Есть мнение: застройщики черногории продают недвижимость дешевле себестоимости

Автор: prisly ·

Как громкий закон о предоставлении ВНЖ всем собственникам оказал влияние на рынок? Кто на данный момент берёт местные квартиры? Что происходит с стоимостями на приморское жилье?

Начальник компании Adriatik Stroinvest Алексей Смирнов говорит, как сектор недвижимости Черногории встретил новый курортный сезон.

Есть мнение: застройщики черногории продают недвижимость дешевле себестоимости

— Закон о ВНЖ облегчил жизнь тем, кто уже имеет в Черногории недвижимость, а дополнительных клиентов нам не принес. Мы думаем, что он запоздал года на три. Быть может, еще не все знают о новых правилах Но основная обстоятельство, на мой взор, — это большой курс евро, что подкосил спрос от россиян.

В это же время, цены на недвижимость в Черногории понижаются. Мы пологали, что они еще в прошедшем сезоне достигли дна, но падение длится. Я могу приводить примеры вечно

Допустим, наша фирма выстроила трехэтажную виллу. Себестоимость объекта с учетом земельного надела — €242 000. Мы занимались этим проектом полтора года и рассчитывали реализовать его с прибылью в 15%. На здоровом рынке это минимальная наценка для застройщика – так как с данной суммы еще налог на прибыль нужно платить.

В следствии: реализовали виллу за €200 000 через посредника, 3% из них отдали стране, 3% — риэлтору. На руки взяли около €185 000. Ни о какой прибыли речи уже не идет, только бы легко деньги высвободить.

Вот еще пример. Три года строили многоквартирный дом в 80 метрах от пляжа в Сутоморе. Полтора года ушло на проектную документацию, столько же – на стройку. Объект готов.

Себестоимость квадратного метра — €1240, это с учетом парковки. на данный момент реализовываем квартиры в нем по цене от €1250 до €1550 за кв. м. на верхних этажах с панорамным видом на море. Учитывая трехгодичную реализацию проекта, отечественная прибыль – 0%.

На вторичном рынке – то же самое. В Будве на данный момент полно предложений квартир, причем с мебелью, по €1500 за кв. м., а раньше дешевле 2000 было сложно отыскать. В Баре большая часть сделок проходят в диапазоне €1100-1200, а еще недавно «квадрат» реализовывали за €1500.

Продавцы легко вынуждены идти на уступки.

Кто же берёт? Поясню на примере того же дома в Сутоморе. Это обычная обстановка. Из 50 квартир реализованы 24.

Из них 2 – русским, 1 – британцу, 1 – русскому, живущему в Германии, и 20 – черногорцам и сербам.

Рынок изменился. Раньше застройщики рассчитывали на зарубежный спрос и закладывали наценку до 30%. на данный момент кроме того, что реализовывают по себестоимости либо кроме того дешевле, так еще и предоставляют рассрочки на 1,5-2 года.

Люди, у которых имеется хоть какие-то накопления, торопятся этим воспользоваться. Но денег у клиентов мало.

В случае если в 2012 году средний чек в Черногории составлял €200-250 тыс., то в прошлом – уже €60-150 тыс. на данный момент и такие сделки уникальность. По большей части ищут маленькие квартиры ценой около €50 тыс.

Аналогичных объектов уже не достаточно, как на первичке, так и на вторичке.

В общем, в этом сезоне черногорская недвижимость стала еще занимательнее для чужестранцев. Во-первых, тут почву оформляют в собственность на физическое лицо, в отличие, к примеру, от Болгарии, где приходится идти на всякие ухищрения, регистрировать компанию, а это дополнительные затраты. Во-вторых, ВНЖ выдают обладателям недвижимости любой стоимости.

В-третьих, цены – на беспрецедентно низком уровне. Но, к сожалению, большой курс евро не разрешает многим оценить эти преимущества.

Рубрика «Имеется вывод» дает слово специалистам рынка зарубежной недвижимости, каковые поднимают самые различные темы — от цен и погоды, до архитектуры и политики. Прямая речь без купюр — споры и комментарии приветствуются!

*Вывод спикера может не совпадать с позицией редакции