Цены падают: рынок загородного жилья перенасыщен предложениями
Кризисные тренды 2008-го на рынке загородной недвижимости Подмосковья повторяются в 2015 году
Фото: Eugeniy Kiselev / Russian Look
Цены на загородные таунхаусы, квартиры и дуплексы в проектах малоэтажной застройки Столичной области упали на 11–15% если сравнивать с апрелем прошлого года. К такому выводу пришли эксперты агентства недвижимости «Инком-Недвижимость» при подведении итогов первых трех месяцев 2015 года. Цены на участки с подрядом (УСП) и в коттеджных поселках, согласно данным «Инкома», наоборот, выросли за год одинаково на 1,8%.
Наряду с этим цена участков без подряда (УБП) повысилась на 45,7%.
Одновременно с этим председатель совета директоров группы «Земер» Илья Терентьев говорит, что средняя удельная стоиость на УБП в годовой динамике фактически не изменилась. Не смотря на то, что был период, в то время, когда в декабре при ажиотажном спросе она взлетала вверх, а позже снизилась до собственного обычного уровня на фоне отсутствия спроса в феврале.
Со своей стороны, специалисты риелторскогоагентства «Миэль-Загородная недвижимость» утверждают, что на данный момент постажиотажное понижение стоимостей во всех форматах загородной недвижимости в различной степени длится. «Показатели падают как по цене квадратного метра, так и по неспециализированному бюджету, — говорят в «Миэль».
Влияние скидок
Квартиры в проектах комплексной малоэтажной застройки, согласно данным «Миэль», в среднем стали стоить меньше на 3–5%. Тут такая динамика разъясняется запуском продаж в новых проектах — в ЖК «Борисоглебский», «Спортивный квартал» и др.
Но в различных проектах цены ведут себя неодинаково. В частности, в ЖК «Новые Ватутинки» цена в апреле если сравнивать с началом года выросла на 10–15%. Это связано с тем, что срок сдачи объекта близок, и с тем, что в комплексе идет распродажа невидовых квартир.
Тем временем в ЖК «Борисоглебское» если сравнивать с январем понижение средней цене составило 10%. «Объект качественный, но находится на большом растоянии от МКАД», — растолковывают в «Миэль-Загородная недвижимость». А, например, в ЖК «Андерсен» номинально сохранилиуровень стоимостей, но дают скидки в пределах 3–8%.
Скидочные программы от застройщика особенно распространены в сегменте усадебной недвижимости (таковой термин в отношении участков, коттеджей, таунхаусов и пр. внесли предложение в «Миэль», дабы отделить классические сегменты «загородки» от новых мультиформатных малоэтажных проектов). Это также воздействует на понижение среднего уровня стоимостей.
Часть домов «по акции» может доходить до 30% в одном проекте. Скидки измеряются миллионами рублей, как, например, в поселке «Цветочный», где обладатель предоставляет дисконт на 1 миллионов рублей. за участок и 4 млн — за дом. (около 20%).В КП «Певчее» скидка образовывает 535 тыс. руб. — но лишь на участок. В КП «Апрелевка Парк» понижение средней цены за счет акций достигло 3,5%.
В категории таунхаусов и дуплексов спеццены вводятся по большей части на мелкие объекты. Так, самый бюджетный вариант — дуплекс с подведенными коммуникациями площадью 60 кв. м. Предложение с учетом скидки 400 тыс. руб. оценивается в3,4 миллионов рублей (при 100%-ной оплате).
На коттеджи дают самые громадные скидки — до 4 млн в поселке «Марсель» при стоимости лота от 15 миллионов рублей.
Наряду с этим риелторы единодушны в том, что УБП на данный момент пользуются громаднейшим спросом — на данный сегмент, согласно данным «Инкома», приходится 53% в общей структуре «загородки». Такое явление характерно для кризиса. Подобная тенденция наблюдалась и во время экономических катаклизмов финиша нулевых.
Реагируя на запросы рынка, девелоперы переформатируют в УБП собственные проекты с подрядом и коттеджные поселки. За год предложение УБП выросло более чем на 3%.
Оптимизация предложения
Второй характерный для кризиса тренд — оптимизация стоимостей предложения — в основном за счет сокращения площадей продаваемых участков и домов. Согласно данным «Инком-Недвижимости», в случае если средняя площадь участка в первых числах Апреля прошлого года была 14,9 сотки, то на данный момент она образовывает 13,8 сотки. Средняя жилплощадь сократилась соответственно со 179,2 до 149,4 кв. м.
Негативная экономико-политическая обстановка оказала влияние на перспективные замыслы застройщиков в сегменте загородной недвижимости. Конъюнктура на рынке складывается не лучшим образом. Количества продаж, основываясь на практике «Инкома», за год снизились с более чем 4,5 тыс. объектов до 3,3 тыс.
По результатам первых трех месяцев 2015 года на первичном организованном рынке загородной недвижимости насчитывается 812 поселков, включая коттеджные, малоэтажные квартирные и комплексы таунхаусов, и УБП и УСП. Но количество новых проектов, вышедших на рынок в текущем году, упало по отношению к первым трем месяцам 2014-го на 88,9%. Цифры показывают, что рынок приостановился в собственном развитии и прироста предложения в кратковременной возможности не предвидится, считают эксперты «Инкома».
Согласно расчетам компании, новые продукты на рынке «загородки» смогут показаться не ранее чем черезгод-два и лишь при перехода экономики в фазу относительнойэкономической стабильности.
Но, председатель совета директоров Московской работы недвижимости Владимир Зварцев уверен в том, что рынок загородной недвижимости перенасыщен предложениями во всех сегментах. На фоне углубляющегося фактического отсутствия и кризиса ипотечного кредитования в сегменте (за исключением малоэтажных новостроек, в отношении которых действует государственная программа госсубсидирования) возможно ожидать падение цен на 30 и более процентов.
Спрос до тех пор пока гарантирован лишь на УБП по цене от 400 тыс. руб. на вторичном рынке и от 600 тыс. руб. — в организованных поселках, говорит Зварцев.
Владимир Миронов
