Черногория: будут ли падать цены?
Не обращая внимания на практически век изоляции в границах одной – пускай родной, бескрайней и великой – страны, привычка покупать при возможности приморское жилье за рубежом возвратилась к нам достаточно скоро. Возможно кроме того назвать «пул» таких теплых и морских государств, выбираемых россиянами в качестве second-home: Болгария, Кипр, Италия, Турция, Испания, Черногория.
С солнцем и морем ни одна из этих государств особенных неприятностей не испытывает, но как раз Черногория, если доверять отчету, подготовленному Gordon Rock совместно с More Group International, по результатам 2009 года стала единственной европейской страной, увеличившей приток русских инвесторов если сравнивать с 2008 годом.
Количество сделок, согласно этой информации, по результатам 2009 года на 35% выше, чем по результатам 2008-го. К концу 2010-го рост ожидается еще на 10%. В чем обстоятельство для того чтобы энтузиазма?
Разумеется, не в последнюю очередь – в ценовой коррекции (30-40% к пиковому 2008 году) и в общем развороте рынка недвижимости лицом к клиенту.
Нужно признать, что целый период бума на черногорскую недвижимость, пришедшегося на середину 2000-х, «правда» была на стороне продавца, а энтузиазм клиентов был столь велик, что разрешал предлагать им объекты очень средненьких черт, к тому же и повышать цену чуть ли не на сделке.
Цены на недвижимость в Черногории, к слову сообщить, были высокими до последней четверти 20 века. Как говорит Юлия Титова, начальник департамента зарубежной недвижимости «Бест-недвижимость», до Второй мировой, а также в 50–70-е годы цены на жилье в ветхих кварталах черногорских Котора и Будвы обгоняли цены на подобное предложение в Северной Италии и Ницце.
В современной совокупности координат это были приблизительно 3000-3500 евро за кв. м. Финиш этому периоду процветания положило землетрясение 1978 года. Последовавшие за этим конфликты в государствах-соседях совсем снизили цены в 3-8 раз если сравнивать с «золотым веком». Так именуемую «рушевину» (участок с обрушенным строением) возможно было купить за 10-20 тыс. евро.
В более-менее современном виде черногорский рынок недвижимости появился уже в начале 2000-х. В 2003 году черногорская недвижимость начала появляться на русском рынке. Это была по большей части «вторичка» вызывающего большие сомнения качества по цене приблизительно в 500 евро за кв. м; показались и первые новостройки (700-1200 евро за кв. м).
Самое элитное жилье предлагалось в Ветхом Городе – по 2000 евро за метр.
Ощутимый рост стоимостей начался в 2004-м, в один момент с массовым строительством квартир на береговой линии либо, по крайней мере, с хорошим видом на море. К 2005 году цены на жилье либо апартаменты в 150 м от моря в среднем пребывали на уровне 900-1000 евро за «квадрат». В строениях, расположенных на самой береговой линии, метр стоил от 1000 до 2000 евро, «элитка» в хорошем месте стоила от 3000 евро за метр, кое-какие – эксклюзивные – предложения продавались и по 5000 евро за единицу площади.
2006 год стал годом настоящего взлета, что сопровождался бумом интереса со стороны зарубежных инвесторов, что произошёл по окончании референдума по отделению Черногории. Спрос всегда растёт, а цены за один лишь 2007 год увеличились в 2-2,5 раза, достигнув 2,5-3 тыс. евро за метр в «простом» предложении, 5-6 тыс. евро – в апартаментах хорошего качества.
В течение 2006-2007 продавцы взвинчивают цены, руководствуясь настроением и собственной фантазией, клиенты терпеливо сносят такое отношение, сметая все, что выходит на рынок.
К 2008 году Черногория выходит на первое место в Европе по количеству прямых зарубежных инвестиций на одного человека. Но на этом виток роста заканчивается: уже к Январю делается ясно, что кризис не обошел данный «инвестиционный эдем» стороной, количество сделок в Будве уменьшается на 40%, цены на вторичное жилье падают практически в два раза (до отметки в 1,5-2 тыс. евро за кв. м). В прошедшем сезоне разброс стоимостей кв. м в новостройках составлял 1,2-3 тыс., средние значения – 1,5-2,5 тыс. евро.
В итоге, как мы видим, с 2003 по 2007 (за 4 года) цены выросли в 4 раза, после этого за 2 года – 2008 и 2009 – упали в два раза. Против предстоящего важного падения – важное сокращение количеств ввода нового жилья в течение 2008 и 2009 годов, и природный лимит на самые востребованные участки (протяженность береговой линии в Черногории – всего 290 км).
Вряд ли стоит ожидать и нового бума, но предстоящий обвал стоимостей не более возможен. В пользу этого утверждения и все возрастающий рост спроса со стороны русских инвесторов, пришедших на смену ирландцам и британцам (до кризиса как раз они, благодаря хорошим условиям по кредитованию, формировали главную массу спроса).
Действительно, именно кредит на приобретение жилья в Черногории россиянину не взять. Как подчеркивает Елена Некрытова, начальник отдела курортной недвижимости компании «Новое Уровень качества», не смотря на то, что местное законодательство и разрешает чужестранцам брать жилье, коммерческую недвижимость, а с 2009 года и почву, но кредитование зарубежных клиентов наряду с этим отсутствует. Так что основная клиентская несколько для черногорского рынка на данный момент – российский средний класс, заинтересованный в инвестициях за рубежом, но не который нуждается наряду с этим в кредитовании.
Неприятный момент с отсутствием возможности влезть в заграничную ипотеку в стране, деятельно позиционирующей себя как предельно близкая России по духу, культуре и вере, смягчается безвизовостью режима (на срок до 30 дней). Помимо этого, при покупке недвижимости гражданам России предоставляется разрешение на временное проживание сроком от 6 месяцев до года (с возможностью продления). А по окончании 5 лет проживания по временному разрешению возможно взять и ПМЖ (что дает право на страховку, работу, пенсионное обеспечение).
Еще один плюс – курс на Европейский союз. Помимо этого, как отмечает Мирко Латинович, президент холдинга TradeUnique (реализует проекты в Черногории, России, последовательности государств-членов Евросоюза), выбор Черногории как second-home удачен для россиянина и с позиций налогов. Сравнительные эти по последовательности государств-членов Евросоюза приводятся ниже в таблице.
Одним словом, Черногория вправду выглядит привлекательной для россиян. При условии что цены на недвижимость тут больше не будут расти, ориентируясь только на аппетиты риелторов и застройщиков, а качество и инфраструктура строительства подтянутся к общеевропейскому уровню.
Создатель: Валерия Семенова
Издание Хозяин
