Лимиты и возможности
Русскому клиенту зарубежной недвижимости иногда непросто свыкнуться с фактом, что во многих государствах в данной сфере существуют ограничения, каковые не остаются лишь на бумаге, но и деятельно «претворяются в судьбу» местными властями. Но обычно в этих твёрдых нормах больше плюсов, чем минусов.
Мало кого завлекает недвижимость в государствах, где все разрешено, потому, что хаотичной застройки и безграмотного градостроительного планирования нам хватает и на родине. Кроме того в Европе имеется негативные примеры для того чтобы рода – к примеру, в испанской Марбелье из-за долгой коррупции застройка была весьма плотной, в следствии чего потребительские качества жилья во многих случаях не радуют. Но дабы избежать сюрпризов, нужно изучить правила игры раньше, чем принимать важное ответ о покупке дома собственной грезы.
Существующие ограничения возможно поделить на две группы. Первая – это чисто градостроительные нормы, существующие в данной местности. Они особенно актуальны для прибрежной полосы.
Вторая несколько – это юридические ограничения, существующие как раз для зарубежных клиентов недвижимости.
Регламент в первую очередь
На первый взгляд, градостроительные ограничения должны тревожить лишь тех, кто планирует сам выстроить дом на приобретённом участке. Но на практике это не совсем так. К примеру, в Испании не все местные граждане отличаются чрезмерной законопослушностью. Очень распространена такая практика: дабы уложиться в максимально допустимую площадь, одно из помещений при постройке практически замуровывают.
А по окончании регистрации и обмеров объекта эта «тайная помещение» делается явной. Приобретя таковой дом, возможно, как минимум, столкнуться с более высокими налогами, а в нехорошем случае не исключен важный конфликт с властями, каковые вправе "настойчиво попросить" привести площадь дома в соответствие с документами.
В большинстве случаев градостроительные ограничения принимают местные власти, и они различаются в зависимости от региона. Так, на одном из Канарских островов любой новый дом обязан смотреться в стиле уже существующих строений и в обязательном порядке иметь белый фасад. В Болгарии большая площадь дома зависит от площади участка.
В Европе очень развито местное самоуправление, а это значит, что где-нибудь во французской глубинке местные обитатели смогут не дать согласия на возведение чрезмерно современного творения архитектуры из бетона и стекла. Кроме того такие нюансы, как допустимый цвет фасада и кровли, довольно часто жестко регламентированы, не говоря уже о соблюдении красных максимальной высоты и линий домов. Особенно строгие требования к архитектуре существуют на греческих островах.
Существуют и такие примеры, в то время, когда неспециализированные градостроительные нормы зафиксированы на уровне национальных законов. Допустим, в Швейцарии считается, что богатым клиентам совсем ни к чему выставлять напоказ уровень собственного состояния. А исходя из этого и шейху , и русскому олигарху нужно будет смириться с большой площадью участка всего в 100 кв. м, а площадь самого дома не имеет возможности быть больше 350 кв. м.
Рукотворный недостаток
Потому, что многие россияне предпочитают брать зарубежную недвижимость на берегу моря, то для них имеют особенное значение те ограничения, каковые связаны с застройкой береговой линии. Недавно все средиземноморские государства приняли конвенцию о сохранении побережья, которая предполагает ограничение застройки.
Эти нормы, непременно, оказали очень хорошее воздействие на бурно развивавшиеся сейчас рынки курортной недвижимости Болгарии, Черногории и Хорватии. Действительно, в Болгарии часть побережья все же успели «перенаселить», к тому же в государствах Восточной Европы остается высокой коррупция, так что застройщикам получалось проталкивать собственные проекты в обход существующих правил.
В Черногории неприятность усугублялась тем, что, не обращая внимания на полный запрет строительства на береговой линии, само это понятие не было четко выяснено. Но, власти бывших соцстран скоро осознали, что ограничение застройки – в их собственных заинтересованностях, потому, что побережье – один из основных ресурсов их экономик. Так что на данный момент протолкнуть «неверный» проект застройщикам уже не удается.
А в Черногории доходило кроме того до сноса строений, выстроенных с нарушениями.
Почва – лишь для собственных
Не все страны готовы открыть двери для зарубежных инвестиций в недвижимость. Кое-какие из них, наоборот, защищают собственный рынок от чужестранцев. Самое популярное ограничение – это запрет на продажу чужестранцам почвы. Обойти его в большинстве случаев несложно: для этого нужно оформить приобретение на местную компанию, предварительно ее зарегистрировав.
Но, легкость эта относительна – к примеру, в Хорватии регистрация компании обойдется от 4500 до 6000 евро, а ее содержание будет стоить не меньше 3000 евро в год.
Кстати, значение имеет не только статус клиента, но и статус самого участка. В случае если с соответствии с замыслами он не рекомендован под застройку, то власти не дадут разрешение на постройку, не смотря на то, что продавец в полной мере может уверять, что никаких неприятностей нет. В той же Хорватии умелые риэлторы рекомендуют своим клиентам брать участки, на которых уже что-то было выстроено, к примеру, имеются развалины фундамента. В этом случае взять разрешение на постройку значительно несложнее.
Второй вариант – приобрести ветхий дом под снос либо реконструкцию.
В Болгарии существуют два отдельных права собственности – на землю и на недвижимость, которая на ней расположена. Жилье может приобрести любой, а вот почва может принадлежать лишь резидентам. Несложнее всего приобрести квартиру, а при покупке виллы, дабы оформить в собственность участок, приходится открывать местную компанию либо представительство русском компании, причем «местная» компания должна иметь хотя бы 1% болгарского участия.
Чужестранцев впускают по квотам
Но, вся эта балканская бюрократия покажется сущим пустяком если сравнивать с порядками, существующими в Швейцарии. Власти данной страны очень жестко защищают местный рынок недвижимости от чужестранцев. На это у них два мотива: первый – дабы не «понаехали», второй – дабы сократить спекулятивный рост рынка. Продажа жилья чужестранцам происходит по квотам. В год таких квот выдается около 1600 на всю территорию страны – правительство распределяет их между кантонами. Но неприятность не только в этом.
В конце 1990-х было законодательно закреплено понятие «второй дом», которое очень актуально для чужестранцев – любой дом, что они берут за рубежом, можно считать «вторым». В подавляющем большинстве кантонов второй дом нельзя купить никому и никогда. К примеру, если вы захотите приобрести жилье в Цюрихе, вам сообщат: «Никаких неприятностей».
Но это должен быть ваш главный дом, другими словами вы должны в том месте всегда жить и трудиться.
Примечательно, что кроме того европейские госслужащие, трудящиеся в Женеве, вынуждены брать жилье в приграничных районах Франции, где нет таких ограничений. Второй дом возможно приобрести только на горных курортах, но далеко не на всех и лишь в пределах квот. Но и на этом неприятности не заканчиваются.
Чужестранец, приобретший заветный «второй дом», может жить в том месте не более шести месяцев в году, из которых подряд – не более трех месяцев. Кое-какие законодатели в прошедшем сезоне заговорили о необходимости отмены действующего с 1961 г. закона Коллера, что и регулирует приобретение недвижимости чужестранцами. Параллельно предлагается ввести твёрдые меры по защите от спекуляции и миграции недвижимостью.
Но пока это все остается на уровне бесед.
«Вам очень рады», либо «посторонним вход запрещен»
В Австрии также имеется особенные правила для чужестранцев, не смотря на то, что и не столь твёрдые, как в Швейцарии. В том месте также нужно приобретать разрешение на приобретение, причем гражданин России может его ждать полгода, а для обитателей ЕС бумаги в большинстве случаев приходят за 14 дней. Дабы началась проверка заявления, нужно сперва отыскать конкретный объект недвижимости. Но далеко не все австриец захочет ожидать так продолжительно. И уж по крайней мере он попытается выставить более большую цену.
Но, наши соотечественики и тут находят собственный путь – они оформляют приобретение через европейскую компанию.
В принципе, любое ограничение ведет к сужению рынка, соответственно, и к росту стоимостей. Но это относится скорее градостроительных ограничений. А вот квоты для деления и иностранных покупателей на «первый» и «второй» дом, наоборот, направлены на сдерживание стоимостей.
И нужно заявить, что эту задачу влияниям таких государств удается удачно делать. А потому, что рынки не перегреваются, то и «твёрдая посадка» в моменты кризиса им не угрожает. Не просто так рынки Швейцарии и недвижимости Австрии, согласно данным CB Richard Ellis, появились в 2009 г. самыми стабильными. Так что далеко не всегда имеет суть искать страну, где нет никаких ограничений для чужестранцев.
Быть может, имеет суть постараться сыграть правильно и попасть в число избранных.
Создатель: Петр Чернов
Издание Homes Overseas
