Недвижимость сша дешевеет от «плохого соседства»
Рынок недвижимости США страдает от неожиданных последствий отчуждений по невыплатам. Действительно, эти последствия могут быть удачными для инвесторов, а также из России.
Ипотечный кризис стал причиной появлению громадного количества таких объектов, каковые продаются по сниженным стоимостям. Но, как продемонстрировало недавнее изучение Центра важного кредитования (Center for Responsible Lending), от снижения цены страдают не только конкретно отчужденные объекты, но и дома по соседству с ними.
Что же случилось
Если вы раздумываете о покупке дома в Соединенных Штатах либо собираетесь взять кредит под залог недвижимости, полюбопытствуйте, как обстоят дела у соседа вашей будущей собственности. Приблизительно к такому заключению пришли авторы недавнего доклада, подготовленного Центром важного кредитования, американской группой защитников прав потребителей.
Согласно данным доклада, лишь в текущем году отчуждения по невыплатам приведут к тому, что примерно 69,5 миллиона обладателей объектов недвижимости пострадают от понижения рыночной цене. Но самое основное: в среднем цена каждого дома, расположенного поблизости с отчужденным объектом, сократится на $7 200. Так, суммарное снижение цены недвижимости по США может составить $500 млрд.
В следствии многие американцы пострадают от большой утраты денежной гибкости (свойства мобилизовать нужные средства). «Домовладельцы, каковые рассчитывали забрать кредит под залог собственной недвижимости, например, для обеспечения выхода на пенсию, покрытия затрат на обучение, оплаты медицинских квитанций, либо получения стартового капитала для открытия малого бизнеса, попросту не смогут этого сделать», говорится в докладе.
Но подешевеют дома, находящиеся в собствености не только американцам, но и зарубежным гражданам. Эллен Шлёмер, помощник председателя совета директоров Центра важного кредитования, говорит, что в течение следующих четырех лет отчуждения по невыплатам затронут 91,5 миллиона соседских домовладений.
«Кризисная обстановка с отчуждениями по невыплатам ипотечного кредита лишь усугубляется, а также в случае если от этого явления напрямую пострадали не вы, а ваши соседи, то сейчас вы не сможете попросту отмахнуться от этого», – говорит г-жа Шлёмер.
Количество отчуждений быстро возросло в 2007 году, в то время, когда финучреждения начали увеличивать ставки по высокорисковым кредитам с плавающим процентом. Но по окончании обвала американской экономики кроме того заемщики с хорошей кредитной историей прекратили справляться со собственными обязательствами.
Согласно данным Ассоциации ипотечных банков США, отчуждения по невыплатам ипотеки в течение последних трех месяцев этого года коснулись приблизительно 1,4% всех заемщиков, забравших ипотечную ссуду по первой закладной. Если сравнивать с четвертым кварталом 2008-го данный показатель возрос на 20% и достиг рекордного уровня.
Отчужденный дом – паршивая овца
В двух прошлых докладах, опубликованных Центром важного кредитования, кроме этого изучались последствия ипотечного кризиса. Но в текущем году отчет Центра опирался на изучение, подготовленное наибольшим американским ипотечным агентством Fannie Mae. В нем детально рассматривается, как отражается отчуждение объекта недвижимости на стоимости расположенных поблизости домов.
Изучение продемонстрировало, что объекты, расположенные в пределах 100 м от отчужденной недвижимости, снизились в цене в 2008 году в среднем на 1,3%, а расположенные в радиусе 100–150 м – на 0,6%.
Джон Хардинг, доктор наук Университета штата Коннектикут, создатель изучения, говорит, что объекты, расположенные так близко к отчужденной недвижимости, в то время, когда потенциальный клиент может заметить облупившуюся краску, выбитые окна и заросшие газоны на соседнем участке, самый без шуток страдают от снижения цены.
Согласно точки зрения г-на Хардинга, нехороший момент для продажи дома – именно перед тем, как банк конфискует право собственности на соседскую недвижимость, потому, что тогда о таком объекте никто не заботится и он приходит в упадок. По окончании конфискации банки будут по крайней мере стараться сохранить приличный внешний вид объекта, чтобы привлечь потенциальных клиентов. Вот тогда в дело стоит вмешаться клиенту, вероятно зарубежному.
Помимо этого, в то время, когда банк реализует отчужденный дом, цена недвижимости расположенной не совсем рядом с отчужденным объектом, но в том же районе, начнет расти – вычисляет эксперт.
Думайте сами, решайте сами
В соответствии с рейтингом самых популярных рынков зарубежной недвижимости среди россиян, опубликованным порталом Prian.ru, недвижимость в Соединенных Штатах в мае интересует отечественных соотечественников на 1,5% меньше, чем в марте.
Но, в отличие от домовладельцев США, русский клиент зарубежной недвижимости на данный момент может лишь победить от снижения цены американских «квадратов». Соответственно, подобные сообщения, приходящие с рынка американских недвижимости разрешают высказать предположение, что в следующем месяце будет отмечен рост интереса россиян к недвижимости США.
www.nytimes.com
Перевод: Николай Стрельников, при участии Алексея Коновалова
