Испанские квартиры «на дне». пора покупать?
Одно из старейших стран мира, бывшая Иберия, а сейчас Испания (от финикийского «и-шпаним» — «берег кроликов»), входит в тройку самых востребованных россиянами государств по части приобретения недвижимости. Хорошая экология, неповторимая культура, 320 солнечных дней в году на курортах – все это в далеком прошлом завлекает отечественных инвесторов.
Но глобальный экономический кризис расставил выговоры по-своему: за 2008 год цены на испанскую недвижимость упали на 20-30%. Это что может значить для сегодняшнего инвестора?
На дне
в течении многих лет приобретение квартиры в Испании было хорошим вариантом инвестирования свободных средств. И дело не только в доходе от аренды, но и в том, что цена жилья тут неуклонно росла, в особенности в начале 2000-х. Но в последние три года все изменилось. В случае если в 2005 году цены выросли на 14%, то в 2006 – на 10%, а в 2007 не дотянули и до 6%.
В году нынешнем они бурно отреагировали на кризис, упав в некоторых регионах страны до 30%. Приблизительно на треть упал и количество продаж испанской недвижимости в начале года, а квартиры в новостройках стали продаваться со скидкой 15-20%. По словам министра экономики и финансов Испании Мигеля Анхеля Мартинеса, уже в мае 2008 года на рынке было 1,5 млн нереализованных новых квартир.
Предполагается, что число строящихся жилых домов снизится к концу этого года вдвое.
Тому, что оказалось, содействовала и знакомая схема: повальная выдача ипотечных кредитов пара лет назад, повышение спроса на недвижимость, как следствие – рост стоимостей. На рынок стали стремиться все новые и новые компании, наводняя его большими инвестициями, каковые были профинансированы банками под низкий процент. В 2007 году в Испании было выстроено 800 тыс. кв. м жилья, что превышает суммарный показатель для ведущих государствах Европы.
Сейчас аналитики будут считаться, что количество выстроенного был намного больше настоящих потребностей населения в жилплощади.
«В конце 2007 года Центральный Европейский банк начал диктовать новые нормы, и Банк Испании ужесточил контроль над всеми операциями,- говорит исполнительный директор Grupo Proeco Internacional Елена Жирякова.- По окончании кризиса в Соединенных Штатах были пересмотрены условия кредитования в связи с ростом евроставки, а соответственно, и ставки кредитования: с 2,75% годовых в январе 2007 года до 6,7% в августе нынешнего. И данный в неспециализированном-то низкий для иных государств-членов Евросоюза показатель был не по силам для большей части испанцев, приобретших недвижимость в ипотеку, люди были вынуждены отдавать собственные квартиры банкам. Так как из-за финансового кризиса, которым охвачено не только строительство, но и вся испанская экономика, многие теряют работу и не имеют средств, дабы выплачивать ипотечные кредиты».
Не считая другого увеличился и размер первого взноса: в случае если раньше возможно было взять кредит на всю сумму цены объекта, то на сегодня возможно рассчитывать максимум на 70%. По словам экспертов, тенденции таковы, что рынок ипотечного кредитования Испании может остаться в текущем состоянии максимум до Января этого года. Исходя из этого к Январю, быть может, что большой размер выдаваемого кредита снизится до 50%, в противном случае и до 30% от цены объекта.
Одновременно с этим чужестранцы, среди них и россияне, покупают недвижимость в Испании с прошлым пылом: они не довольно часто прибегают к получению ипотечных кредитов, а вдруг и делают это, то ставкой в 6-7% их не напугать. «Сейчас не только небольшие и средние, а кроме того кое-какие ведущие строительные компании находятся на грани банкротства и вынуждены выставлять на продажу собственные объекты по заниженным стоимостям, дабы покрывать долги и избежать конфискации имущества. Стоимости снизились более чем на 20% и чуть покрывают себестоимость строительства, а в некоторых случаях они кроме того ниже себестоимости,- говорит Елена Жирякова.- Нынешние цены на испанскую недвижимость – это полный минимум, ниже уже не будет.
В случае если брать ее, то как раз на данный момент, это весьма эргономичный момент. В будущем стоимости будут лишь расти».
Жилищная сиеста
По словам специалистов, выход из испанского строительного кризиса не будет продолжительным и уже в конце этого года мы сможем замечать в полной мере очевидный результат: предложений с очевидно заниженной ценой на рынке не останется. Они будут или раскуплены предусмотрительными инвесторами, каковые уже покупают недвижимость целыми районами, или отойдут банкам за долги.
Прогнозируют, что к 2010 году, в то время, когда, согласно расчетам индекса Euler Hermes, Испания выйдет из кризиса, цены на недвижимость быстро возрастут: за это время распродастся то, что было выстроено, а новостроек практически не будет. Тогда рынок будет организован предложениями строителей, каковые не завлекали заемные средства при постройке и смогли избежать банкротства в условиях быстро сократившегося количества продаж, и предложениями от тех самых инвесторов, каковые успели купить объекты по рекордно низким стоимостям во время кризиса.
Разумеется, что и те и другие предложения будут выставляться как минимум по докризисным стоимостям. «На сегодня реально купить недвижимость на побережье Испании по цене 1600 евро за кв. м, — поясняет Елена Жирякова.- Это цены на новое жилье в хороших районах и в хороших зданиях, готовых для проживания: с совокупностью кондиционирования, бассейном, теннисным кортом, мебелью, бытовой техникой. До кризиса цена для того чтобы жилья составляла порядка 2700 евро за кв. м».
Законы, амиго
В жилищном законодательстве Испании нет каких-либо ограничений на приобретение недвижимости чужестранцами: при приобретении жилья оформляется в собственность как постройка, так и почва. Процедура проходит легко: клиент подписывает у нотариуса основной официальный документ, именуемый Escritura Publica. Если он оформляет ипотеку, соглашения ипотечного-кредитования и купли продажи подписываются в один момент.
По окончании подписания нотариального контракта все сведенья направляются в Registro de Propiedad — Регистрационную палату. Регистрация завершается, в большинстве случаев, через два-три месяца, по окончании чего клиент может взять выписку из Регистрационной палаты о правах собственности – Nota Simple, на основании которой он приобретает мультивизу. По ней возможно пребывать на территории Испании 180 дней в году, по 90 дней в дважды в год.
В Испании существует пара способов взять вид на жительство, но самый легальный и стремительный из них – это приобретение недвижимости с последующим открытием собственного бизнеса. При наличии действующего бизнеса в Испании, показывающего хотя бы минимальные обороты, по окончании года либо полутора лет возможно подавать документы на вид на жительство. По окончании того как человек приобретает вид на жительство как личный предприниматель, он может подать документы на воссоединение семьи.
Вся недвижимость, купленная в Испании, в соответствии с законодательству, переходит в личную собственность к клиенту, так что перепродавать ее возможно без ограничений. В случае если объект перед продажей сдавался, первостепенное право на его приобретение имеет арендатор. Вторичная недвижимость в Испании наследует долги бывших обладателей, что принципиально важно учесть при перепродаже.
Русские идут
Среди россиян, берущих недвижимость в Испании, самый популярны побережья Коста-Коста и Бланки-Бравы, местечка севернее столицы Каталонии Барселоны. Данный район хоть и прохладнее Коста-Бланки, но весьма популярен из-за близости как к Барселоне, так и к Андорре: летом возможно купаться, а зимний период ездить отдыхать в горы, в Андорру — всего два часа езды на машине. Так же, как и прежде популярна и Коста-дель-Соль.
Это направление уже стало «классикой», потому, что было самой первой развитой покупательской территорией в Испании еще в начале 90-х годов. Побережье Валенсии с курортами Коста и Коста Бланка-дель-Валенсия лидирует по количеству предложений и по приемлемости стоимостей: тут более чем экономичное жилье, апартаменты размером 40-50 кв.м., стоят от 50 тысяч евро. И это в пяти минутах ходьбы до моря.
Клиент, что собирается потратиться более значительно, следует в Каталонию, где россияне облюбовали курорты Costa del Garraf, Costa del Maresme и Costa Dorada. Тут особенно завлекает близость Барселоны с ее богатым развитой инфраструктурой и культурным наследием. Кроме этого русские уже обжили юг Андалусии с городами Малага, Марбелья и окрестности на Коста-дель-Соль.
Квартиры в столичных городах (раза в два дороже, чем на курортах) покупаются в Испании чужестранцами или с целью подзаработать посредством аренды, или для проживания детей, приехавших в Испанию на учебу. Среди россиян таковых мало, исходя из этого куда чаще отечественных соотечественников возможно встретить в прибрежных районах.
Ну и само собой разумеется острова. на данный момент маленькую студию на Канарах, в Тенерифе, в 50 метрах от моря, возможно приобрести за 60 тысяч евро. Популярны у россиян и Балеарские острова, в особенности Майорка и Ибица.
Из всех регионов Испании Майорка владеет самым большим уровнем судьбы, и как раз тут имеют собственные виллы многие мировые звезды: Кэтрин Зета-Джонс, Майкл Дуглас, Клаудия Шиффер, Пирс Броснан, Арнольд Шварценеггер и Эндрю Ллойд Вебер. Такое соседство делает Майорку элитным местом с стоимостями, довольно часто превышающими кроме того мадридские.
Сейчас чужестранцы все реже берут недвижимость на Канарах для отдыха и все больше – для ведения бизнеса. И не только вследствие того что цены тут более стабильны, а спрос на аренду неизменно высок. Кроме другого, тут действует особенная экономическая территория, и предприятия, зарегистрированные на данной территории, приобретают налоговые льготы. К примеру, канарский НДС образовывает всего 5%: это в 7 раз меньше, чем в континентальной Испании.
на данный момент цена на канарскую недвижимость, как и везде в Испании, упала. Эксперты отмечают, что это успешный шанс начать прибыльный бизнес как раз тут.
Создатель: Елена Иванова
Информационно-аналитическое издание «Квартира. Дача. Офис»
