Коммерческая недвижимость германии: за и против
Сектор коммерческой недвижимости Германии стал жертвой кризиса самый значительно. На этом фоне увлекателен рост спроса на многоквартирные дома с жильцами, разглядываемые инвесторами как альтернатива отелям.
И с торгом, и без
В сфере коммерческой недвижимости колебания рынка неизменно существенно выше, чем в сфере жилья. Сейчас практически везде отмечается понижение цены как самих объектов, так и арендных ставок. Для спекулятивных инвесторов это, само собой разумеется, может служить сигналом к приобретению, в случае если исходить из того, что экономика скоро встанет в рост.
Но в то время, когда это случится? — рассуждает Карстен Шлабритц, член правления Immowelt AG.
Он предлагает обратить внимание на более-менее прибыльную, но стереотипно менее популярную логистик-недвижимость (склады, хранилища, ангары). Так как Германия находится в Центральной Европе, на пересечении транзитных направлений. Но ответственным для для того чтобы рода недвижимости есть не столько расположение объекта, сколько то, комфортно ли он привязан к автомагистралям.
Сложно установить порядок цен на отели, по причине того, что приблизительно одинаковый маленький объект может стоить от €70 тысяч в Саксонии до €500—600 тысяч в Альпах. Что касается географии, то, как и при с жилой недвижимостью, инвесторы вычисляют самым удачным вкладывать в объекты запада страны, в частности в Дюссельдорф и Мюнхен. В элитных кварталах этих городов находятся конторы наибольших компаний — тех, каковые будут развиваться независимо от того, какая экономическая погода в наше время.
Что касается отечественных соотечественников, то они берут гостиницы и супермаркеты, но полностью игнорируют офисные помещения. Но риэлторы дают предупреждение, что маленькие отели до 20 помещений (средней ценой от €100 до €300 тысяч) считаются домашними и предполагают работу самого хозяина в этом отеле. Исходя из этого сдавать такие отели в аренду невыгодно.
Довольно торговой недвижимости Любовь Бикбаева, директор компании Hermil, говорит, что участок под строительство супермаркета в бывшей ГДР возможно приобрести по цене €150-500 тысяч в зависимости от его расположения и размера. Строительство одного квадратного метра супермаркета обходится в €600-950.
Его аренда будет стоить от €7 до €14 за квадратный метр. «Еще до начала строительства заключаются все договора аренды, обговаривается все до мелочей, — говорит Любовь Бикбаева. — В одном строении с супермаркетом практически в любое время расположены частные булочная и мясная лавка, они платят за аренду больше, чем супермаркет». Доходность вложения в супермаркеты образовывает приблизительно 10% годовых. Это хороший процент, в случае если учесть, что доходность от вкладов в Германии в среднем 3%.
Мария Громова, председатель совета директоров + 7 REALTY flc, информирует сегодняшние цены на коммерческую недвижимость в Баварии: «Складские помещения в пригороде Мюнхена стоят около €600/кв. м, цена на торговые помещения — €800-900/кв. м, офисно-складские — €1500-2000/кв. м. Цена помещений только офисного назначения, в зависимости от размещения, качества и площади объекта, может варьироваться от 800 до 2500 и выше €/кв. м (в зависимости от класса офиса)».
на данный момент клиенты ищут не легкие, но заведомо прибыльные дороги. Специалисты говорят, что недавно отправилась новая волна инвесторов, которая без привязки к регионам интересуется лишь ценой, доходностью, неспециализированным состоянием объекта. «На протяжении кризиса число таких клиентов увеличилось. Раньше нам было тяжело в беседах с клиентами, имевшими инвестиционный опыт на таких искусственно «тёплых» рынках, как Испания либо Болгария.
Сейчас обстановка изменилась. Действительно, и у нас время от времени попадают на продажу коммерческие объекты с доходностью и до 15%, но, как мы шутим, на такие объекты у нас стоит очередь», — говорит Татьяна Шток, свободный маклер Immobilie Beratungsservice Deutschland. Главная работа компании Татьяны — помощь и сопровождение при покупке недвижимости на торгах.
Она говорит, что в Германии существует два вида торгов: принудительные и простые. «Цена отечественных объектов в среднем на 30% ниже рыночной цены. Основная изюминка содержится в том, что не все отечественные объекты мы можем, желаем либо нам дано рекламировать. Информация распространяется среди узкого заинтересованных лиц и круга специалистов, и с таковой изюминкой продажи русскоговорящие клиенты, в большинстве случаев, не привычны», — делится «лазейкой» для хорошей приобретения Татьяна Шток.
Дом с жильцами
— Самыми увлекательными предложениями на инвестиционном рынке Восточной Германии мы вычисляем прибыльные дома, — говорит Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe. Но кроме самой бедной германской почвы Саксонии, где больше всего запущенных, безлюдных домов, специалисты берут более сильные экономически регионы — Бранденбург, Ан-хальт (Саксония) и Тюрингию.
— Приобрести квартиру с живущим в ней квартирантом у отечественных соотечественников довольно часто приводит к вопросу «из-за чего?», а время от времени легко хохот у наших соотечествеников, говорит Татьяна Шток. — Довольно часто клиенты показывают нам дом и говорят: «В этом доме я желал бы приобрести квартиру». В большинстве случаев, это относится прекрасных домов в историческом центре города. Приходится растолковывать, что довольно часто дом в собственности одному хозяину и отдельные квартиры в нем не продаются.
Более того, в случае если дом изначально строился не как общинная собственность, то разделение его на квартиры это долгий бюрократический процесс.
Недвижимость в виде прибыльных домов особенно привлекательна для инвесторов вследствие того что дает стабильный и большой, по нынешним временам, процент прибыли. Дело в том, что обитатели Германии, в отличие от нас, не стремятся купить недвижимость, ущемляя себя в каких-то вторых потребностях: принципиально важно путешествовать, приобрести машину и т. п. «Немец берет кредит на недвижимость лишь в том случае, если он получает столько, что хватит и на выплату кредита, и на обеспеченную судьбу.
В случае если так до тех пор пока еще не получается — живет в съемной квартире», — говорит Любовь Бикбаева. Оказывается, лишь 18% обитателей Берлина и 43% всего населения Германии имеют жилье в собственности. Само собой разумеется, такое количество «бесприютных» — «Клондайк» для обладателей прибыльных домов.
Неспециализированный порядок цен на прибыльные дома вывести нереально, потому, что, как и при с жилой недвижимостью, она резко отличается не только в зависимости от его расположения и качества жилья, но и от региона. К примеру, в случае если сравнить примерно однообразные по площади и качеству дома — около 1500 кв. м (такая площадь может предполагать 15-20 квартир в 3-, 4-этажном доме), то прибыльный дом в Гамбурге будет стоить €1 950 000, в Мюнхене -€5 400 000, а в Лейпциге возможно отыскать и за €1 600 000 и дешевле — в зависимости от места.
Господин Карстен Шлабритц говорит, что обычные арендные дома в больших городах и средних Германии предполагают 6-9% прибыли, а в «бум-регионах» (другие земли и Бавария юга страны) процент прибыли немного ниже из-за более больших цен на недвижимость. И напротив, в экономически не сильный регионах цена приобретения довольно часто низкая, а процент дохода от аренды получается более большой. Как раз этим разъясняется тот факт, что удачнее покупать прибыльные дома на востоке страны.
Но наряду с этим крайне важно выбирать «бойкие места», где имеется работа, университеты, другими словами потенциальные квартиросъемщики. В другом случае имеется риск не сдать жилье либо сдать без особенной пользы для себя. Но далеко не всегда возможность сдачи жилья определяется наличием большого завода. Выясняется, имеется поселения, где предпочитают селиться пенсионеры и «социальщики» (русские немцы, иудеи, турки).
В том месте работы мало, но возможно выгодно сдавать жилье в аренду вследствие того что за таких жильцов арендную плату и услуги ЖКХ оплачивает государство (деньги постоянно поступают своевременно). Пожилые люди с радостью селятся рядом между собой в маленьких городах. Исходя из этого выгодно брать и ремонтировать дома под сдачу в таких местах — цены на недвижимость низки, и вложения смогут стать удачными.
Постоянного присутствия домовладение не требует — всю работу по организации судьбы в прибыльном доме и сбору денег обладатель может поручить управляющей компании.
Но направляться учитывать, что развитое традицией право аренды защищает права не только арендодателя, но и арендатора. К примеру, повышать арендную плату разрешается неспешно — не более 20% за 3 года. Помимо этого, весьма тяжело выселить жильца из квартиры, для этого необходимы важные основания, такие, к примеру, как задолженность по оплате.
Аренда в Германии бессрочная, но в случае если арендатор хочет удалиться из дома, то он обязан расторгнуть контракт в трехмесячный срок. Кроме оплаты аренды, съемщик оплачивает коммунальные платежи, небольшой ремонт.
Текст: Анна Андрушевич
Издание Ваш дом за границей
