Города сша, одолевшие ипотечный кризис
Скромные доходы и стабильная рыночная обстановка в следующих американских городах делают возможности ипотечных заемщиков, столь очень сильно пострадавших за время кризиса, мало более радужными. Более того, многие из нижеперечисленных рынков уже стоят на пороге восстановления.
Ни одному американскому городу не удалось всецело избежать неприятностей , связанных с ипотечным кризисом и, как следствие, с повальным отчуждением недвижимости. Но на некоторых рынках неприятность не столь очевидна – заколоченные целые и окна кварталы пустующих многоквартирных домов видятся в том месте достаточно редко.
Согласно данным Forbes, предоставленным изданию ипотечной компанией Lender Processing Services (LPS), легче вторых пережили ипотечный кризис те города, в которых не наблюдалось резкого увеличения цены недвижимости в докризисные годы (в целом национальный пик спроса на недвижимость в Соединенных Штатах был во втором квартале 2006 года). И города с умеренно развивающейся экономикой, где главную массу обитателей составляют так именуемые светло синий воротнички – производственные рабочие.
Ипотечный кризис фактически не отразился на последовательности городов штата Техас (рынок жилья в том месте ни при каких обстоятельствах не перегревался), и на бывших промышленных центрах, таких как Баффало (штат Нью-Йорк) и Гаррисбург (штат Пенсильвания). К ним возможно прибавить и города Центрального Запада США, например, Вичиту (штат Канзас), и Сент-Луис (штат Миссури).
«На этих рынках ни при каких обстоятельствах не было бума, так что, и падать им было особенно некуда», – говорит Майкл Фратантони, вице-президент отдела изучений Ассоциации ипотечных банкиров. «Что касается техасских рынков, то в том месте обстановку спас развитый энергетический сектор, что являлся стабильным источником рабочих мест кроме того на протяжении финансового кризиса», – додаёт специалист.
Восстановление еще в первых рядах
Но сокращение темпов отчуждения недвижимости в конкретном городе никак не имеет возможности принимать во внимание показательным для всей страны. Упрочнения правительства направленные на реструктуризацию уровня и ограничение отчуждений просроченных кредитов, стали причиной появлению новой группы «нехороших» кредитов (просроченных на 90 либо более дней), каковые «отягощают» рынок. А многие из заемщиков только временно приостановили процедуру отчуждения.
Согласно данным LPS, в 2009 году те люди, у которых на руках были просроченные кредиты, стали все реже затевать процедуру отчуждения недвижимости, стараясь создавать выплаты, пускай и с опозданием.
«В американских СМИ довольно часто звучит формулировка «кризис отчуждений» но такое наименование неверно. Это кризис неплатежей, – говорит Тед Джадлос, главный исполнительный директор отделения прикладной аналитики в LPS. – Отчуждения это всего лишь симптом. Принципиально важно то, сколько людей не осилит с платежными обязательствами».
Чем меньше заемщиков отстают от платежей, тем больше шансов на восстановление появляется у рынка. Согласно данным LPS, более половины просроченных и после этого реструктурированных кредитов в конечном счете, приблизительно через год, приводят к отчуждению объектов недвижимости.
Что стоит за цифрами
Чтобы составить перечень городов с наилучшими шансами на восстановление от ипотечного кризиса, издание Forbes воспользовался данными LPS о проценте отчуждений по невыплате по отношению к неспециализированному числу выданных займов в самые крупных городах США. Чем ниже этот показатель, тем выше рейтинг города.
После этого был подсчитан определенный процент кредитов, по которым заемщики отставали от графика выплат на три и более месяцев. Больше половины таких кредитов в конечном счете приводят заемщиков к отчуждению недвижимости, исходя из этого чем меньше таких кредитов, тем меньше отчуждений. В тех городах, где процент таких «неисправимых» займов довольно низок, волна отчуждений, захлестнувшая рынок сойдет на нет достаточно не так долго осталось ждать.
Наконец, чтобы оценить, сколько заемщиков справляется с кредитными обязательствами а какое количество уже начинают отставать, издание Forbes воспользовался так называемым показателем ухудшения созданным LPS. Разрешённый показатель выводиться из процентного отношения кредитов, каковые «стремятся» к отставанию от графика к «здоровым» кредитам. К примеру, «показатель ухудшения» коэффициентом в 2,5, свидетельствует, что на любой «здоровый» кредит приходится 2,5 «нехороших».
Иными словами, чем меньше, «показатель ухудшения», тем более высокое место в рейтинге занимает город.
Конечный перечень городов, с наилучшими возможностями для выхода из кризиса был составлен на базе сглаживания всех вышеперечисленных показателей.
Стабильность — залог восстановления
Объединяет ТОП-20 рынков, выделенных Forbes, один фактор – географический, а правильнее, отсутствие в ТОПе определенных регионов страны. Практически добрая половина городов посильнее всего пострадавших от ипотечного кризиса сосредоточена в штатах Калифорния, Флорида, Невада и Аризона. Так что ни один из них не попал в ТОП-20.
Отчуждения по невыплатам обширно распространены по всему Северо-Востоку, югу и Западу США. Так, города Ноксвилл (штат Теннеси) и Роули (Северная Каролина) фактически не стали жертвами отчуждений и должны, согласно расчетам специалистов, выйти из кризиса с «укрепившимися» рынками.
Сегмент жилья в большинстве прибрежных городов США был неустойчивым, поскольку почва под новое строительство в этих районах очень ограничена, на рынке имеется недостаток предложения, а цены на жилье формируются разными факторы кроме расходов и инфляции на постройку. Но кое-какие места на побережье, такие как Портленд, штат Орегон (14 место в перечне), смогли противостоять волне отчуждений по недвижимости благодаря стабильной и успешной экономике. Только 1,6% местных кредитов в итоге перешли в отчуждения по невыплате.
«В действительности Портленд процветает благодаря демографическому буму, – говорит Майкл Фратантони. – В том направлении съезжается огромное количество парней, поскольку сравнительно не так давно город получил статус технологического центра США».
Фактор «светло синий воротничков»
Может показаться необычным, но города с довольно низким уровнем дохода на семью, как Вичита, штат Канзас (средний доход домовладения образовывает в том месте всего $40,101 в год, например, в Сан-Диего данный показатель образовывает $75,035, а в Гонолулу – $71,361), удачно смогли противостоять ипотечному кризису. Просроченные волна и займы отчуждений недвижимости в связи с невыплатой ипотечного кредита поразили более дорогие рынки. Дело в том, что дешёвое жилье подпадает под определенные правительственные программы, что ведет к более стремительному восстановлению рынка.
«На дешёвых рынках достаточно большое количество клиентов первого жилья, – говорит Майкл Фратантони. – А по федеральной программе США данному типу клиентов предоставляются ипотечные кредиты под низкие проценты и действует программа по облегчению налогового бремени».
По сути дела, это перечень муниципальных агломераций, самый удачно противостоявших ипотечному кризису, но основное кроме того не это. Рейтинг Forbes разрешает дать самая объективную оценку «здоровья» экономики США не учитывая непредсказуемых «пузырей недвижимости», так как на рынках, рассмотренных изданием Forbes, не было ни резких взлетов, ни сокрушительных падений.
«Это стабильные, здоровые рынки, – говорит Тед Джадлос. – Именно на них инвесторам стоит обратить внимание».
| Позиция | Город | Процент займов, просроченных на 90 и более дней | Процент займов, по которым была отчуждена недвижимость | «Показатель ухудшения», по состоянию на октябрь-2009 | «Показатель ухудшения», по состоянию на октябрь-2008 | Процентное изменение «показателя ухудшения» в пересчете на год |
| 1. | Гаррисберг-Карлайл, штат Пенсильвания | 2.6 | 1.4 | 1.7 | 1.4 | 20,5 |
| 2. | Остин-Раунд Рок, штат Техас | 2,4 | 0,9 | 1,9 | 1,7 | 12,4 |
| 3. | Клиарфилд-Огден, штат Юта | 2,9 | 1,4 | 2,2 | 1,8 | 21,3 |
| 4. | Баффало-Ниагара-Фолс, штат Нью-Йорк | 2,7 | 1,4 | 1,4 | 1,2 | 16,4 |
| 5. | Ноксвилль, штат Теннеси | 3,5 | 1,1 | 1,8 | 1,6 | 17,1 |
| 6. | Роули-Кэри, штат Северная Каролина | 3,1 | 1,1 | 1,9 | 1,7 | 10,9 |
| 7. | Сан-Антонио, штат Техас | 3,4 | 1,1 | 1,8 | 1,6 | 12 |
| 8. | Сиракузы, штат Нью-Йорк | 3,4 | 2,2 | 1,5 | 1,2 | 29,6 |
| 9. | Солт-Лейк-Сити, штат Юта | 3,5 | 1,9 | 2,3 | 1,9 | 22 |
| 10. | Сент-Луис, штат Иллиноис | 4 | 1,5 | 2,1 | 1,7 | 22,2 |
| 10. | Вичита, штат Канзас | 2,9 | 1,5 | 1,8 | 1,6 | 10,5 |
| 10. | Рочестер, штат Нью-Йорк | 3 | 1,7 | 1,5 | 1,3 | 13,1 |
Создатель: Francesca Levy (Forbes)
Перевод: Николай Стрельников
