Стоит ли покупать квартиру в немецком бизнес-центре
Бизнес-торговые комплексы и центры рождаются, живут, пустеют и умирают… Но в собственной «второй жизни» они смогут преобразовываться в многоквартирные дома. Германские специалисты все чаще заявляют о перенасыщении рынка офисной и коммерческой недвижимости страны: неприятность нерентабельных центров решается методом перевода и санации пустующих площадей в жилой фонд. Имеется ли суть присмотреться к таким зданиям?
В случае если офисное либо торговое строение находится в «проходном» месте, к тому же и в городе с высокими арендными ставками, то его обладатели, само собой разумеется, будут ожидать до последнего, сохраняя надежду все-таки заполучить арендаторов и спекулируя на стоимости аренды. Но в таких городах, как Мюнхен, Франкфурт либо Гамбург отличие между рентабельностью от сдачи в аренду офиса и от продажи квартиры близка к нулю, и на особенные «барыши» от аренды рассчитывать не приходится.
Исходя из этого, дабы минимизировать убытки от простоя, собственники недвижимости начинают «шевелиться» и готовы рисковать, реконструируя пустующие площади.
Так, на последних этажах офисных высоток появляются пентхаусы площадью по 400-500 кв. м, на крышах раскидываются террасы для любителей налюбоваться на муниципальные возможности.
На протяжении санации из ветхих строений извлекается вся электрическая, водопроводная и вторая техническая «начинка», и лишь лифтовые шахты строители предпочитают не трогать, опасаясь нарушить прочность цементных конструкций.
Обычно, кроме успешного адреса, в районе с развитой инфраструктурой бывшие офисные и торговые комплексы имеют и последовательность иных преимуществ.
Так, к примеру, потолки в зданиях малой и средней этажности, спроектированных до 1978 года, в большинстве случаев значительно выше, чем в более поздних постройках. В глубоких подвалах-бункерах строители размещают многоуровневые подземные гаражи.
оптимальнее перепрофилируются дома постройки 60-х годов прошлого века, имеющие металлические каркасные конструкции, что позволяет развернуться фантазии современных архитекторов.
К тому же данный тип домов (возведенных до начала массовой застройки) часто насчитывает 12-13 м в ширину и около сорока метров в длину, что разрешает отыскать место как минимум для двух лестничных шахт
Существуют кроме того особые компании, помогающие обладателям проблемной недвижимости разобраться в сроках и целесообразности окупаемости санации, в выборе того либо иного типа строения (отель, общежитие, библиотека, жилой дом, ресторан), в который они желали бы перестроить принадлежащие им площади. В каждом случае ответ принимается лично.
Особенно показательны в данном контексте «кармические» превращения комплекса Westendrondell, что в свое время был возведен как жилой дом, позже стал офисным центром, а сейчас объединяет 14 апартаментов класса «люкс».
За этот месяц во Франкфурте были представлены сходу два масштабных проекта, еще пара находятся на стадии разработки либо реконструкции. Много санируемых строений сосредоточено в этом городе в районе Нидеррад.
В прошедшем сезоне подобным образом во Франкфурте показалось не меньше 590 квартир. Казалось бы – это капля в море, если сравнивать с 2 млн кв. м пустующих офисных и коммерческих площадей в мегаполисе, жителям которого столь нужно дешёвое жилье. Но, в случае если учесть, что в том же городе за 2010 год было сдано в эксплуатацию всего 2700 готовых квартир в новых зданиях, обстановка предстает в пара другом свете.
В Гамбурге строители каждый год собираются сдавать в эксплуатацию по 6 тысяч квартир в новых зданиях, на деле же, согласно данным Financial Times, за данный срок строится и сдается не более 3 тысяч. Наряду с этим покупательский спрос покрывается от силы на 20-30%.
Как информирует Financial Times, реконструкция морально устаревшего строения в современные апартаменты обходится недешево, да и сроки реализации аналогичного жилья смогут очень сильно затягиваться.
Исходя из этого девелоперским компаниям приходится подыскивать надежного и, что важно, терпеливого инвестора. К тому же, в случае если же суммировать затраты по строительству и разработке проекта со всеми необходимыми налогами (включая 20% НДС при последующей продаже квартир), делается ясно, из-за чего многие собственники пустующих торговых и бизнес-центров не спешат перестраивать их в жилье.
Маленькие квартиры, само собой разумеется, имели возможность бы распродаваться стремительнее, но их создание обходится компании-застройщику существенно дороже, поскольку возрастают затраты на обустройство отдельных входов, кухонь, санузлов, внутренних перегородок и коридоров. Экономически удачнее переделывать строения в респектабельные квартиры громадного метража, потому, что при таковой реконструкции потребуется по большей части сносить ветхие, а не возводить новые стенки.
«Гибкость» государственныхы служащих часто кроме того ответственнее денежного обеспечения проекта.
Решившись на санкцию, компании стараются максимально расширить нужную площадь, готовы перестраивать и сносить, смело «вылезая» за имеющиеся границы строения, но уговорить национальные инспекции одобрить храбрые архитектурные ответы не редкость непросто. Проектировщикам приходится отстаивать любой лишний выход и новый балкон на крышу. По окончании подготовки всех нужных документов еще как минимум полгода потребуется на получение разрешения на постройку от мэрии.
По опыту специалистов большой германской девелоперской компании DIH, в отдельных случаях ожидание «зеленого света» может растянуться и на год.
И все же, не обращая внимания на все трудности, санкция обходится инвесторам дешевле строительства новых строений. Более того, она экономит время компании-девелопера.
В случае если учесть понижение вредного действия человека на бережное отношение и окружающую среду к ресурсам, то делается ясно, из-за чего в экологически ориентированной Германии, тенденции санации и редевелопмента не только сохраняются, но кроме того неспешно усиливаются .
Наряду с этим нельзя сказать, что квартиры в бывших офисных и торговых комплексах достаются клиентам дешевле.
При средней стоимости «квадрата» порядка €4 тыс., цена жилья в санированном доме может составлять €700 тыс. и больше. Но спрос на объекты в облагороженных снаружи и внутренне строениях, согласно точки зрения аналитиков компании DIH, остается стабильным, несмотря ни на какие конкретно денежные катаклизмы.
Комментарии специалиста
Арнольд Фирт, директор компании Mr.Haus
Лет пять-семь назад девелоперы деятельно выкупали другие объекты и старые заводы коммерческой недвижимости и перестраивали их в жилые помещения.
Быть может, данный бум был связан с тем, что многие производственные фирмы тогда выносились за пределы городов, а строения, в которых он размешались, оставались пустовать. Но на данный момент аналогичной реконструкцией в Германии массово не занимаются. В случае если такие объекты время от времени и предлагаются на рынке, то особенного интереса к ним со стороны россиян мы не подмечаем.
По большому счету, россиян в Германии больше интересует экономичное жилье ценой до €35 тыс. Мы такие объекты именуем «семечками», по причине того, что они весьма скоро продаются, практически разлетаются как будто бы семечки. К примеру, в городах-миллионниках за такую сумму возможно купить типовую одно-двухкомнатную квартиру площадью около 45 кв. м. Большее по площади жилье менее популярно у россиян, поскольку люди в большинстве случаев несобираются всегда проживать в приобретённой квартире.
Кроме этого многие россияне покупают недвижимость в Германии для сдачи в аренду и приобретают наряду с этим доход 8-10% годовых.
Элитным жильем россияне интересуются, но настоящие сделки проходят редко. Такое чувство, что людям легко любопытно выяснить, что являются замками в Германии.
Цена объектов класса люкс зависит от расположения. Самые дорогие города в стране – это Гамбург и Мюнхен. В Мюнхене цена квадратного метра простой квартиры начинается от €2,5 тыс., а в хороших новостройках – около €4-6 тыс. К примеру, около €400 тыс. в том месте будет стоить квартира площадью 100 кв. м в современном жилом комплексе. А в мелких городах Германии за €800 тыс. возможно приобрести роскошный личный дом.
Юлия Титова, директор агентства недвижимости Rentsale
В Южной Германии бизнес-центры не перестраиваются в жилые объекты, исходя из этого оценить обстановку сложно. Но полагаю, что перестройка бизнес-центров в жилье – это нехороший символ: бизнес прогорает – значит, и вложение в жилую недвижимость в этом районе не через чур перспективно…
Запросы по элитной недвижимости в Германии у нас имеется, но по большей части клиентов интересует Баден-Баден либо подобные поселения.
В целом, на мой взор, сегмент вправду стоящей элитной недвижимости в Германии достаточно узкий – более узкий, чем во многих вторых государствах, поскольку в данной страны спросом пользуются центры бизнеса, а не интернациональные туристические центры, спрос на недвижимость в которых подогревается чужестранцами.
Сегмент элитной недвижимости существует в любой стране, но самоё ценным он представляется на шикарных курортах, к примеру во Франции либо Италии. В Германии же мы достаточно редко сталкиваемся с элитной недвижимостью: в большинстве случаев, жилье тут берут для инвестиций и в большинстве случаев в ценовом диапазоне от €200 тыс. до €800 тыс.
