Как повысить рентабельность инвестиций с помощью банковского кредита
На первый взгляд, банковский кредит – это дополнительные затраты. Но во многих случаях посредством заемных денег возможно расширить рентабельность собственных. Разглядим на конкретном примере – в то время, когда выгодно брать займы, как формируется финансовый поток и за счет чего увеличивается доходность инвестиций.
Пример объекта для инвестиций: магазин в Словении
Перед вами – обычный для рынка коммерческой недвижимости объект. Это новое торговое помещение находится в городе Лютомер, в Словении. Магазин, площадью 925 кв.м, сдан в эксплуатацию летом 2017 года.
Рядом находятся пара действующих торговых комплексов – SPAR и LIDL, – что снабжает громадной поток визитёров.
Магазин продается с уже заключенным соглашением аренды. Наниматель – большой германский ретейлер одежды KIK. Контракт аренды подписан на 8 лет без возможности отказа.
Это значит, что финансовый поток от аренды хозяину гарантирован, даже в том случае, если KIK примет решение съехать, он будет выплачивать оговоренную сумму.
Цена объекта – €1 300 000, т.е. около €1400 за кв. м. Это обычная цена для новой торговой недвижимости, расположенной в маленьких городах Словении. Клиент может и поторговаться, но при с новым объектом, сданным в аренду на продолжительный срок, на громадную скидку рассчитывать не следует. Продавец может скинуть 0,5-3% от цены магазина либо конкретную сумму – €10-20 тыс.
По законам Словении, чужестранцы смогут брать недвижимость в стране лишь на юрлицо. Разглядим две вероятные стратегии приобретения.
Стратегия №1: приобретение недвижимости за личные средства
Цена объекта: €1 300 000
Финансовый поток: €97 125 в год
Окупаемость: 7,5% либо 13,4 лет
При данной стратегии все ежемесячные платежи, сумма которых прописана в соглашении аренды, поступает на счет хозяина. Ежемесячно магазин приносит обладателю €8 093.
«Эта стратегия подойдет инвестору, что собирается применять все арендные платежи, – растолковывает Владимир Уваров, глава русского представительства словенской компании Future Real Estate. – К примеру, это хороший вариант «пенсионной» инвестиции. Благодаря сделке возможно взять вид на жительство в Словении, переехать в том направлении с семьей и жить на доходы от магазина».
Стратегия №2: приобретение недвижимости в долг
Цена объекта: €1 300 000
Финансовый поток: €97 125 в год
Личный капитал: €650 000 – 50% от цены объекта
Кредитное плечо: €650 000 на 10 лет под 2,5% годовых
В Словении на данный момент низкие ставки по кредитам, а также для чужестранцев. При покупке ликвидной коммерческой недвижимости возможно забрать деньги в банке под 2,5% годовых. Срок выдачи займа зависит от соглашения аренды.
В случае если контракт подписан на 8 лет, то банк одобрит финансирование на 8 лет + 2 года.
В данной стратегии финансовый поток будет формироваться следующим образом:
- Ежемесячный арендный платеж: €8 093
- Ежемесячный платеж по кредиту в банк: €6 127 (из которых €710 – это переплата по кредиту)
- Ежемесячный остаток на счете хозяина: €1966.
Минус данной стратегии в том, что большинство заработанных на аренде денег отправляется банку. За год магазин принесет обладателю €97 125, из них €73 530 (€8 530 – годовая переплата) – уйдут банку, а на счету компании хозяина останется €23 594. Т.е. она не подойдет тем, кто желает пользоваться всей суммой аренды.
А плюс в том, что фактическая рентабельность положенных собственных средств возрастает. Так как инвестор израсходовал на приобретение 50% от цены, а прибыль приобретает со всего объекта. Наряду с этим со собственных €650 000 – 7,5%, а с банковских – 5% (7,5% доход от аренды – 2,5% ставка по кредиту = 5%).
В следствии через десятилетие инвестор, что положил в магазин €650 000, будет располагать недвижимостью ценой €1 300 000. Магазин может и подорожать, сейчас цены в Словении растут на 2-3% в год, а за 10 лет очень сильно амортизироваться помещение не успеет. Объект к этому времени уже не будет обременен кредитом.
Плюс, за 10 лет хозяин возьмёт от аренды €235 940 сверх платежей по займу.
«Эту стратегию значительно чаще выбирают опытные инвесторы, каковые диверсифицируют собственный капитал и ищут, в первую очередь, прибыль и доход, – отмечает Владимир Уваров. – Серьёзная изюминка в том, что стратегия прекрасно трудится лишь на больших объектах, где ежемесячный арендный поток перекрывает платежи по кредиту».
Необходимо принимать в расчет:
Во-первых, €1 300 000 – это не финальная цена объекта. Неизменно имеется дополнительные затраты на приобретение: 2-3% от цены объекта уйдет риэлтору, 1-2% от суммы займа – кредитному брокеру при привлечения кредита, смогут быть затраты на дополнительных узких экспертов. Из плюсов Словении – налог на приобретение недвижимости тут не платится, в отличие от большинства государств Европы, где данный сбор высок.
Во-вторых, €97 125 в год – это не чистая прибыль инвестора. Это сумма, которая приходит на счет юрлица, и не учитывает средства и личные налоги на содержание компании. Эти затраты зависят от многих событий, а также от того, будет ли инвестор оформлять ВНЖ в Словении.
Но порядок приблизительно таковой: на поддержание юрлица (€1000-2000 в год), налог на прибыль в Словении (4% от оборота либо 19% от прибыли). Договорной процент от арендного потока за коммерческое управление объектом выплачивается по желанию, наряду с этим налог и коммунальные платежи на землю неизменно на арендаторе.
С учетом затрат и личных налогов окупаемость сократится на 0,5-1%.
Текст — Анастасия Фалей
