизировать затраты на аренду, пересмотреть существующие коммерческие условия.
Наряду с этим возможно высказать предположение, что если она будет развиваться не в лучшую сторону, то собственникам нужно будет стимулировать спросза счет понижения арендной ставки, компенсаций по отделке, арендных каникул, уменьшения либо отказа от депозита. Наряду с этим отметим, что в течении девяти месяцев 2014г. запрашиваемые ставки аренды на конторы класса А и В и без того шли в минус.
Согласно данным Knight Frank, в конторах класса А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сократилась на 10% В первую очередь года и составила 722 долл. за 1 кв. м в год. Но, это кроме этого обусловлено вводом в эксплуатацию последовательности больших удаленных от центра офисных комплексов. Показатель для класса В В первую очередь года сократился на 8% — до 444 долл. за 1 кв. м в год, что на 8% ниже значения показателя начала года.
Рынок офисной недвижимости, как и экономика в целом, находятся сейчас под влиянием геополитической напряженности и секторальных санкций, — говорит глава департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. — На фоне повышения доли свободных площадей на рынке улучшается борьба за арендатора. В S.A. Ricci считают, что давление на ставки в ближайшее время продолжится.
В течение 2015г. эксперты не предвидят оживления спроса. Так, солидную часть чистого поглощения на офисном рынке будут вырабатывать те компании, каковые не сумеют договориться о преференциях со собственными нынешними арендодателями.
Владимир Миронов
