Бизнес-класс: ипотека или аренда?
Обстановка в Российской Федерации на ипотечном рынке объективно далека от европейской; стабильности, открыто говоря, также не достаточно. Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости Усадьба, разъясняет варианты инвестиций, их выгодность и риски.
Куда удачнее вкладывать средства — в приобретение квартиры бизнес-класса с привлечением ипотечного кредита либо в банковский депозит, параллельно арендуя жилье и приобретая проценты? В каждой конкретной ситуации необходимо весьма пристально изучать собственные возможности и рынок, дабы в конечном счете не прогадать. Обстановка в Российской Федерации на ипотечном рынке объективно далека от европейской; стабильности, открыто говоря, также не достаточно.
Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости Усадьба, разъясняет варианты инвестиций, их выгодность и риски.
на данный момент на рынке фактически отсутствуют инвестиционные сделки, кроме того в элитном и бизнес-классе. Жилье покупают чтобы сразу же в нем поселиться. И вечный вопрос — приобрести квартиру либо снять в аренду ее — тревожит фактически всех клиентов, независимо от класса недвижимости. У приверженцев каждого из вариантов имеется собственные доводы.
Эксперты агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» отмечают: те, кто предпочитает сходу приобрести квартиру, говорят о надежности, о том, что им комфортно жить в доме, что им в собственности. А приверженцы аренды оперируют таким доводом, как экономичность — согласно их точке зрения, квартира в аренду обойдется дешевле. Но дело не всегда обстоит так легко.
Допустим, вам нужна квартира бизнес-класса, и у вас имеется определенный капитал — скажем, 400 тыс. долларов. У вас имеется два пути. Первый — вы получаете квартиру посредством ипотечного кредитования, а 400 тыс. долларов используете как начальный взнос. Второй путь — вы кладете эту сумму на банковский депозит и приобретаете проценты.
Наряду с этим параллельно вы снимаете квартиру. Разглядим оба варианта.
В случае если изучать зарубежный опыт, то делается ясно, что дорогая недвижимость за рубежом приобретается по большей части посредством ипотечного кредита. В Москве количество сделок с привлечением заемного финансирования в сфере элитного жилья не весьма громадно. В нестабильной экономической обстановке 2008-2009 годов, в то время, когда доходы не поддавались прогнозированию, ставка по ипотечному кредиту превышала 12-14% годовых, а арендная плата была относительно низкой, люди все же отдавали предпочтение аренде жилья.
А вот в 2010 году арендные ставки на жилье классов бизнес плюс и элитного выросли приблизительно на 10%, наряду с этим отмечается устойчивая тенденция к их повышению на 5-7% в ближайщее время. Ипотечные ставки, наоборот, понижаются, и это сглаживание отличия платежей делает ипотеку удачной альтернативой аренде, — говорит Наталья Кац.
Разглядим обстановку на конкретном примере. Заберём трехкомнатную квартиру площадью около 100 кв. м в новом жилом комплексе класса бизнес плюс в Западном округе Москвы, экспонируемую на вторичном рынке. Неспециализированная цена объекта оценивается в пределах 1 миллионов долларов. Используем имеющиеся 400 тыс. долларов в качестве начального взноса по ипотечному кредиту.
Так, сумма ипотечного кредита составит 600 тыс. долларов. Ставка кредита принята равной 10%. Залогом будет выступать получаемая недвижимость. Срок кредитования составит 15 лет.
При таких условиях ежемесячный платеж составит 6479 долларов.
А вдруг подобную квартиру снять в аренду, то сумма арендной платы в месяц уменьшится в два раза ежемесячного платежа по кредиту — около 3300 долларов в месяц. Индексацию арендной платы в сторону повышения кроме этого будем вычислять равной 7% в год. В этом случае имеющиеся 400 тыс. долларов мы можем инвестировать, скажем, в депозитный долларовый вклад в банке.
Среднегодовую доходность примем на уровне 6%, а рост ставки аренды жилья — 7% в год. Так, к концу 15-го года накопленный капитал при заданных условиях составит 996 846 американских долларов, а цена квартиры — приблизительно 1 979 932 долларов.
Полная цена квартиры для заемщика (при выбора варианта с ипотекой) на момент выплаты всей суммы кредита составит 1 566 220долларов (общая сумма выплат по ипотечному кредиту за 15 лет плюс сумма начального взноса за квартиру в размере 400 000 долларов).
Так, польза (прибыль) для заемщика будет равна 413 712 долларов (Цена квартиры к концу 15-го года (1 979 923 американского доллара) минус неспециализированные затраты (1 566 220 долларов). Наряду с этим в собственности заемщика будет квартира, цена которой при стабилизации рыночной обстановке будет расти минимум на 5% в год.
При варианта с арендой неспециализированные затраты за 15 лет при заданных условиях составят 995 109 долларов. Доходы в виде накопленного капитала по депозиту, со своей стороны, будут равны 996 846 долларов.
Другими словами доходы от вклада только покроют затраты на аренду при отсутствии получения значимой прибыли (полученный доход будет порядка 1000 долларов) и возможности приобретения жилья.
Так, в случае если разглядывать конкретный пример, ипотека получается удачнее аренды при наличии начального капитала не меньше 30% от цены, стабильном сохранении и цены среднегодовом росте жилья или уменьшении ставок по займу. Но еще раз напомню, что в каждой конкретной ситуации направляться очень пристально изучать условия ипотеки и ваши возможности либо аренды, причем с привлечением опытных риэлторов и юристов, — подчеркивает Наталья Кац.
